来源/伯虎财经

作者/东篱

图源/微博@望京SOHO

潘石屹终于“跑了”。

9月7日，SOHO中国发布公告表示，潘石屹辞去本公司董事长职位，潘张欣辞去本公司CEO职务，即日生效。

不过，老潘的“跑路”顶多只跑了一半。

尽管退居幕后专注艺术和慈善，潘石屹夫妇也还是SOHO中国的实控人，合计持有63.39%的股权。

去年，黑石机构拟收购SOHO中国的消息传得沸沸扬扬，如果交易成功，潘石屹夫妇将顺利把手中的股票减少至9%，套现一百多亿元。但这桩交易两度告吹，潘石屹也只得继续留守SOHO中国。

从甘肃农村一路创建SOHO中国、掌舵27年的潘石屹，如今却只想趁早“买定离手”。每年收租10多亿的SOHO中国，对他而言，难道已经没有了价值，成了一块“烫手山芋”？

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潘石屹去意已决

潘石屹1963年出生于甘肃农村的一个贫苦家庭，大学毕业后到国家石油部工作，成为体制内的一员，这在现在看来，仍是一个极好的归宿。但在1987年，潘石屹毅然抛弃“铁饭碗”，下海创业。

彼时，中国房地产正进入一个大发展的黄金时期。潘石屹与其它5位合伙人共同创立万通公司，在海南房地产市场赚到了人生第一桶金，成为中国房地产史上赫赫有名的“万通六君子”之一。

1995年，潘石屹在海南地产泡沫破裂前“全身而退”，与第三任妻子、也是海归精英的张欣，强强联合创办红石实业——SOHO中国前身。乘着中国地产黄金十年的东风，SOHO中国长成参天大树，于2007年上市港交所，创下了当时亚洲最大的商业地产IPO。

紧接着，2008年中国房地产市场进入瓶颈期，万科老总王石提出了“拐点论”，潘石屹却仍在默默拿地盖楼。他在采访中表示，“我们作为商人自然会盯住新的经济增长点”，会更加青睐山西、内蒙古等资源富足地区。

事实上，也正是山西等地的“煤老板”，让潘石屹坐上了事业腾飞的火箭。这一年，潘石屹凭借三里屯SOHO 69亿元的销售额，荣膺“地产行业最会赚钱的人”。而只要翻开他的客户名录，就会发现其中50%都是山西富豪。

图源网络

可是好景不长，随着“史上最严”煤矿整顿风潮的来临，中小型煤矿被大规模出清，加上能源进入下跌周期，“煤老板”们瞬间成为了历史的一缕尘烟。随后在2014年，SOHO中国也在营收断崖式下滑后，开始大规模出售国内资产，从“买买买”转为“卖卖卖”，8年间累计套现近300亿元。

除了大规模套现，潘石屹其实更想把SOHO中国一整个卖掉。早在2020年，黑石集团就欲收购SOHO中国，并且有意让SOHO中国私有化，但这笔交易迫于舆论及政策监管的压力两度告吹。尽管如此，潘石屹也没有闲着，一边找机会卖掉SOHO中国，一边打折出售旗下资产。

今年3月，潘石屹还试图以“七折”价格对外销售3万平方米的SOHO中国物业，销售的房源遍及北京、上海两地的银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目。

实际上，潘石屹一家6口除了他自己均已移民美国，想必与家人团聚的心情也是十分迫切，再加上国内套现国外买楼的骚操作，这也难怪时不时就传出潘石屹要“跑路”的传闻。

不过“退了，也没完全退”。尽管潘石屹夫妇双双辞职，但他俩将继续担任公司执行董事，以及保留薪酬委员会、提名委员会和ESG委员会成员的身份。而且尽管退让一把手之位，公司股权结构也并未发生变化，仍为公司实际控制人，可以“遥控”管理。

吊诡的是，创始人退位的消息一出，SOHO中国股价反而快速拉升，一度涨超17%。当天收盘时，SOHO中国报收1.51港元/股，上涨11.03%。对此，有业内人士认为，潘石屹夫妇的辞任，在很大程度上可以降低关注度，有利于改善SOHO中国的经营环境。

毕竟，一心想要“买定离手”的潘石屹夫妇，一直在用实际行动“唱衰”SOHO中国。

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SOHO中国“烫手”？

“包租公”生意不好做，这在几年前是难以想象的事情，但在房市承压下行的背景下，真切地发生了。

作为中国最大的写字楼“包租公”，潘石屹不止一次抱怨写字楼收租不赚钱：“和国外比起来，由于信贷、政策等等因素，国内写字楼市场租金水平一直很低。”据报道，SOHO中国的租金回报率大约是2%左右，而从银行贷款的资金利率是4.4%，不仅不挣钱，还要倒贴。

然而，过去的SOHO中国是很能赚钱的，究其原因，正是创立27年来的两次重大转型，造就了SOHO中国如今的模样。

第一次转型是在2003年，潘石屹判断住宅地产已经成为竞争激烈的红海，而商业和办公地产才是广阔蓝海，因此带领SOHO中国全面进入商业地产领域，开发销售以写字楼、商铺为主的物业项目。

也正是在这一次转型过后，SOHO中国成功上市，潘石屹成为“地产行业最会赚钱的人”。

第二次转型发生在2012年。当时有报告称，2011年北京写字楼租金暴涨55%，潘石屹自然不想错过快速增长的写字楼租赁市场，决定改“售”为“租”，从“开发-销售”转型为“开发-持有”，“只租不卖”。

当时，潘石屹预计，2015年SOHO中国将完成转型，届时租金收入将成为盈利的主要来源，写字楼的出租回报率至少能到10%以上。

然而，自转型“包租公”以来，SOHO中国营业额大幅下降，2012年还是153亿元，到了2015年就断崖式跌至10亿元，跌超14倍。

SOHO中国历年财务指标/图源网络

而且由于SOHO早期的高价炒作、管理混乱等问题，透支了市场信任，SOHO出租回报率实际上长期连3%都不到。

眼看这条路走不通，潘石屹又迅速调转船头，边租边“批发”，这也是为什么从2014年开始，潘石屹夫妇几乎每年都在批发出售资产。

但随着房地产市场下行，从2021年至今，SOHO中国的出售物业收入一直为零。SOHO中国2022年半年报显示，上半年总营收8.96亿元，全部为租金收入，同比增长11%；归母净利润1.91亿元，同比下滑44%，增收不增利。

更惨的是辛苦一年还不够还债的，截至目前，SOHO中国总借贷为167.3亿元，其中16.13亿元1年内会到期。

另外，疫情对自持物业、收租金的生意模式几乎是毁灭性打击，近几年一线城市甲级写字楼普遍空置率提升、租金下滑。SOHO中国的“主战场”北京、上海在2022年又接连遭受疫情冲击，直接导致今年上半年SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%，而在此前这一数字保持在90%以上。

除了外界因素的影响，SOHO中国内部也负面消息不断。2021年以来接连爆出偷税漏税、违法加收电费、首席财务官涉“内幕交易”等丑闻，公司股价也跟着坐上了过山车。

很显然，潘石屹夫妇退居幕后，给继任者们留下了一个烂摊子。

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SOHO中国的继承者们

就在潘石屹夫妇“双双辞职把家还”的同时，徐晋和钱霆均被任命为公司执行董事和联席CEO。独立非执行董事黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。

从履历来看，此次新任命的高管均为SOHO中国入职多年的“老将”。资料显示，今年50岁的徐晋2001年2月入职，拥有超过20年的房地产开发经验；钱霆现年45岁，2002年10月入职，拥有20年的中国房地产销售和租赁经验。

值得注意的是，联席CEO通常是一种临时性安排，前两者的任命看来并不能直接替代此前张欣的CEO之位。潘石屹的辞职和黄晶生的“补位”，也意味着董事会主席之位依旧空缺。

不过，此时SOHO中国转型为职业经理人主导，或许可以为企业带来更多创新和发展的新机会。

SOHO中国的自持商办物业属于重资产商业模式，当前，写字楼租金水平低和出租率下降是不争的事实，批发销售物业也只能缓解燃眉之急，并非支撑营收的长久之计。因此，在房地产行业下行背景下，创新商办物业的内容和形式或许可以成为新的增长点。

事实上，SOHO中国曾跟过一波共享办公的潮流，在2015年就推出了共享办公业务SOHO 3Q。

截至2018年末，SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在中国7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。同年，SOHO 3Q还传出将在港交所独立上市的消息。

然而随着共享办公第一人WeWork 2019年上市失败，整个共享办公行业陷入一片质疑之中，潘石屹随即开始变卖SOHO 3Q资产。

不过好日子还在后头，搁浅2年后，WeWork终于在2021年成功登陆纽交所。并且在2020年，国内共享办公平台优客工场率先上市，成为全球范围内的“联合办公第一股”，又让共享办公行业看到了新的曙光。

特别是在后疫情时代，随着办公需求大幅回流以及灵活办公模式的兴起，共享办公市场迅速回暖，2021年我国共享办公市场规模达到 212 亿元，增速超25%，是整个共享经济细分领域中增速最快的部门。

此时若再度重视SOHO 3Q的共享办公业务，提高精细化运营能力，或许可以成就SOHO中国财报中新的增长极。

至于潘石屹朝思暮想的“卖身”，在国际市场难走通、国内地产企业勒紧裤腰带过日子的情况下，怕是很难再找到“接盘侠”。

写在最后

时代浪潮风云变幻，个人和企业的发展无不裹挟其中。潘石屹夫妇的离开，也许就是潮来潮去的房地产行业一笔浓墨重彩的注脚。出身贫寒却创下百亿财富，临近退休一心想带着“家族资产”与妻儿在海外团聚的潘石屹，从另一个角度来说，又何尝不是一个“人生赢家”。只不过在企业家这个圈子，将不再有潘石屹的大名。