《港湾商业观察》梁美燕

无论是去年还是今年，合景泰富集团都过的并不好。

从2022年至今（6月17日），合景泰富股价呈直线下滑态势，整整跌去了59.80%。截至6月17日收盘，合景泰富股价报收于2.050港元，总市值为65.26亿港元。

（合景泰富今年以来股价走势，同花顺）

如果从一年时间来看，2021年6月17日至2022年6月17日，合景泰富股价暴跌了81.05%。

销售疲弱，经营现金流承压

6月10日，惠誉将合景泰富集团（01813.HK）的长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级从'B'下调至'B-' ，回收率评级保持在'RR4'。上述评级仍被置于评级负面观察状态。

惠誉表示，评级下调的主要原因是合景泰富的合同销售额持续下滑导致公司经营现金流和流动性缓冲承压。销售复苏前景不明朗，且房地产市场依旧深陷低迷。合景泰富的评级维持负面观察状态的原因是，该公司短期内的境外再融资计划存在不确定性。

惠誉在报告中详细指出，2022年5月，合景泰富的合同销售总额同比下滑64%，环比下滑5.3%，至41亿元人民币。销售额缩减的主要原因是中国新一轮疫情爆发和封控措施对经济活动造成冲击，令消费者的住房需求和信心受挫。

惠誉预计，合景泰富2022年合同销售额将下降25%-30%，与业界持平，至770亿元人民币，但低于管理层900亿元人民币的预期。销售持续疲软将加剧公司的经营现金流压力，并引发流动性吃紧。

今年前5个月，合景泰富与其合营企业及联营公司累计实现预售额约215.47亿元，同比下降53.03%；预售建筑面积约114.6万平方米，同比下降51.83%。

从单月来看，5月份，合景泰富及其合营企业及联营公司的预售额为41.21亿元，较去年同期相比减少63.5%；预售建筑面积约为19.8万平方米，同比减少68.9%。

除了销售疲软加剧现金流紧缩，合景泰富的债务压力也不容小觑。惠誉表示，合景泰富有120.8亿元人民币左右资本市场债务将在2022年接下来的月份内进入回售期或到期，包括7月可回售的18亿元人民币商业抵押贷款支持证券（CMBS）、8月可回售的18亿元人民币境内债、9月到期的9亿美元高级票据，以及2022年第四季度可回售的17亿元人民币境内债和到期的8亿元人民币境内债。

“卖楼还债”，再融资及债务压力仍巨大

惠誉在评级报告中称，合景泰富在寻求以整体出售办公室大楼的方式偿付到期债务。写字楼整售预计可以筹集约55-57亿元人民币的资金。今年4月，合景泰富成功出售了一幢13亿元货值的写字楼。

而此前，合景泰富也曾对外表示，出售写字楼事项是原定的销售计划安排。合景泰富今年将有序在市场上推售写字楼项目，为此，还在年初组建了大客户销售团队，拓展大客户资源，促进整售式大单项目，以带来稳定而可观的现金收入。

惠誉指出，合景泰富正在继续与各方协商，以期推进以香港项目和其他中国内地资产作为资产支持获得抵押贷款的事宜，资产总估值约为350亿元人民币。再融资若顺利完成，将可以覆盖近期到期的大部分债务。但由于市场波动较大，且其中一名合营方陷入财务困境，该项目融资仍然存在执行风险。评级负面观察状态反映了再融资项目在执行层面的不确定性。

著名经济学家宋清辉对《港湾商业观察》表示，在全球经济面临诸多“黑天鹅”和“灰犀牛”风险冲击之下，目前的市场情况不佳，市场不确定性较大，此举或会对合景泰富的境外再融资产生不利影响，使其融资受挫。

惠誉谈到，在当前的市场环境下，惠誉高度关注受评房企的流动性和财务灵活性。截至2021年末，合景泰富的现金和银行余额总额下降了33.9%至294亿元人民币，可用现金从2020年末的400亿元人民币锐减至77亿元人民币。管理层表示，截至2022年4月末，合景泰富在集团层面的110亿元人民币现金可用于债务兑付。但是，这部分资金并不足以覆盖2022年剩余时间即将到期的120.8亿元人民币资本市场债务。

《港湾商业观察》就评级下调等联系合景泰富，公司表示将有品牌部门对此作出回应，但始终未能收到相关回复。

经营负作用，屡屡违规被罚

2021年，合景泰富实现收入238.44亿元，同比减少19.83%，实现毛利50.45亿元，同比减少46.09%，归母净利润24.21亿，同比减少63.73%。可见，合景泰富的业绩压力还是较为明显。

另一方面，2017年末至2021年末，合景泰富非控股权益从6.38亿增长至153.81亿，归属于母公司股东权益仅从276.07亿增长至443.21亿。4年间，非控股权益增长24.1倍，归属于母公司股东权益仅增长1.6倍。这无疑会引发人们对合景泰富“明股实债”的猜忌。

经营上的压力对合景泰富产生了一定的副作用。在广州市市场监管局公布2022年第一批（12宗）违法广告典型案例中，合景泰富控股的广州市弘韬房地产开发有限公司因虚构地铁站名等被罚11万。

信用中国官网显示，2021年7月15日，根据广州市信访局转来的信访线索，广州市场监管局执法人员对当事人开发经营的名为“合景臻湖誉园”楼盘项目进行检查时发现，当事人涉嫌发布违法房地产广告，并于2021年8月3日立案调查。2022年3月18日， 广州市场监管局向当事人送达了《广州市增城区市场监督管理局行政处罚听证告知书》，告知当事人拟作出行政处罚的事实、理由、依据及享有的权利。

广州市场监管局认定: (一) 当事人在楼盘销售中心通过电子显示屏发布含“荔湖新城站、罗岗站、少年宫站”地铁站的楼盘区域图，地铁16号线和28号线属于规划中的线路，走向和站点目前尚未最终定案，当事人在涉案区域图中发布的“荔湖新城站”、“罗岗站”和“少年宫站”，不能提供标示上述站点的出处和依据，也没有对上述站点标示“规划中”的字样，属于虚构的站点。当事人的上述行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第四项规定。(二) 当事人在楼盘销售中心通过展板发布了“10分钟即到增城万达、东汇城”的广告用语，当事人的上述行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第二项规定。

此外，合景泰富还涉及多个关联风险。企查查显示，2022年5月9日，由合景泰富持股100%的广州弘达置业有限公司因未按时履行法律义务被法院强制执行，执行标的为522.34万元，另外该企业涉及的金融借款合同纠纷案件将于2022年6月23日开庭。

另外，合景泰富核心公司广州合景控股集团有限公司于今年3月23日、5月9日，同样被广州市中级人民法院和广州市南沙区人民法院列入被执行人，执行标的分别为44.46万元以及522.34万元。

2022年6月10日，广州恒建建设集团有限公司因买卖合同纠纷被起诉。广西合景盛誉房地产开发有限公司因金融借款合同纠纷被起诉，并将于2022年6月23日开庭。企查查还显示，合景泰富主席孔健岷目前关联风险高达271条，其包括了被执行人、行政处罚、环保处罚以及欠税公告。

“关联公司被罚，也会对合景泰富造成一定的不良风险，同时影响其在资本市场的品牌形象。”宋清辉说道。（港湾财经出品）