在资管业务发展过程中，遇到经营存在显著问题的现房项目是商业运营公司必然遇到的大概率事件，因为只有对方经营出现问题，才有寻求高阶专业团队合作的动力。

相比全新的尚未开始招商或商家尚未入住的项目而言，经营问题项目的接管提效更具有挑战性，难度也更大。这是在时间有限，并且带着过去形成的BUG重新舞动市场的活儿。

结合笔者多年项目实际操作经验，现将问题项目接管和快速经营提升实践思路简要总结如下，若对同业同路人有启发，也算是一种福报。

Part 01接管前的准备

一、项目基础资料梳理

1、完整的建筑竣工图纸、二次装修图纸、机电设施情况梳理（图纸、机电明细及相关维修维保文件）

2、所有租赁合同明细梳理（合同原件及其补充协议、建立更新合同台账、梳理欠费明细、回顾历史收缴情况、1年内合同期满商铺……）

PS：对存量租户进行分类：优质、正常、亏损、欠费法律诉讼中以及合同临期商铺……

3、项目可租赁经营空间明细梳理（产权分户面积明细、可经营使用的公共空间含库房明细、停车位明细、广告位明细）

4、产权梳理及产权证扫描件归集

5、当前执行有效的租赁管理涉及的所有法律文件梳理、评估、修订

PS：租赁合同、管理合同、装修管理以及其他和承租人签署的所有书面法律文件

6、所有正在执行的非租赁和第三方签署的法律文件及合同的梳理、评估。

二、和项目商业运营管理相关的利害干系人走访交流。

1、大物业管理公司（若有），建立相互信赖合作的初步关系，沟通接下来的双方沟通对接机制。

2、属地政府职能部门（街道、市政、市场监督所、消防、交巡警、商委）的拜访，表明乐于在属地政府的指导帮助下服务一方优质城市生活，繁荣区域经济的信心，并初步建立日常衔接沟通渠道。

PART 02 两个预期管理&两手抓

一、业主方预期管理及协同机制

1、制定项目面向未来的3年期经营提升滚动计划，包含入场首年的经营计划，并分解到月，由量化指标+重点工作组成。

PS：目标是让业主方放心，和业主方建立经营提升方向、实施步骤、效果呈现所需时间周期的共识，并让业主方依据经营提升节点计划可检视运营团队工作进度和成效，以此倒逼运营团队高效执行，并减少过程中业主方频繁问询对运营工作的干扰。

2、建立和业主方在租赁定价、经营预算、签约用印、费用支付审批等核心业务开展方面的流程及授权机制，为项目高效应对市场变化建立组织效率保证。

二、存量租户预期管理

1、基于项目经营提升3年滚动计划、当年重点工作目标和推进计划商户版的宣讲，给场内存量租户树立项目将符合逻辑和预期的越来越好，并将逐步兑现的经营信心，稳住场内存量租户。

PS：定位优化方向、经营提效帮扶举措、出租率指标、客流指标、近期重点招商方向

2、发布务实高效的商家经营服务指南，切实帮助场内租户提升经营绩效。

PS：公布运营管理层联系方式、场内租户享有的营销推广权益资源（免费的/有偿的）及流程，全馆通行的管理标准等

3、按月度发布经营管理提升举措、营销推广重要节点、重大招商进展及新店开业时间……

4、存量租户品牌包装及形象提升计划。

PS：让存量租户重拾经营发展信心，并切实感受到管理方效率、专业、善意。

三、两手抓：客流提升、销售增长

好的客流，好的销售，火爆的店铺，好的租户口碑，才是项目最有力最可持续的营销力及招商拉力。

1、根据项目营销推广预算、市场竞争、项目定位、人群结构……，量体裁衣，因地制宜、重点突出、主题聚焦的制定并实施项目的推广计划，提升项目热度、知名度、活跃度（线上&线上两手抓）

2、展开15分钟步行范围内常态线上社群建立及运维，6个月内将社群用户数量做到日均客流量，目标是为租户再开辟一个低成本的线上销售渠道，社群小美团。

PS：推爆款、推新品/店、推活动、送福利（权益、优惠、赠品）

3、持续加强人气聚合业态的招商及优质外部推广资源引入

4、持续优化顾客消费体验及服务

PS：停车、导视、卫生间、背景广播、会员权益、投诉现场解决机制

5、持续推动建立场内异业联动互推机制，以提升单客价值

PART 03 6-12月必达经营提升目标

问题项目通常表现为出租率不达预期，租赁回款不达预期，存量租户很焦虑，出租方和管理方很被动的局面，解决这个问题的根本措施就是短期内（6个月）提升项目的有效出租率，构建项目稳健向上的势能。

新招租户数量（进水管流量）显著大于存量租户退场量（出水管/跑冒滴漏），逐步扭转管理方、出租方的在市场上被动局面。

认清形势，在不利阶段，应当尽量稳住存量，争取更多的存量租户留下来一起奋斗（6个月），为项目增量招商构建稳健局面继续站台。

PS:经营特别困难的租户，换签临时合同显著降低其租赁成本，鼓励并支持其符合条件的转让，并将其纳入重点招商铺位，化阻力和合力。

在项目有效出租率不及90%时，阶段性放低租赁条件，以提升出租效率（速度更快、品牌更好）。

招商突破期，要匹配更有激励效果的招商奖励措施并打开外部招商渠道（含场内租户推荐）

问题项目接管，6-12个月是一个必须要跨越的门槛，若在此时间段内没有实现项目经营趋势性好转，运营管理单位将非常被动，极有可能被扫地出门。

12个月内，必须要达成的趋势性好转及脱困的核心奋斗指标：

出租率（85%+）、收款率（95%+）、视觉感官品质及形象（符合公允的审美标准，并做出特色）、客流量（面积系数大于0.3）、销售额（月销售坪效700+）……

做商业项目运营管理，其难度显著大于物业管理好几个数量级，除了招商、运营、推广的基本功之外，更要站在业主方的角度衡量财务指标以及基于财务指标的资产估值提升及资产经营过程得动态判断，包括不限于退出路径设计、退出节点、退出计划安排（谢尚伟/2023/09/01于重庆谢家湾）

在资管业务发展过程中，遇到经营存在显著问题的现房项目是商业运营公司必然遇到的大概率事件，因为只有对方经营出现问题，才有寻求高阶专业团队合作的动力。

相比全新的尚未开始招商或商家尚未入住的项目而言，经营问题项目的接管提效更具有挑战性，难度也更大。这是在时间有限，并且带着过去形成的BUG重新舞动市场的活儿。

结合笔者多年项目实际操作经验，现将问题项目接管和快速经营提升实践思路简要总结如下，若对同业同路人有启发，也算是一种福报。

Part 01接管前的准备

一、项目基础资料梳理

1、完整的建筑竣工图纸、二次装修图纸、机电设施情况梳理（图纸、机电明细及相关维修维保文件）

2、所有租赁合同明细梳理（合同原件及其补充协议、建立更新合同台账、梳理欠费明细、回顾历史收缴情况、1年内合同期满商铺……）

PS：对存量租户进行分类：优质、正常、亏损、欠费法律诉讼中以及合同临期商铺……

3、项目可租赁经营空间明细梳理（产权分户面积明细、可经营使用的公共空间含库房明细、停车位明细、广告位明细）

4、产权梳理及产权证扫描件归集

5、当前执行有效的租赁管理涉及的所有法律文件梳理、评估、修订

PS：租赁合同、管理合同、装修管理以及其他和承租人签署的所有书面法律文件

6、所有正在执行的非租赁和第三方签署的法律文件及合同的梳理、评估。

二、和项目商业运营管理相关的利害干系人走访交流。

1、大物业管理公司（若有），建立相互信赖合作的初步关系，沟通接下来的双方沟通对接机制。

2、属地政府职能部门（街道、市政、市场监督所、消防、交巡警、商委）的拜访，表明乐于在属地政府的指导帮助下服务一方优质城市生活，繁荣区域经济的信心，并初步建立日常衔接沟通渠道。

PART 02 两个预期管理&两手抓

一、业主方预期管理及协同机制

1、制定项目面向未来的3年期经营提升滚动计划，包含入场首年的经营计划，并分解到月，由量化指标+重点工作组成。

PS：目标是让业主方放心，和业主方建立经营提升方向、实施步骤、效果呈现所需时间周期的共识，并让业主方依据经营提升节点计划可检视运营团队工作进度和成效，以此倒逼运营团队高效执行，并减少过程中业主方频繁问询对运营工作的干扰。

2、建立和业主方在租赁定价、经营预算、签约用印、费用支付审批等核心业务开展方面的流程及授权机制，为项目高效应对市场变化建立组织效率保证。

二、存量租户预期管理

1、基于项目经营提升3年滚动计划、当年重点工作目标和推进计划商户版的宣讲，给场内存量租户树立项目将符合逻辑和预期的越来越好，并将逐步兑现的经营信心，稳住场内存量租户。

PS：定位优化方向、经营提效帮扶举措、出租率指标、客流指标、近期重点招商方向

2、发布务实高效的商家经营服务指南，切实帮助场内租户提升经营绩效。

PS：公布运营管理层联系方式、场内租户享有的营销推广权益资源（免费的/有偿的）及流程，全馆通行的管理标准等

3、按月度发布经营管理提升举措、营销推广重要节点、重大招商进展及新店开业时间……

4、存量租户品牌包装及形象提升计划。

PS：让存量租户重拾经营发展信心，并切实感受到管理方效率、专业、善意。

三、两手抓：客流提升、销售增长

好的客流，好的销售，火爆的店铺，好的租户口碑，才是项目最有力最可持续的营销力及招商拉力。

1、根据项目营销推广预算、市场竞争、项目定位、人群结构……，量体裁衣，因地制宜、重点突出、主题聚焦的制定并实施项目的推广计划，提升项目热度、知名度、活跃度（线上&线上两手抓）

2、展开15分钟步行范围内常态线上社群建立及运维，6个月内将社群用户数量做到日均客流量，目标是为租户再开辟一个低成本的线上销售渠道，社群小美团。

PS：推爆款、推新品/店、推活动、送福利（权益、优惠、赠品）

3、持续加强人气聚合业态的招商及优质外部推广资源引入

4、持续优化顾客消费体验及服务

PS：停车、导视、卫生间、背景广播、会员权益、投诉现场解决机制

5、持续推动建立场内异业联动互推机制，以提升单客价值

PART 03 6-12月必达经营提升目标

问题项目通常表现为出租率不达预期，租赁回款不达预期，存量租户很焦虑，出租方和管理方很被动的局面，解决这个问题的根本措施就是短期内（6个月）提升项目的有效出租率，构建项目稳健向上的势能。

新招租户数量（进水管流量）显著大于存量租户退场量（出水管/跑冒滴漏），逐步扭转管理方、出租方的在市场上被动局面。

认清形势，在不利阶段，应当尽量稳住存量，争取更多的存量租户留下来一起奋斗（6个月），为项目增量招商构建稳健局面继续站台。

PS:经营特别困难的租户，换签临时合同显著降低其租赁成本，鼓励并支持其符合条件的转让，并将其纳入重点招商铺位，化阻力和合力。

在项目有效出租率不及90%时，阶段性放低租赁条件，以提升出租效率（速度更快、品牌更好）。

招商突破期，要匹配更有激励效果的招商奖励措施并打开外部招商渠道（含场内租户推荐）

问题项目接管，6-12个月是一个必须要跨越的门槛，若在此时间段内没有实现项目经营趋势性好转，运营管理单位将非常被动，极有可能被扫地出门。

12个月内，必须要达成的趋势性好转及脱困的核心奋斗指标：

出租率（85%+）、收款率（95%+）、视觉感官品质及形象（符合公允的审美标准，并做出特色）、客流量（面积系数大于0.3）、销售额（月销售坪效700+）……

做商业项目运营管理，其难度显著大于物业管理好几个数量级，除了招商、运营、推广的基本功之外，更要站在业主方的角度衡量财务指标以及基于财务指标的资产估值提升及资产经营过程得动态判断，包括不限于退出路径设计、退出节点、退出计划安排（谢尚伟/2023/09/01于重庆谢家湾）