近年来，无论从商服地块成交量及商用用房销售额上看，还是从集中商业项目开业情况上看，北京商业地产市场整体相对稳定，但近郊、远郊的商业发展较为活跃。

业内人士表示，尽管北京城市中心商业物业相对集中，但经济发展平稳成熟，旧项目迎来改建升级并且城市副中心日臻完善，多中心的特征日益明显。商业物业依然有广阔的发展空间，仍是众多大型商业地产开发商和品牌零售商的布局重点。

据联商网零售研究中心统计，北京2020年计划新开20个商业项目(单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼)，新增商业体量高达201.48万方，单体商业面积新增约10万方。

且主要以购物中心、商业综合体类型为主，包括东坝万达广场、龙湖北京丽泽天街、大悦春风里、龙湖北京首开熙悦天街、延庆万达广场、中曌体育广场等知名项目。

一、实际开业量或再缩减

按照往年情况看，实际开业量还会低于计划开业量，且今年受疫情影响，企业复工延迟、建筑施工延缓、商家困难或影响招商等因素下，实际入市情况还有待后期观察。

联商网零售研究中心统计了2019年全国开业的商业项目显示，北京全年实际开出的商业项目为8个，而在2019年年初统计的数据里，北京2019年拟定开业的商业项目数量达到了22个。

可以发现，超过了一半的的项目未能按计划开出，或建设工程进度较慢、或招商不顺、或企业自身战略衡量，不得不被迫延期。

在上述统计的数据中，2020年拟开业的名单中，中曌体育广场、富力运河十号、明发广场、恒大生活广场、中弘广场等项目都是2019年拟开业项目中延期下来的。

二、规模以5-10万方为主

就规模而言，北京的发展与行业整体趋势一致，符合当下投运购物中心的理想规模，同时经济、商业高速发展后的北京，城市市级商业发展相对完善，开始逐步朝区域、社区型购物中心发展。

数据结果显示，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，具体占比约40％；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约30％；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约15％；15万方以上（含15万方）占比约15％。

从体量规模分布情况上看，5-10万方的一站式商业中心是目前常见的模式，这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本购物和消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，往往受到很多开发商青睐。

三、近半数集中在下半年开业 

开业时间上看，2020年北京拟开的20个商业项目中，除1个项目月份未明外，有16个项目的开业时间拟定在下半年，占比超80％，尤以9至12月为高峰期。

商业项目开业节点的选择往往与假日相关，下半年一直是国内节日最多的阶段，中秋、国庆、圣诞、元旦等重要节日集中，很多项目都会选择在这些节日前后几天开业。一来能借助节假日，有利于购物中心开展各种开业营销活动；二来选择在假日开业，更容易聚拢人气，达到理想的开业目标。

四、各大开发商/运营商全面开花

从开发商和运营商的企业背景上看，龙湖、万达等全国性巨头均有项目入市，龙湖2020年将在北京一口气开出两个项目，分别是丽泽天街和首开熙悦天街，商业体量共计22.2万方；万达2020年也计划在北京投入2个万达广场项目，分别是延庆万达广场和东坝万达广场，商业体量共计25.28万方。

传统房企转型商业地产似乎也在2020年迎来了一个小高潮，恒大地产、富力地产等传统房企均有项目入市。

五、特色创新以冲出重围

存量时代，如何冲出重围是各大开发商苦思冥想的难点，做到创新才能引流创收，比如想方设法的从建筑设计上特立独行，以颜值取胜；又如招首店品牌、网红品牌吸引消费者；再如各大IP、主题运营引入，提升商场的活跃度和体验性等等。

综合来看，2020年北京拟开业的购物中心各出奇招，特色创新。比如大兴大悦春风里是大悦城控股孵化的第二条产品线大悦春风里开业的首个项目，这是大悦城控股面对中产客群不断提升的精神文化诉求，以高频理想生活需求为导向的区域型时尚生活中心。

据悉，项目采用“盒子+街区”建筑形态，将“漫步式场景”、“注氧式空间”、“稀缺性公共景观”、“泛生活业态”、“无感式服务”与“启发性营销”等共性特点融入其中，打造中产理想生活标杆。

除了大兴大悦春风里外，近两年内，北京丰台和苏州两个大悦春风里也将面世。

又如计划开业的东坝万达广场有个很显著的标签“新一代万达广场”。据悉，该项目被重新赋予了定义，增加文化内容，突出体验消费，线上线下融合，是一个有意思的社交中心。定位为北京东部时尚生活中心，是融合科技、文体、娱乐、美食、购物各业态的社交生活体验中心，全场体验业态占比预计超过70%，这是前所未有的革新之举。

该项目总建筑面积23.4万平方米，包含两栋酒店和两栋写字楼，其中商业面积18.18万平方米，分地上六层，地下四层，将于2020年12月24日开业。

（出品：联商网零售研究中心 文/陈宁辉）