出品/联商专栏

撰文/王玮

本文对中美澳购物中心的发展模式做一个概括对比。所谓模式是说明事物结构的主观理性形式，把一个具有复杂现象的事物通过一般和特殊结合的方式还原到简单的现象表述。

在这种意义上，美澳的发展模式在规模上遵从了供需平衡的基本原则，但澳洲模式的满足基本需求导向的组合较美国的奢华驱动的组合在规模和组合的定位模式上表现出了更高的韧性和效率。而国内的发展模式在规模上忽视了供需的匹配，在组合上也存在较多的误解和偏差。

本文没有提及的美澳的发展模式都重视估值和购物中心作为资产管理的理念，并把价值提升始终作为购物中心发展的核心目标。而对于购物中心作为资产的价值意识在国内还需要随着购物中心的继续发展和商业地产信托的推出而不断完善和建立。表1为本文对美国、澳大利亚和中国的发展模式的对比总结。

表1：中美澳购物中心的发展模式对比

资料来源：中城商业研究院2020年中国购物中心年度报告、国家统计局网站data.stats.gov.cn、美国和澳大利亚购物中心协会的数据

通过中美澳购物中心发展模式的建立和对比，首先要放弃过去那种只追求数量和速度而忽视质量和效益的发展模式。就像一个人的成长，不能期望他总是停留在青少年的快速长身体和长个头的时期，也需要不断地长知识和长脑子。一个人对社会的综合贡献不是由一个人的高度和块头决定的。

回顾过去展望未来，中国购物中心已经到了转变发展思维的时刻。我们需要放弃过度追求规模和速度，代之以关注质量和效益的发展模式。

图15是2000年到2017年间每年商业营业用房的投资增速和国民生产总值增速的对比。2008年之前保持在占GDP不到的1%的水准，2009年开始突破，2013年后占GDP的比例都在2%之上，尤其是GDP的增速从2007年最高的14.2%下降到2017年的6.9%。可见2013年后购物中心对于GDP增速拉动的巨大作用。仅在2008年到2017年的10年间，商业营业用房（购物中心和商铺）的投资总额就高达10.2万亿元。

图15：2000年-2017年商业营业用房投资增速和GDP的对比

资料来源：本研究根据中华人民共和国国家统计局网站（data.stats.gov.cn）数据绘制

至少在购物中心领域，根据经济发展的周期理论，我们经历了一个由繁荣到衰退的过程。特别是2020年发生了人类历史上罕见的对生命健康和经济发展造成重大冲击的新冠状病毒的疫情，这也加速了经济周期由衰退向萧条的转变。

俗话说“不破不立”，从危机中分析机遇，这也许会有助于我们彻底反思和转变过去的发展思维和模式。疫情也让笔者想到创新理论大师熊彼特的景气循环的4周期理论，在过去的一个景气循环的周期中，开放的中国成为了世界最大的工厂。今天，在经历了繁荣、衰退，又因为疫情而萧条的低点（希望也是向上的拐点）后，我们应该可以期待另一个景气繁荣的新周期的到来。通过新的思维、新的模式，新的......,中国一定可以成为全球最大的消费市场。而在这个过程中，购物中心一定将发挥举足轻重的关键作用。

作者介绍：

王玮，国际购物中心协会（ICSC）市场研究专委会亚太委员，英国皇家特许测量师协会（RICS）会员

延伸阅读：

美澳中购物中心的发展回顾和对比(一)

美澳中购物中心的发展回顾和对比（二）

美澳中购物中心的发展回顾和对比（三）

美澳中购物中心的发展回顾和对比（四）