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撰文/刘嘉玲

在疫情常态化背景下，整个2022年的商业地产起伏发展：城市更新步奏加快、轻资产模式成为各大企业转型的新趋势、老牌购物中心战略性撤退、商管企业独立上市……

在激烈的存量竞争阶段，供应市场也在悄然生变。据联商网零售研究中心统计，2022年前三季度全国新开业的商业项目数量为218个(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万方)，同比去年下滑20%。预计在2022年全年的新增开业数量在350家左右，而这一数据恐创下近几年的新低。

因此，在迈入全新的2023年，全国新商业项目供应情况如何？各个企业将如何展开实力竞争，抢占市场份额？有哪些头部商业项目值得关注和期待？行业将呈现哪些新的发展趋势？

基于此，联商网零售研究中心盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域（不含港澳台）2023年拟开业的商业项目，以供行业参考。

据联商网零售研究中心统计，2023年全国拟开业的商业项目数量502个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），新增商业建筑面积4590.6万方，平均单体建筑面积9.14万方。（总表见文末）

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企业贡献TOP10

头部企业往往是整个行业的风向标，从其规划入手，可以实现见微知著，因此历来备受关注。

为此，《联商网》统计出2023年拟开业商业项目数据排名前10的企业，分别是万达集团、新城控股、龙湖集团、宝龙商业、华润万象生活、恒太商业、万科集团、世茂股份、爱琴海集团、大悦城控股。

TOP10中，万达集团是商业地产开发及经营中名副其实的“领头羊”，2023年拟开业商业项目达36个，几乎是位列第二的新城控股的两倍。在产品和模式的不断迭代创新下，万达广场已经更新到了第四代，在轻资产战略的高速发展下，万达常年领跑开业量。

新城控股依旧保持高速发展的节奏，尤其在下沉市场得心应手，逐步完善自身的布局体系，为公司的稳定发展提供保障。

龙湖集团在区域聚焦策略以及产品扩张策略的指导下，推进其王牌产品线龙湖天街迅速扩张，不少城市成功迈入“多个天街”时代。

总的来说，在行业增速有所放缓的市场环境下，开发商仍在扩张，有的聚焦于重心区域，有的则在全国多点开花。无论是哪种策略、何种方式的扩张，都应该注意到，商业地产市场正面临着从增量时代向存量时代的转变，产品和品质逐渐成为竞争的关键。

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城市TOP20

从七大区域的分布情况上看，华东一如往常，以206个拟开业项目遥遥领先，几乎是位于二、三位的华南、华中的三倍，华南和华中拟开业商业项目相差不多，华南2023年拟开业项目73个，区域排名第二，华中为71个，以2个之差位列第三。

从城市上看，与去年相比，除上海外，剩余城市的拟开业商业项目数量均有所下降。在以拟开业量≥7的基准线统计的城市分布TOP20榜单中，上海以33个拟开业项目呈现断层式领先优势。成都依旧保持既往节奏，以18个拟开业商业项目险居第二，成都、北京、武汉、重庆几个城市都只有1个或2个项目之差，数量相互咬的很近，占据城市拟开业商业项目数量前五。

城市分布TOP10中，除南宁和昆明外，其余均为一线城市和新一线城市，值得注意的是，一线城市深圳和广州跌出榜单前十，被西南区域的两座省会城市南宁和昆明所替代。

近两年来，南宁发展势头迅猛。根据十四五规划，南宁将建设成为区域性国际消费中心城市。

2021年，南宁商业进入集中爆发期，一年开出6个商业项目，包含南宁宜家、绿地五象缤纷天地、南宁首创奥特莱斯、华润万象汇、祖龙ACMALL、华丰城爱琴海城市广场；今年南宁延续发展劲头，截至目前，又有不少优质商业项目正式投入运营，包含龙光商业推出的全新产品线「蓝鲸世界」全国第二座——南宁蓝鲸世界、南宁第二座万象汇——中山路万象汇、南宁杉杉奥特莱斯、山姆会员商店广西首店等，看点不小。明年，南宁商业呈现多点爆发的趋势，拟开业商业项目开发商中不乏万达、万科、龙湖、华润万象生活等商业运营头部选手。各大运营商旗舰产品线在南宁拓展，意味着南宁的商业项目布局也将越来越完善。

TOP10中另一来自西南的省会城市昆明同样显示出了巨大的发展潜力。2021年昆明GDP高达7222.5亿元，社会消费品零售总额3386.4亿元，然而消费需求旺盛的另一面是本地商业发展缓慢，存在一定的市场空白。另外，重要的是，昆明作为西部地区重要的交通枢纽之一，地理位置优越，气候宜人，对于众多商业运营商非常具有吸引力。

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商业体量以5-10万方为主

从体量上看，2023年拟开商业项目的体量发展仍然延续往年的整体趋势，5-10万方的商业体量是较为主流的选择，这类体量的商业项目最适合规划成一站式购物中心，既满足了吃喝玩乐、购物等基本消费需求，又能引入影院、剧院、剧本杀等娱乐业态，是相对完美的选择。

紧随其后的是2-5万方的商业项目，在购物中心出现同质化趋势的当下，也有一些开发商选择主攻“小而美”的小型商业项目，无论是成本控制，还是商场经营，抑或是业态调整上，小体量商业项目都有着独特优势。只要仔细研究消费客群，放大自身优势，小体量商业项目也可以做得出彩。

具体来看，规模在5-10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约37%；规模在2-5万方（含2万方，不含5万方）占比约25%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约24%；15万方以上（含15万方）占比约14%。

超20万方（包含20万方）的巨型购物中心有武汉方圆荟购物中心、中山海雅缤纷城、阳江星港汇、龙湖海口昆府天街、北京昌平超级合生汇、北京五棵松万达广场、北京西北旺万象汇、天津北辰王府井购物中心、重庆华宇城等28个项目，其中中山海雅缤纷城更是达到了60万方的旗舰级巨无霸综合体。

附：2023年全国计划新开商业项目统计表