衡量一个购物中心的成功标准是什么？不同的人，不同的企业，不同的时间阶段，会有不同的标准，但归根结底，还是有一个最终的统一标准。这个标准就是租金。对于投资商来讲，较高的租金，就意味着较高的租金收益率，也就意味着较高的投资回报率。

这几年，在万达的示范和带领下，商业地产的快速发展，全国各地的Mall如雨后春笋般的拔地而起。因地区不同，地段不同，品牌不同，招商水平和管理水平不同，同而租金差距距大。就从全国两家最知名的万达商业广场和中粮大悦城的租金比较，就能看出商业租金的巨大差别。

据2018年3月12日大悦城发布2017年全年业绩公告显示，投资性物业方面，大悦城租金收入达23.36亿元，同比增长11%。其中，四家大悦城投资物业的租金收入实现双位数增长，特别是成都大悦城租金收入同比增长25%。作为中粮集团开山之作”西单大悦城的租金收入依旧位居全国之首，2017年全年实现租金收入6.47亿元，平均每平米的月租金高达1131元，同比增长1.5%，经历了一年多的大规模品牌汰换，西单大悦城2017年的出租率高达97%。北京朝阳大悦城也表现不俗，2017年依旧保持了项目自身话题热度不断，全年实现5.85亿元的租金收入，平均每平方米的月租金达461元，同比增长11.9%，出租率达92%。天津南开大悦城实现租金收入3.71亿元，平均每平方米的月租金为357元，出租率达97%；上海静安大悦城实现租金收入2.16亿元，平均每平米月租金为335元，出租率达94%；沈阳大悦城实现租金收入2.09亿元，平均每平米月租全161元，出租率达95%；烟台大悦城实现租金收入1.11亿元，平均每平米月租金126元，出租率达98%；成都大悦城实现租金收入1.41亿元，平均每平米月租金126元。出租率达93%。

而据万达2017年年会上王健林的发言数据，万达广场现有数量235家，总面积3151万平方米，年租金收入255.2亿元。同比增长30.3%。如果平均下来，万达广场每平米的租金是810元/年、67.5元/月。由于万达广场的数量众多，万达没有具体透露每一家购物中心的租金情况，因而也不能单个做租金比较。

从以上两家的数据来看，大悦城的平均租金远远高于万达广场，即使是烟台这个三线城市的大悦城平均每平米的月租也达到了126元。那么，是不是说明大悦城的经营管理水平比万达高呢？他们两者之间的差距在哪儿呢？

首先我们看看万达和大悦城选址的区别。万达在最初的几年，它的选址也必须是核心商圈。但随后几年，它的选址就逐步在城市边缘的新商圈，或自己打造一个新商圈。而大悦城的每一个选址都必须是城市的核心商圈或主流商圈。因而，大悦城的租金水准比万达高，也就不足为奇了。即使是同在北京，两个大悦城在不同商圈的租金水准也是相差巨大的。西单大悦城平均每平米月租金1131元，是朝北大悦城平均每平米月租461元的2.45倍，这并不能说明西单大悦城比朝北大悦城经营管理好很多，而是商圈位置差距很多。因此，“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”这个商业的铁律，在租金方面就表现得充分无遗了。这也从另外一个方面说明，商业地产的投资者，决不能随便拿一块地，盖一个楼，就可以做一个购物中心。而必须在前期的选址上要做一个充分的论证，对后期的租金收益也要有一个准确的测算。否则，楼建的再好，后面的招商招不进，租金租不高，投资也就不能有好的收益了。

万达和大悦城相比，不仅在商圈选址上不同，在发展的区域和城市上也有巨大差别。大悦城主要选择在一线和二线城市开店，而万达广场绝大部分分布在二线、三线甚至四线城市。二三四线城市的经济发展水平、消费水平，就决定了租金不可能和北京上海等一些城市相比。从大悦城的数据可以看出，在北京、上海等一线城市的租金和其他城市的租金相比，也是相差距大。例如，在北京，即使租金远低于西单大悦城的朝北大悦城，每平米平均月租金是沈阳的2.86倍，是成都的3.65倍，是烟台的3.80倍。由此可见，在不同城市做商业地产的投资，他的租金收益率相差巨大。

在2017年的年会上，王健林宣布，万达未来要在全国建一千家万达广场，并下沉到众多的县城开店。由于万达拿地的地价本身也不高，但建安成本、配套成本、资金成本，无论是在一二线城市，还是在小县城，应该都相差不大。所以，可以预测，沉到三四线城市甚至县城的万达广场的租金不可能很高。从投资收益率来看，未来三四线和县城的万达广场投资收益率也不可能很高。

从大悦城和万达广场的租金比较来看，选择城市和选择商圈，是购物中心成功选址的第一步，也是保障高租金的第一步，更是防范投资风险的第一步。这一步走对了，后面步步平地；这一步走错了，后面步步深坑。那些投资商业地产的投资商和购买商铺的投资者，从我对万达和大悦城租金比较中，是不是进一步看出了选址的价值呢？

附：张璋，北京同世飞天公司董事长，中国商业和商业地产资深专家，北大、清华、哈工大、中山大学资深培训讲师、兼职客座教授。在商业和商业地产领域历炼26年，具有丰富的商业和商业地产的现代理论和实战经验，熟稔中国现代商业的定位、规划、设计、招商、营销、运营、管理、投资、资本运营等各个环节，思路超前并敢于不断创新。先后荣获TOP100金牌管理咨询师、中国商业地产十大操盘手、中国商业地产十大新锐人物、中国商业30年十大策划人物、中国商业地产杰出人物奖等称号。