商业管理概论（上）

（基础类）

商业物业

1.物业的概念

 本书所涉及到的“物业”，是“物业管理”中的“物业”。物业是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他固着物，以及用地和房屋包容的空间环境。该定义中，“已建成”是形成可供使用、需加管理的物业的前提；已“确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的属主已依法作了确定(一般以颁发了产权证为标志)。

2.商业物业的属性

第一、私有性。也就是说，商业物业必须是属于固定法人或者自然人，他们在法律上对物业具有持有权和处置权。这种处置权不仅包括持有者对物业本身的处置，而且包括对在其中经营的相关事项的处置。私有性是商业物业的一个基本属性。农贸市场是一种商业场所，但由于不具备私有性，所以不属于商业物业，而只能叫商业设施。

第二、公开性。由于商业物业的“商用”性质，决定了它必须向公众开放，才能体现它的商用价值。也就是说，商业物业尽管是“私有”的物业，但它必须向公众开放，而且对公众原则上不应该有任何限制性规定。如果只是私有但不向公众开放或者提供服务的物业比如住宅，就不能叫做商业物业。

第三、经营性。商业物业的投资回报是通过出租一定时限使用权获取租金，来实现它的投资价值。所以，商业物业具有经营性质。这种经营性质表现在三个方面：一是物业持有者的出租行为；二是租户的经营行为；三是商业物业管理者的经营性行为。不具备经营性的物业不能叫做商业物业，比如政府的办公大楼，虽然具有公共性，但不具备经营性，他就不能叫做商业物业。商业物业的这三个特性是密不可分的，缺少任何一个，都不能叫做商业物业。商业物业是一种商业设施，但并不是所有的商业设施都是商业物业。

3.商业物业的特点

（一）方便性  商业物业的本质用途，是为商品流通和其他消费服务提供平台和条件，因而它必须具有位置显著、交通便利，有足够停车场、人流动线流畅明晰、内外各种标识准确明了等等特点；

（二）设施的舒适性  跟其他物业不同，商业物业的各种设施设备，是为顾客的消费与休闲提供便利和舒适的环境，它是吸引客流的重要手段；因而物业的各种设施设备都比较先进和舒适，而其他物业却只能根据自身的需要及其所有者的自身条件来设置。

（三）外观的显著性  商业物业的公共性和经营性，决定了它外观的显著性。这和其他物业有很大不同。许多商业物业还具有区域的地标性质，就更要求其外观具备显著性。

（四） 价值的不可逆性  商业物业的价值不可库存，一天租不出去，就丧失了当天的价值和费用回收的补偿机会。一个月租不出去，即使下个月的出租率100%，也无法挽回上个月空置所造成的损失。而且，无论物业的出租情况如何，其物业的管理成本不会因为空置而减少。这种价值的不可逆性，根本原因在于，它的价值通过出租来实现。这跟住宅和其他物业有着本质区别。

（五）商业物业的价值要通过极其复杂的经营管理才能实现。  住宅物业的增值或者贬损，一般情况下是取决于整个市场价格的波动，而不是通过对住宅本身的经营和管理，有些物业，比如行政办公大楼，本身就不具备经营性质。而商业物业的保值增值，必须经过复杂的经营管理才能够实现。

4.商业物业的形态

商业物业的形态很多，有商务型写字楼、酒店、各种娱乐会所、步行街、专业卖场、批发市场、商场、超市、购物中心、购物广场、Mall（shopping  mall，国内称摩尔、销品茂）、城市综合体等等。 其中，写字楼、酒店、会所、卖场、市场、商场、超市等，是比较普遍的商业物业，而购物中心、购物广场、摩尔，在中国却是近十几年才发展起来的比较典型的商业物业。城市综合体，更是一种新出现的商业物业形态。本书所述的商业物业的经营管理，仅限定于购物中心和它的高级形态：城市综合体。

5.商业房地产在城市中的作用

形象工程：一个大规模的商业物业的出现，它不但可能成为当地的商业中心，同时也会成为地标式建筑，有的甚至成为当地新的商业中心。

税收工程：一个面积在10平米以上的shopping mall，一年可以为当地政府带来几千万甚至上亿或者数亿元的税收；

就业工程：一个城市综合体，组合了几百家大小商户，加上各种管理需要的人员，可以为当地解决成千上万人就业问题。而且这种就业岗位，基本上是稳定、持续的。

拉动工程：一个大型城市总体诞生后，不仅能够拉动当地的消费，而且能够拉动周边的房地产市场，提升区域性房地产市场价值，并由此带动其他产业尤其是第三产业的发展。

推动工程：由于商业中心或者次中心的形成，该区域的各种基础设施也将会得到改善，其他的产业相应地也会逐步拢聚，比如旅游业、文化产业等，会得到相应的发展。

6.商业房地产的经营模式

（一）      零散销售，统一经营

 在商业地产发展初期，由于资金压力，许多开发商沿用了住宅地产的经营方式，物业开发完后分散出售给不同的商户。这种模式的好处是开发商可以在短期内回收成本和赚取应有的利润，但給后期的管理造成极大的麻烦。商业物业需要统一管理，需要统一招商，统一规划，统一经营平台和统一管理规范。但这种模式由于业主是分散的利益主体，它们对物业具有处置权，它们没有任何法律意义上的义务配合管理公司做到这一点。同时，由于有的开发商在物业销售时对业主有投资回报的承诺，更加大了后期运营管理的难度，有的甚至出现了恶性纠纷。尽管目前仍然有开发商在沿用这种模式，但有实力的开发商已经弃置不用。

（二） 零散销售 ，各自经营

 这种模式一般存在于商业物业面积不大，开发实力较弱的企业。开发公司急于收回投资，在前期销售时大肆造势，使得物业出售时价格很高，开发商也很快收回投资并且获利，但是，由于后期的经营管理出于各自为政状态，往往导致整个项目的失败。这种例子在国内屡见不鲜。目前，开发商基本上已经不采取这种模式。

（三）整体出售 ，整体经营  

有些商业地产开发商急于收回投资或者对商业运作不熟悉，也不准备进入商业领域，往往采取拍卖或者其他形式把物业整体出售給商业公司，购买者经常是那些对商业管理比较内行又有资金实力的公司。这种模式对商业地产商来说，可以尽快回收投资，但由于整体出售也会导致售价较低。

（四）整体出租 ，整体经营

这一模式是把大部分物业低价出租給国内外著名的商业品牌，尤其在开发前期就已经建立战略联盟，对其他物业则采取高价出租或者销售。但都采取统一管理。这种模式是实力比较雄厚的商业房地产企业的通行做法。它利用了大型品牌商业企业的人流带动作用，使其他小商户分享了足够的客流，同时，由于实行统一管理，大小商户都在统一的平台上经营，也有利于整个商业物业的品牌形成和保值增值。这种模式虽然投资回报的时间比较长，但对有实力的开发商来说，随着物业的升值，其长期回报会更大。

（五）只租不售，统一管理

这种模式比“整体出租，整体经营”模式的区别在于，开发商或者投资人对商业物业只出租，不出售。商户虽然分散经营，但都实行统一管理。这种模式是商业地产的比较理想的发展模式，但对资金和管理要求都很高，风险也较大。本书所讲的商业管理，就是指对这个模式的后期经营管理，而不涉及前面几种模式。

7.商品经营与商业物业经营的本质区别

管理对象不同  商品经营的管理对象是使所购进和出售的商品、顾客以及与此相关的经营过程；商业物业的管理对象不仅是物业本身，还有商品经营者以及为商品经营者服务的过程；极而言之，它是对商品经营者的经营。

管理目标不同   商品经营者的管理目标是尽可能多地获取商品的差额利润。而商业物业的管理目标是使商品经营者获取更多的差额利润后缴纳的预期租金。

管理手段不同  商品经营的管理手段，主要是服务、购销、成本控制；而商业物业的管理，却是对交易平台自身的整体营销、保养维护、安全运行和环境打造等等，它既带有物业管理性质，又具有经营性质，其主要手段是协调、服务和营销。

管理内容不同  商业物业的经营管理比商品经营的管理，内容要复杂得多。它既是对商业物业的经营与管理，也是对商品经营者的经营与管理。它涉及的管理面比商品经营要大得多。

8.商业管理的基本模式

（一）         自营模式  

自营模式是指商业物业的持有者，在物业开发完毕以后，自建商业管理公司对购物广场进行管理。在这个模式下，商业管理公司虽然从法律意义上是独立法人，但在财务上与商业地产公司或者物业持有人具有高度关联，一般情况下，商业管理公司是地产开发公司的子公司。自营模式下的商业管理公司，其收入来源不是管理佣金，而是物业管理费以及一定比例的多种经营收入。它的财务系统受制于开发公司。商业管理公司的管理内容，既有正常的商业管理，也有本应独立运作的物业管理。自营模式一般适合于数量众多，布局分散的跨地区的连锁管理。其优势在于可以统合管理资源，最大限度减除重复成本，有利于管理团队的整体培养，有利于商业地产商的整体战略实施。但是这种模式也有其劣势，就是如果不在分配机制上解决商业管理公司的发展动力问题，有可能导致商业管理者的积极性只能依靠自身对企业的忠诚度和自身的职业素养，而不是内在的利益驱动。从长期意义上说，这对业主并不有利。所以，自营模式要在机制上建立激励机制，在体制上把正常的商业管理与物业管理分开，这样，既可保证了开发公司的长期利益，又可解决商业管理公司的发展动力。

（二）         委托模式

 即开发公司或者物业持有者在商业物业建成以后，委托专门的商业管理公司和物业管理公司，对其进行经营管理。它们之间不是从属关系，而是法律意义上的契约关系。商业管理公司通过对购物广场的有效经营，达到协议目标以后获取管理佣金；物业管理公司获取物业管理费；委托模式是国际的通用模式。这种模式可以有效地解决商业管理公司和物业管理公司的责权利及其发展动力问题。业主也能够根据事先的协议对它们进行考核，并可对商业管理公司和物业公司的存续进行有效控制。这种模式的缺陷在于，业主的选择成本比自营模式可能较高，选择与存续过程有较大风险。