出品/联商专栏

撰文/王玮博士

日前看到群里转发的一篇关于“轻资产”的文章（点击可直接阅读：轻重模式之辩：冒风险吃有限的肉还是凭实力喝多家的汤？）。关于轻资产，本文在此不做评论。不过看到这家头部证券公司对2025年国内购物中心的租金收入可以高达1.6万亿元的预测确实吓了一跳。

我仔细看了一下他们的推算逻辑是到2025年社零总额可以达到73万亿元，购物中心占社零总额的比例为15%，租金与购物中心销售额的租售比也是15%，所以的得出了这个1.6万亿元的数字。但是该证券公司的计算忽略了4点：

01

忽略2019年的基准

既然以2019年为起点，但却完全忽略了2019年国内购物中心的销售额的基数仅为 3.5 万亿元，占社零总额的比例仅约为8.5%；

02

无视2020年疫情的影响

2020年面对疫情冲击，虽然社零总额依然保持了适度的增长，但购物中心受到的冲击影响首当其冲，致使销售额下降40%以上到2万亿元左右，占当年社零总额的比例仅为5%。

03

忽略2021年到目前为止的市场实际走势

2021年至今虽然相对2019年已经恢复了80～90%的情况，但到年底达不到2019年的水准已成定局。

04

用头部市场和头部企业的数据推算全国

用国内的头部的上海市场和头部企业华润和龙湖等的15%的渗透率和租售比推断全国市场实在太过乐观。比通常线性思维的销售额与规模成正比的推算还要过分。

所以，综合上面的4点判断，即使沿袭该文作者的思路，以2020年2.8万亿元的基数（按90的恢复程度）和6%的年增长，到2025年国内购物中心的总销售额仅为3.8万亿元，租金收入0.38万亿元（必须按10%的租售比）。所以这个头部证券公司的分析比实际已经是很乐观的市场预测更是放大了4.2倍。（计算为3.8=2.8x(1+6%)^5)

该文章的数据得到了一些专业平台和咨询公司的转摘和引用，但笔者觉得有必要给以最基本的专业澄清。也是给所有“轻资产”和“重资产”的经理人和投资人提个醒。