在重庆楼市，“未批先售”逐渐成了一种普遍现象，金科、融创、龙湖、万科、绿地等诸多一线品牌开发商，最近两年都被频频质疑，在没有备案、没有拿到预售证的情况下就开卖项目。

作者 | 刘珊珊

编辑 |杨铭

一套售价超200万元的房子，无备案价情况下，需缴纳20%“内部认购”预约金，外加十万元车位购买费，这样的房子，敢放心买吗？

近日，多位重庆购房者反映称，他们在金科多个项目看房时，遇到了诸多困惑——号称“洋房之父”的金科，目前在重庆的多个洋房、别墅楼盘项目，在不能网签、没有备案价、没有预售证之下，以“交定金锁房号+捆绑车位销售”方式公开预售。同时，号称“今年年底交房”的“现房”，也以“内部认购+购买车位”预约金方式销售。

此前，国家已经三令五申，禁止未取得预售许可证提前售房。“未批先售会给购房者带来做多风险，一旦出现问题，消费者就可能面临维权困难，甚至钱房两空境地。”有律师对此表示。

从“极点商业”了解和梳理情况来看，在重庆楼市，存在此类违规乱象的，并非金科一家开发商，甚至逐渐成了一种普遍现象，融创、龙湖、万科、绿地等诸多一线品牌开发商，最近两年都被频频质疑，在没有拿到预售证的情况下就开卖项目。

那么，这些一线品牌开发商们，为何敢在没有备案价、没有预售证情况下就开始销售楼盘？未批先售的违规行为，为何又屡禁不止？

01

没备案价、没预售证就敢卖房？

“置业顾问叫我先刷卡交数十万定金，约定可以优先购买房屋，但并没有承诺合同签订日期，只是说可能在8月网签。”在博翠宸章售楼处，一位购房者表示，尽管对该楼盘有些心动，但想到付出几十万现金却无法确定网签时间，内心总是忐忑不安、举棋难下。

目前，金科在渝所售项目合计有20个。被不少消费者质疑的项目，是位于西永板块的美的金科郡、金科博翠宸章、天宸誉璟，以及位于北碚蔡家板块的金科城、博翠山麓——前者销售洋房为主，后者以叠拼别墅类型为主，均为改善型住房。

7月中旬一个周末，“极点商业”来到金科博翠宸章售楼处。根据此前宣传，博翠宸章是金科在西永竞得的地王项目，以建面86-115㎡在售洋房为主，是金科在“重庆向西”门户所在地和西进核心——西永重点打造的高端项目。

“目前我们主要所售是6号楼，在上个月底推出，目前该楼栋确实备案价未下来，无法网签。”博翠宸章一位置业顾问多次确认称，现在以交定金形式锁定房源，“比如你今天可以签约认筹，那这套房子就是你的了，就不会卖给其他人。”

至于备案价未下来原因，该置业顾问表示不太清楚。那么，备案价未下来情况下，是否可以进行销售？

“我们也不叫销售，叫预售。是交定金签署购房确认函，把房源锁定，不会出现二次销售情况，这点你应该相信金科品牌。”上述置业顾问表示。

上述置业顾问表示，想彻底锁定房源，还需缴纳3万元车位购买定金，“车位价格也还没出来，但（项目）都是两三百万高端产品，每户都会需要，车位又有限，实际上也是为客户着想。”

重庆网上房地产官网显示，截至7月19日，博翠宸章可售楼栋有9幢，但并不包括目前在售主力6号楼和8号楼。

与博翠宸章共用同一售楼部，同批置业顾问，项目落地与博翠宸章一路之隔的天宸誉璟，该项目由金科与景瑞联合打造——重庆网上房地产官网同样显示，可售楼栋为12幢、11幢，但1幢、2幢等幢楼，实际上同样通过“交定金锁房号+捆绑车位”方式进行销售。

金科在西永板块另一个项目——美的金科郡，该楼盘目前在售项目为2期13号楼，据称为今年底接房的“现房”。

“我们不开盘，直接预约签约。”一位女性置业顾问介绍称，“（现在）交钱，相当于我们只预约给你一个客户，等我们去完善手续，就可以完成合同签署。”

完善手续原因，是因为该项目属于现房销售，和期房不太一样，不需要销售许可证，只需要价格备案，“目前正在做墙体外立面，预计年底接房，等外立面竣工后就可以完善价格备案，以及签署合同。”

这意味着，该项目仍未通过备案价。不过，该置业顾问强调，（客户）所交钱并非是楼盘提前销售，只是相当于“内部认购”。“目前所剩户型不多，价格从190多万到200多万元不等，内部认购价为房款的20%，同时再加10万元车位费用。”

根据该置业顾问说法，作为“内部认购”意向方式，所交费用口径为“诚意金”，以该项目200万一套房屋为例，意味着购房者需同时缴纳40万元内部认购费及10万元车位费，一共50万元的“预约金”——并且还不能签署正式合同。

那么，购房者是否可以选择不同时购买车位？这是否属于捆绑销售？

“不强迫购买车位，但这个房子就得等，不能现在内部认购，我们前面卖的客户，都是买了车位的。”她表示，无论是投资还是自住，都建议带车位。“像这种洋房项目，如果没有车位，投资可能都不好转手。”

“极点商业”注意到，在美的金科郡售楼处，明码标价公示着此前已售罄的“15幢、19幢、25幢”相关信息，只是没有目前在售13幢楼的相关信息。

在该置业顾问看来，这种销售方式，目前对金科各项目来说都差不多，她举例称，“拿到预售证后的项目，就是正式开盘。没有预售证的话，比如您刚才看的博翠宸章，就只能是认筹。现房又不一样，是内部认购，不用预售。”

她的说法，从更多走访情况来看得到了佐证。在重庆北碚蔡家，比博翠宸章、天宸誉璟、美的金科郡更高一个级别的别墅级项目——金科博翠山麓，目前在售的B3\B8号楼，以及同样共用一个售楼处的金科城25号楼，现场都没有该幢楼预售证公示。同样，也无法从重庆网上房地产官网上，查询到上述楼栋可售信息。

02

融创、龙湖、绿地等一线品牌都被质疑

违规预售是国家多年来三令五申的治理重点。早在2010年，住建部就明确规定：未取得商品房预售许可，以内部认购、认筹、预约金等名义向购房者收取诚意金或房款，属于违规销售。

这意味着，像上述项目还没有通过备案价的楼盘，不可能取得销售预售或者销售许可证。当然，也就无权收取购房者的房款。

按正常销售流程，拿到销售或预售许可证，是项目能否开盘售卖的关键。

“正常流程都是先备案再销售，而不是拿着售价去备案。”有业内人士表示，拿到预售或者销售许可证前提，是需要先通过“备案价”。

所谓备案价，即官方指导价，是开发商在主管部门报备该楼盘或者楼栋房源的销售价格。开发商经过备案并通过后，才能获得预售或者销售许可证，也就是才能卖房。

拿到预售证后，开发商必须对价格进行明细公示。并且，商品房最终销售价格上涨不得超过备案价5%-10%浮动，降价不得超过20%-30%浮动。

但在重庆，目前没有拿到预售证就已经开卖的，远不止上述金科涉及的几个项目的楼盘，融创、龙湖、绿地等一线房地产品牌，都因此被不少消费者购房者广泛质疑。

比如位于重庆市沙坪坝区的融创·寻光江徕项目，过去几个月就频频成为质疑焦点，甚至在相关部门对其进行处罚后，至今还在继续违规销售。

今年5月下旬，有购买该项目的购房者，接到该项目“月底前需要交清首付，下月初签订购房合同，否则将取消购房资格”通知后，发现在网上查询不到该项目预售许可信息，置业顾问也无法出示，于是选择向当地相关部门投诉。

5月28日，当地相关部门调查得知，该项目并未获得商品房预售许可证，责令其清退已收取的定金和首付。

根据最新消息来看，有购房者反馈称，当地相关部门调查后，该项目仍与不少不知情的购房者签署了购房确认函，并且该项目至今仍未取得商品房预售许可证。

“当时置业顾问说很快就会签合同，就没有过多担心预售证。”一位在6月初与融创该项目交了40多万元首付款的消费者反映称，“距置业顾问承诺合同签订的日期已经过去了一个多月，至今还是没有通知去签合同，我和群里数十位准业主都焦急万分，却无可奈何。”

除了融创寻光江徕，融创云鼎城也曾被爆出没有预售证就违规收购房订金的情况。

另外，今年3月29日，有购房者通过政务留言板投诉称，他于2021年2月10日，在龙湖学樘府售楼部订了一套二期15栋的商品房，陆续交了订金和诚意金共21.8万元，后发现15栋没有预售许可证，要求龙湖公司退款无果。

4月25日，重庆市沙坪坝不动产登记中心回复称，经协调，重庆怡置龙湖弘茂房地产开发有限公司已将21.8万元购房款项退回给该用户。该公司为龙湖旗下子公司，负责龙湖学樘府的开发建设。

这样的违规销售现象，同样不局限在主城区。7月15日，“华商报”就报道称，重庆万州绿地万萃城项目未取得商品房预售许可证，收取购房者诚意金后，迟迟不能与购房者签订购房合同。

缴纳的诚意金金额不小，至少20万元。早在今年4月份，就有购房者缴纳了数十万元诚意金，但截至6月底，在多月无法签订合同后，开发商仍以各种理由推诿不退款。根据重庆市万州区住房和城乡建设委最新调查情况来看，该房屋暂未取得商品房预售许可，不符合对外销售条件。

此外，在重庆购房狂论坛，“没有预售证销售房屋”一直是网友关注焦点话题。从此前网友反馈情况来看，龙湖、万科、鸥鹏地产等诸多开发商，都曾被网友质疑。

值得一提的是，其中仍然包括融创·寻光江徕项目。7月7日，有网友就在论坛发帖表示，被（融创·寻光江徕）置业顾问告知明天去落位，但预售证还没下来就要预付房款的20%，不知是否靠谱——这意味着，即便当地相关部门早在5月底就对该项目进行了调查，且目前仍未取得预售许可证，但该项目实际上一直仍在违规操作销售。

值得一提的是，根据重庆市房地产业协会发布的《2021年上半年重庆市中心城区TOP20项目销售榜单》，万科、融创、龙湖、金科排在前五，绿地也跻身前20。如果以此来看，就连排在最前列的一线开发商，都难逃“未批先售”乱象。那么，消费者又该如何放心购买？

03

开发商违规销售为何不容易管住？

从政策来看，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十四条规定，未取得商品房预售许可，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。

业内人士表示，对这些房产开发商而言，在项目没有拿到备案、没有销售证时，预付或冻资数十万元，顶风违规销售原因，其实只有一个：想方设法留住客户，加快资金回笼速度。

“收取客户资金，无疑是留住客户最好的牵绊。”上述业内人士表示，这也让各种名目的款项层出不穷，从“存抵金”、认筹金，到定金、冻资款、预订款、验资款……有的是开发商自己收，有的由开发商通过第三方收取，有的能退、有的不能退。“对于没有太多购房经验购房者来说，基本上很难分得太清楚其中区别。”

实际上，最近几年，相关部门一直在大力整顿规范房地产开发销售行为。

以重庆市为例，2017年5月5日，重庆市政府发布《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》，要求重点查处房地产开发企业的12类违法违规行为和房地产中介机构的13类违法违规行为。其中包括：未取得商品房预售许可证，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取定金、预订款、诚意金等费用，擅自销售商品房的行为。

2018年5月16日，重庆国土房管局发布《重庆市国土房管局关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》，再次明确要严厉查处“未取得商品房预售许可证，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取定金、预订款、诚意金等费用，擅自销售商品房的行为”。

但三令五申之下，为何还有如此多企业，甚至是金科、融创、龙湖这样的一线龙头品牌，屡屡顶风作案？

甚至，是“反复作案”。比如在调查后一直违规销售的融创，以及更多其他大大小小的开发商。

去年12月底，中交西南置业有限公司开发的重庆中交中央公园，因为开发商还没有拿到售房预售许可证，就开始违规卖房，又遭购房者举报——在去年3月，这个楼盘就因为没有预售许可证卖房，已经被购房者举报过一次。

有业内人士表示，这有多方面的原因。

“开发商巧立名目，很多购房者意识并不强，比如内部认购这种说法，就有一定隐蔽性，纠纷的爆发又有滞后性，监管部门难以及时获取违规线索。”有监管方人士对外表示，这导致全国很多地方，违规预售反而成为“行业惯例”，只要不出大问题，不被购房者投诉，很多时候也就没人过问。

从处罚情况来看，有业内人士认为，开发商违法成本太低，惩罚力度不够，难以对房企起到震慑作用。“现行违规惩处力度并未成为房企的‘高压线’，难免会铤而走险。”

“在处罚执行上一直是个难题。”有业内人士表示，比如开发商的名目如果是“冻资”，那么款项冻结在购房者个人账户中，没有直接转入开发商或者第三方的银行账户，开发商有辩称理由，但实质上又剥夺了其他没有参与“冻结资金”购房者的购房权利，本质上又仍属于预售行为。

这种形式对购房者来说还有各种风险。

“风险一方面是价格。”有购房者推测，从上述多个楼盘置业顾问说法来看，其实置业顾问和他们约定的价格，就是开发商拿去备案的价格。“一般来说，开发商往往会在备案价基础上打折销售，现在我们这个情况是拿售价去备案，相当于就是原价购买。甚至，不排除狮子大开口，提高市场售价后的价格。”

另外，长时间不能网签，还可能带来利率上升的风险。“对于当下房地产市场而言，利率是浮动的，这也可能增加购房者的购房成本。”

从法律角度来看，有律师提醒称，无论是“认筹”，还是“内部认购”，其实都是一种规避法律行为，本质上该协议因违反法律的规定而不受法律保护。

这意味着，哪怕购房者签订了协议，但由于无法进行网签备案，房屋可以被再次出售，甚至用于抵押。同时，对购房者而言，可能因中途停工、楼盘烂尾、违法建筑等等问题，面临着无法要回房款，甚至拿不到产权证的法律风险。

那么，应该如何更好维护房地产销售秩序，保护购房者合法权益？

“监管与处罚应该监管前置，处罚只是手段而不是目的，房地产企业违规违法行为应及早制止，这需要各级主管部门积极研究管理办法，创新管理手段。”此前，中国人民大学法学院教授刘俊海就明确表示，住建部门不应“坐堂执法”，要走进市场，深入问题最突出、消费者利益受侵害最严重的一些领域，精准监管和执法。

没备案价没预售证，就让购房者花数十万“认筹”或“内部认购”的背后，还有哪些深层次原因？对于这种违规操作，金科、龙湖、融创等开发商会作何回应？监管是否会进行跟进？对此，我们将继续关注跟进。