《港湾商业观察》梁美燕

万物云上市的消息刚刚过几个月，众安智慧生活随即也踏出了上市的脚步。

7月29日，众安智慧生活服务有限公司（以下简称，众安智慧生活）向港交所递交了申请书，招商证券国际以及中泰国际为联席保荐机构。至此，众安智慧生活已三度递交招股书。

母公司业绩下滑明显

众安智慧生活是众安集团旗下的综合物业管理服务提供商，2021年开始，众安集团便不断尝试将物业拆分上市。若众安智慧生活成功上市，包括众安集团（00672.HK）、中国新城市（01321.HK）在内，众安集团旗下则将有三家上市公司。

2021年，作为母公司的众安集团业绩下滑可谓十分明显。4月27日，众安集团公布的2021年年报中，众安集团实现营业收入49.69亿元，同比下降33.2%；毛利录得14.76亿元，同比下降34.25%；归母净利润录得7313.20万元，同比下降91.17%。

早在今年3月18日，众安集团就发布了盈利警告的公告。公告称，集团预期2021年的综合收入及综合净利润将较2020年分别减少不多于约35%和不多于约97%。

预期综合收入减少主要由于集团近几期年度已预售物业有相当部分尚未到达交付时点，使得2021年度的交付物业总建筑面积较2020年有所减少，从而可计入2021年当期确认销售收入也相应减少。此外，综合净利润预期减少也由于本集团于2021年并无录得因转拨至投资物业而产生的公允价值收益。

市场上对众安集团业绩的担忧表现在股价上。8月9日，众安集团股价报收于0.244港元。从4月27日公布年报至今，众安集团股价下跌后稍稍有所上涨后持续下探至18.67%。

虽然业绩下滑，但从销售状况来看，2021年，众安集团实现合同销售金额为279.25亿元，同比大幅增长27.3%；合同销售面积约117.54万平方米，较2020年增加约6.9%。总体来说去化成果明显。

除此之外，2021年，众安集团通过招拍挂、收并购、产业勾地等多元化方式进行优质土地资源拓展，分别在浙江杭州、宁波、温州、衢州、绍兴、金华及湖南湘潭等地共成交土地12宗，总建筑面积约193万方，拓展货值约人民币284亿元。

营收高度捆绑众安系

众安智慧生活业务范围主要覆盖浙江省及长江三角洲地区，主营业务包括物业管理服务、主要面向房地产开发商的增值服务、社区增值服务。

2019年至2021年以及截至2022年上半年，众安智慧生活的营收分别为1.8亿、2.31亿、2.96亿、1.52亿。与此同时，来自众安关联公司余下集团的营业收入分别为1.41亿元、1.82亿元、2.3亿元及1.19亿元，占各期总收入的78.0%、79.0%、77.5%、78.4%；来自第三方开发商的营收分别约3970万元、4830万元、6600万元及3300万元，占总收入的22.0%、21.0%、22.5%、21.6%。

其中，来自于物业管理服务的收入在营收中占比有下滑趋势。期内，物业管理服务收入分别为1.6亿元、1.83亿元、2.05亿元、1.05亿元，占总营收的88.6%、79.5%、69.4%、69.1%。

众安智慧生活来自余下集团的在管建筑面积也占了总在管建筑面积的半数以上。上述期内，由余下集团开发的物业的在管建筑面积约为590万平方米、600万平方米、660万平方米及660万平方米，占在管总建筑面积约62.0%、55.3%、55.7%及56.3%；由独立第三方房地产开发商开发的物业在管总建筑面积约为360万平方米、480万平方米、520万平方米及520万平方米，占总建筑面积约38.0%、44.7%、44.3%及43.7%。

来自余下集团的物业在管建筑面积呈波动下滑趋势，来自独立第三方房地产开发商的物业在管建筑面积也由2019年的38%增加到了2021年的44.3%，整体上明显增加。可见，众安智慧生活试图减少对母公司的依赖。

负债增加，现金流为负

盈利能力上，2019年至2021年以及截至2022年上半年，众安智慧生活净利润分別约2870万元、4700万元、4180万元、2080万元；毛利率分别为32.7%、37.6%、37.6%、37.4%。

2019年至2021年以及截至2022年上半年，众安智慧生活的流动负债分别为6960.3万元、1.13亿元、9833.5万元、1.04亿元；同期，流动资产则分别为1.66亿元、2.55亿元、1.34亿元、1.6亿元。

流动比率和流动速率方面，仅2021年，众安智慧生活的流动比率和速动比率均为1.36倍，而在2019年，流动比率和速动比率分别高达2.39倍和2.38倍。不过，2022年上半年众安智慧生活的流动比率和速动比率均有所增加，但仍不及2019年的水平。

众安智慧生活表示，流动比率及速动比率从2019年末至2020年末的减少主要由于流动负债增加高于流动资产所致。流动负债增加原因为基于2020下半年客户就新开发并交付予的物业的物业管理服务预付款增加致使合约负债大幅增加。自2021年末至2022年上半年的增加主要由于流动资产的增加超过流动负债的增加，而流动资产的增加主要由于与公司管理项目相关的贸易应收款项增加所致。

仅从时间最近的2022年上半年来看，高达1亿元流动负债背后，多项现金流量净额却为负。经营活动现金流量净额为负1125.1万元；投资活动现金流量净额为负7万元；融资活动现金流量净额为负185.7万元；现金及现金等价物减少了1318.3万元。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《港湾商业观察》表示，众安智慧生活虽然体量较小且物业股的风口已过，但是只要达到港股的最低上市标准要求的营收规模，成功上市的可能性还是很大的，因为港股属于注册制于市场化发行的，只要在交易所挂牌交易就算上市成功。在当前市场环境以及自身体量不足的情况下，公司此时冲刺上市除了提升自身流动性和实现融资之外，也有利于提升母公司众安集团的市值与流动性等基本面，因此当然是十分必要的。（港湾财经出品）