来源/Mall先生

撰文/Elaine

4月20日，广州番禺“万博-长隆板块”两宗住宅地块出让结束，由华润+长隆联合体收入囊中。由于土地出让条件的限定，同日稍晚出让的两宗商业地块也冠以“华润”之名。

此次“超级地块”的成交价超过197亿元，超越了去年中信泰富+中船联合体总价187亿元拿下的广船地块，为广州历史上宅地成交总价第二，仅次于2009年成交的亚运城地块255亿元。

接连重金押注广州背后，华润将会带来如何的产品和期待？

01

何为“超级地块”

番禺位于广州市中南部，北与海珠区相接，东临狮子洋，与东莞市相望，西与佛山市南海区和顺德区相邻。根据《2023年广州市政府工作报告》，番禺区的战略规划定位为“智造创新城”。

番禺长隆“超级地块”，由广州番禺区汉溪大道北侧的BA0902125地块（宅地），BA0902011地块（宅地），BA0902010地块（商地）及汉溪大道北侧BA0902116、BA0902118、BA0902121地块（商地）共四宗地块组成。

华润长隆地块现状航拍图 | 来源：房天下

4宗地块占地面积约42万平米，计容建筑面积约84.6万平米，起拍总价为175亿元。由于保利、华发、招商等国央企的入场竞争，最终成交价上涨至197亿元，详情如下表所示：

长隆“超级地块”土地基本信息 | 来源：网络

这一总地价，是紧邻的越秀和樾府项目当年土拍总价的2.63倍。而这也是华润继广州白鹅潭地块后一年内再次获取的广州重磅商住地块。

华润长隆地块构成及片区控规 | 来源：广州楼市发布

如果说华润落子白鹅潭的意义，是以先航者之力“让世界重回白鹅潭”，那再度羊城落子，则瞄准了以重磅盟友之势“腾飞长隆-万博纽带”。

在这条纽带上，东侧的“万博商务区”已落成粤海天河城、万达广场、海印又一城、广晟万博城、敏捷广场等九大商业地标，以六栋200米以上的写字楼构筑万博天际线；

已成型的万博商务区实拍 | 来源：广州房产

另一端的汉溪长隆则已入驻了保利大都汇、奥园城市天地、时代·芳华里CR8，更有K11 select即将加入。

此次华润联合体拿下的项目，将有望横跨番禺两大标志性区域，串联起万博和汉溪长隆的能级，为区域乃至广州商业注入更大的能量。

“长隆-万博”纽带 | 来源：拆神

根据我们了解到的相关信息，华润对长隆-万博的板块还有更大的期待，或将现有两块宅地更东侧的教育和商办用地，一并纳入整体项目规划中，构建一座“永不落幕的湾区活力之城”。

在这一定位下，华润将围绕“万象天地”开放式商业街区，打造覆盖住宅、商办的全系列产品——

商业：“城市活力文化策源地”

商办：“城市愉悦森活灵感高地”

住宅：“拥抱世界欢乐的活力住区”

教育：“城市中心的生态活力教育实践区”

再结合北侧长隆欢乐世界确定的开放式主题乐园的打造，华润+长隆就这一超级地块，所给出的长期愿景是——

世界商圈上的黄金2公里。

来源：网络资料，具体以官宣为准

02

挑战几许？

197亿元的地价是什么概念？

去年华润购物中心业务全年实现的租金收入为138亿元；华润万象生活全年实现的营业收入为120亿元。

这还只是地价，如果我们按照1万元/平米（计容建面）的造价估算，这个84.6万平米建面的项目，总投资将超过280亿元。超过了本次摘地的华润置地华南大区，去年256亿元的全年签约额！

如此来看，这一航母级别的项目，在整体房地产开发不景气的时点，是对开发商现金流的巨大挑战。

但高能级区位规划+TOD加持+顶级旅游IP伴身，也使得超级地块有望成为去年业绩不尽如人意的华润置地华南大区的一场“漂亮的翻身仗”。

华润置地2022年年度签约额 | 来源：华润年报

对于整个华润商业板块来说，继白鹅潭之后，广州重磅项目的再度落子，也有着极其深远的价值。

在购物中心全国化布局的进程中，对一个城市的深耕，能极大地提高品牌溢价能力、运营管理水平和经营管理效益。这一点，无论在龙湖的重庆、深圳，还是印力的上海，都得到了充分的印证。

而拥有罗湖万象城、深圳湾万象城、万象天地、万象前海、万象食家、布吉万象汇等最强“万象”组合的华润深圳，一定最有体会。

49万平的深圳华润置地未来城 | 来源：网络

据悉，华润置地内部已经提出了“广州全面复制深圳模式”的要求。在同属华南区、同属广东省、同属一线城市，且已经深耕9年，可谓最具备“天时地利人和”的广州，这一尝试能否成功？

其意义绝非在于一城，而将决定华润商业未来进一步大规模扩张的战略方向与发展效率！

这，或许才是此次超级地块开发对于华润而言的最大挑战。

03

期待几何？

当万象城、太古汇陆续敲定在白鹅潭-广船一带落地，K11、万象天地相继进驻长隆-万博一带，广州的商业将很快迎来爆炸式供给增长。

这个带有“务实”标签的城市，是否能吸纳极速新增的商业空间？是首要的问题。

从现有数据来看，据南方都市报调研，截至2022年第四季度，广州优质零售商业总存量约501.3万平米；人均优质商业面积0.72平米，是上海三分之一，不到北京一半；

已进驻国际奢侈品品牌数量99家，居全国城市11名；奢侈品消费者总量占全国约1.50%，排名第9。显然，目前广州在优质商业内容的供给上，和它一线城市的地位是不匹配的。

但这里并没有出现如同北京SKP、国贸、上海ifc、上海恒隆、深圳罗湖万象城这样的顶流旗舰；甚至也没有出现南京德基、武汉武商武广这样的本土巨无霸。上述项目的年销售业绩都在130亿元以上。

广州目前的商业佼佼者，是天河路-珠江新城商圈中，2022年销售额92亿的广州太古汇、70亿的正佳广场、近60亿的天河城。虽然整个商圈总额非常高，但单个量级远逊色于上海、北京、深圳的头部项目。

广州正佳广场 | 来源：网络

区域代表中，我查到的网络数据显示，海珠保利广场销售额12亿（2021年）、凯德乐峰广场10亿（2022年）、荔湾悦汇城13亿（2021年）、白云百信广场33.9亿（2021年）、番禺万达广场11.5亿（2021年），不算差，但也只能算平平。

就此而言，即使是在不内卷的情况下，广州购物中心市场的销售业绩，也并不突出。

究竟是缺乏优质的供应，导致了销售额的平淡？还是居民理性务实的消费习惯，不足以支撑更多更高的商业供给？这是每一个在广州想要打造地标商业的开发商、运营商，都需要面对的实际问题。

毕竟，如果按照现有数据推算，以番禺的地缘客流和发展情况，20亿销售额恐怕就是华润万象天地的销售天花板。

长隆超级地块效果图 | 来源：政府规划文件

但从土拍地价被抬高20亿后，仍全力摘地的魄力来看，我相信华润对这里，有足够的信心。

长隆-万博商圈，是与天河路-珠江新城商圈、白鹅潭商圈，并列《广州市商务发展“十四五”规划》中的五个世界级地标商圈之一。

来源：《广州市商务发展“十四五”规划》

如上文所述，现有的商业格局方面，随着万达、粤海、保利、新世界等头部购物中心品牌的进驻，商圈的整体氛围已经成型。

但千篇一律的盒子商业，仍给华润的开放式街区的发挥留下了足够的留白。叠加现有长隆欢乐世界乐园自身带来的过千万年客流量、广州南站和地铁3号线巨大的客流输送能力。

以及未来长隆开放式乐园的联合互动所带来的增量空间，东侧正在进行的393万平米里仁洞旧村改造所潜藏的未来更多人流、产业和连片面貌。

长隆欢乐世界乐园 | 来源：网络

全新的华润万象天地，是有希望具备跨区域乃至跨城的消费虹吸力，产生破圈效应的。

在这样的背景下，比肩甚至超越深圳万象天地的水平（近年平均约40亿元），相信会成为华润的期待和目标。

毕竟，政府在出让的履约协议书里也是这么写的：

该地块系万博商务区、长隆-万博世界级商圈开发建设的突破口和主阵地，将打造广州培育建设国际消费中心城市的标杆项目。

……引进国际知名购物中心、高端特色商场、国际一线品牌等新型高端业态，树立全球消费潮流标杆。

04

结语

在这次土拍争抢至摇号的过程中，也传出了各类争议和花絮。但单纯从运营能力来说，我想没有哪家竞标对手能够拍着胸脯说：我做商业一定比华润做得好。

我不能说华润最后中标是众望所归，但确实会给到很多人对这个区域的更大期待。而长隆的加持，也让我有了更多的憧憬：

商业和主题乐园两大开放式街区的结合示范；

广州另一地标商业乃至地标商圈的崛起。

在气温全面转暖的日子里，用朱先生的文字作为结语吧：

盼望着，盼望着，东风来了，春天的脚步近了。