作者 | Cindy

编辑 | 杨铭

“这种形式，其实目前在全国很多地方也常见，其目的都是为了锁定客源、快速回笼资金。”近日，“极点商业”发布《没备案没预售，花数十万“认购”：未批先售违规售房》一文，金科、融创、绿地等多个项目在未备案、未取得预售证情况下，通过各种五花八门名目“预售”并收取购房者首付款一事，引发较大关注，多位从事房地产行业多年的业内人士如此表示。

比如融创，从梳理来看，就在重庆、郑州、济南、成都、扬州、商丘等城市，未获取预售许可证情况下，向购房者收取“升级金”、“VIP入会费”、“购房诚意金”。

在上述业内人士看来，相比违规销售行为，同样值得关注的，是其背后深层次的原因，以及可能带来的产品质量受到影响。比如金科、融创、绿地等诸多房企，就曾因为产品质量问题，被诸多媒体和主管部门频频点名。

这一切，和房地产企业对规模增长追求下，多年来采用高杠杆、高周转、高负债“三高”运营模式隐患有关。

“众所周知，房地产是资金密集型企业，高负债率、高杠杆率是房企常态。”上述业内人士表示，在房住不炒大政方针，“三道红线”等政策监管、调控更加严格，以及融资渠道日渐收紧、融资成本日益高企的当下，诸多高负债的房企，面临规模增速放缓、盈利能力疲软等多重困境的严峻考验。

01

一边违规销售，一边产品问题被频频点名

梳理公开信息不难发现，对不少房企而言，为达到刺激销售目的，“无证销售”只是乱象冰山一角，还存在很多违规甚至违法销售行为，如恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售、炒卖房号、一房多卖、未批先建、虚假宣传等等。

一些看上去对购房者有利的销售方式，实际上也是违规的。比如“首付贷”或首付分期，也就是房企委托第三方向购房者借款凑够首付，看似减轻了购房者的燃眉之急，但背后依然隐藏着不小风险。不仅相关部委早就对首付分期行为明令禁止，而且明显放大了购房者的购房杠杆。

在这方面，诸多房企也被多次质疑。比如金科，根据《中国科技投资》报道，在佛山、南宁、济南、许昌、泰安、日照、聊城、重庆等诸多城市的项目，2019年以来就因为“首付贷”违规销售行为，被市民投诉和举报。

融创、银基、绿地在河南的项目，同样被曝有“首付贷”违规促销行为。另外，华宇集团、东原地产在重庆地产项目，也曾出现“首付贷”。

去年11月，东原地产重庆东原晴天、东原映阅、东原嘉阅滨江等多项目，被曝存在为“三无人员”包装身份贷款买房、与华宇集团旗下的金融公司业如信贷进行“首付贷”合作以及有项目疑违规将办公楼当公寓卖等乱象。根据其多位置业顾问说法，“首付贷”借款时间最短3个月，最长为两年，手续费费率，在4.5%-17%之间，可以按季度还，也可以到期一次性缴清。

某房企公布的“首付贷”利率

“对房企来说，能够提高销售业绩，尽快实现资金回笼，同时通过一系列融资方式将风险转嫁到购房者身上，利大于弊。”北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师事务所主任王玉臣就表示，这种行为会扰乱房地产市场正常秩序，破坏资金监管、贷款监管的相关流程，属于明令禁止的违法行为。

王玉臣表示，对购房者而言，通过首付贷集齐资金，其实是通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、中介进行筹措，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。

不过，房企一边违规销售，一边产品质量问题频发，显然才是最让购房者和主管部门头痛的事情。

这方面，一线品牌房企被官方通报、媒体公开报道的问题越来越多。比如金科，去年初，重庆市住建委公开发布《关于2018年下半年建设工程质量提升行动专项督查情况的通报》，点名重庆江津区金科集美郡等在建项目，在建设过程中存在质量问题和违法违规行为。

去年4月，“合肥房谈”报道，合肥金科海昱东方出现交房即维权的场景，业主投诉房子出现内墙大面积修补、地面开裂等问题，被质疑存在安全隐患。去年9月，人民日报数字河南报道称，位于郑州中牟县的金科天籁城被举报使用假冒钢筋。

重庆金科被拆除重建的10栋楼

对金科而言，最严重、影响最大事件，来自去年7月，重庆金科东悦府项目10栋洋房，因为出现沉降被监管部门勒令拆除重建，被拆除的洋房共计10栋，包括一期5栋、二期3栋、三期2栋。

这样的重大事件，在国内房地产行业实属罕见。

融创也在疯狂边缘试探。在郑州，融创多个项目受到相关部门通报和罚款，2019年底，融创郑州一子公司因无证施工等被罚749万同时被列入了一般失信名单。

2020年7月，重庆市城市管理局发布多条行政处罚决定，其中融创西南公司无证违建，被主管部门处罚209.7498万元。同年5月，融创重庆子公司也因违法建设行为，处以工程造价百分之十罚款。

在浙江、海南等地，融创同样被多次处罚。其中最严重的，来自2020年4月，官方媒体披露融创海南月岛项目未批先建、环评文件偷换概念打‘政策擦边球’”等多个问题，最终项目被责令停止施工，罚款高达5000万元。

万科也多次登上相关监管部门的处罚榜单。2020年8月，重庆城管局发布的行政处罚文书“渝城管违建罚〔2020〕314019号”显示，万科旗下子公司重庆万翠置业有限公司在重庆市渝北区实施万科中央公园项目时，擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的许可内容进行建设。

除此之外，2020年重庆万科共有包括悦来、水土等多个项目均因“涉未取得建设工程规划许可证，擅自进行违法建设”，被重庆市城市管理局处以120余万元罚款。

从网络问政和媒体报道来看，在虚假宣传、交付质量、售后服务等问题上，金科、融创、万科、绿地等一线品牌商们的问题更多，几乎每一家都可以轻松搜索到数百条投诉，涉及全国诸多项目和楼盘，多次被相关部门责令整改。

02

高周转模式，埋下质量致命隐患

按常理，在很多市场，一线标杆房企并不愁卖，本不应冒违规操作，失去信任和遭监管处罚风险。比如金科，虽属全国性房地产企业，但重庆仍是大本营和最重要市场，2021上半年仍位居大重庆房企销售排行榜第一名——那么金科为何还要在重庆无证预售，甚至频频被曝出产品质量有大问题？

这和房企们选择的发展模式息息相关。

“所有期房销售问题和房子产品质量下滑问题，其实都可以归结为房企高周转、高负债问题。”在一些业内专家看来，高周转成为房屋质量问题频出原因之一。

所谓高周转，其实是指资金的高周转，即早日开盘，加速回流现金，再投入下一个项目，争取规模增长和行业排名，项目销售合同规定的交付周期仍然是原标准。

高周转可以追溯到2010年，万科等房企利用此模式迎来高速扩张。2016年底，在“房住不炒”主线思路下，各地纷纷出台“限购、限价”政策，房产行业信贷被收紧，房产市场开始进入从严调控阶段。

但房企高速发展目标却没改变，为提高资金利用效率，越来越多的房企开始向“融资－拿地－施工－销售回款－再拿地”模式调整，大幅增加期房销售，并尽可能缩短拿地到预售款回笼的时间差。

此后，越来越多的标杆房企成为“高周转”拥护者。比如金科采取“1671”高周转模式，1个月开工、6个月开盘、7个月开发贷上账、1年内现金流回；万科“5946”，即5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%；碧桂园采取“456”模式，要求所有三四五线城市新获取项目，均需4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转……为实现资金快速回笼，各房企将“高周转”演绎到了极致。

有千亿级标杆房企中层人士表示，单从财务视角来看，高周转与质量是不同的两个维度。问题是，高周转就意味着工期短，施工方是否能严格按照作业规程或标准进行施工难以保障，房屋建造质量也因此面临拷问。“从数据看，快周转增加了各种质量问题爆发的概率。”

这个风险，在碧桂园身上体现得相当明显——“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。2018年，通过“高周转”超过恒大和万科，成为房地产业内NO.1后，碧桂园董事局主席杨国强如此指示，时任碧桂园总裁的莫斌也签署三份内部文件，对高周转提出更高要求。但当年6月－7月，碧桂园1个月之内连续发生三起坍塌事故，多人伤亡，外界纷纷将矛头指向高周转，莫斌和杨国强不得不进行道歉。

推倒重建的重庆金科东悦府项目，其实也是因为高周转致命隐患后的“暴雷”。

同时，这种高节奏发展带来的“高负债”，成为每一家高速扩张的房企都无法避开的通病。

以金科为例，2016年金科股份负债合计867.2亿元，到2020年末，公司负债飙升至3076.59亿元。

融创在负债端压力不小。据融创年报，截至2020年末，融创总负债为9305.75亿元，净负债率为96%，总有息负债为3034.36亿元，占总负债的32.6%。

对融创创始人孙宏斌而言，“高周转”、“高负债”曾带给他惨痛记忆——2004年，顺驰地产以127亿元销售额登上房地产行业的销售冠军经历高光时刻不久，因扩张急速，在房地产政策收紧大环境将下，遭遇资金链断裂的顺驰不得不在2006年被孙宏斌贱卖。但到了融创时代，仍然选择相同套路。

2018年秋天喊出“活下去”的万科，根据2021年一季度财报，总负债也高达1.55万亿元，其中流动负债1.35万亿元，非流动负债2055亿元，总负债规模十分惊人。

万科负债率高达1.55万亿

2019年，碧桂园全年负债总额约1.69万亿元（流动负债1.40万亿元，非流动负债2897.92亿元）。到2020年底，有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，碧桂园债务隐忧依然闪现。

高周转、高负债带来的隐忧，引起了监管部门的重视。去年8月下旬，住建部以及央行划定房企融资“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

“三道红线”政策像一道“紧箍咒”，让地产融资环境急剧缩紧，所有房企都把降杠杆、降负债、增加现金流当做重点任务，通过多种渠道改善自身财务结构，包括控制拿地规模、加大销售促回款、分拆子公司上市、变卖资产、发行永续债等纾困措施。

到今年4月，20家重点上市房企中，绿档企业有9家，黄档企业有9家，红档企业有2家，其中就有绿地控股。万科、碧桂园、融创等踩了一道黄线，金科、龙湖等则是零踩线。

那么，对于这些未踩红线的房企而言，是否意味着已经安全而退？

03

多重困境，房企们如何纾困

显然不是。无论是全踩三条红线的恒大、绿地，还是一道黄线的万科、融创、碧桂园，甚至是零踩线的金科，它们都必须面对一个现实问题：融资持续收紧下，对这些习惯高风险扩张模式的房企而言，巨额债务仍是悬在他们头顶的一柄利剑，随时有再触线风险。

因为贷款合同问题被广发银行冻结企业账户的某房企（虽然目前已经和解），无疑是最好警示——当停预售、停网签，被申请资产冻结紧随着商票暴雷而来，大家才发现它一直笼罩在资金短缺的阴影下，从未走出来过。

有顺驰前车之鉴的融创，也没有逃离质疑。7月20日－21日，融创在资本市场两次回购总斥资超2.28亿港元，累计回购达到1010万股。不过，回购却没能加强资本市场信心，反而因为国际评级机构标准普尔的一份报告，导致被投资者持续抛售，股价持续大跌，仅20日就暴跌10%。

投资者持续抛售原因是，融创净负债率的降低存在“明股实债”嫌疑。简单来说，就是融创从去年三道红线全踩，降至目前只踩一道黄线，背后有着许多值得怀疑的猫腻。

金科从踩中全部“三道红线”，到仅用半年宣称变绿，也被多方人士和媒体怀疑“明股实债”。另外，佳兆业、蓝光、奥园、新力和阳光城，也被指存在明股实债的风险较高。

金科更加复杂的隐患是，其创始人黄红云与前妻陶虹遐反目之后，两人进行了长达数年旷日持久的股权之争。虽然深交所在7月13日向金科股份下发关注函，但黄红云与陶虹遐之间的矛盾，截至目前仍未迎来大结局，金科股价也由此进入连跌通道——自去年8月以来，金科地产市值跌去近一半，蒸发金额超330亿元。

其实，对这些房企来讲，倘若银行肯借款，降低负债率或许不难完成。问题是，随着监管持续加强，融资已越来越困难，过去20余年高周转、高负债发展模式正慢慢失效，想依靠新债滚旧账，来实现资金周转，变得异常艰难。

但若没了高周转优势，债务压顶的房企们，又不得不面临资金链断裂风险。

另一个让房企头痛不已的问题是，规模、营收越来越庞大，利润率却越来越低。亿翰智库《2021中国上市房企百强研究报告》就显示，2020年全国前50强房企平均净利润率只有11.6%，其中有13家企业净利润率上升，37家企业净利润率下滑。比如金科，2020年营业收入增加了29%，但毛利润率却下降了5.7%个百分点，下滑十分剧烈。

《2021中国房地产上市公司测评研究报告》也显示，除净利润外，各项盈利能力指标均有不同程度下滑，其中包括开发业务收入、营业收入、净资产规模增速等重要指标。

利润率等各项重要指标下降背后，凸显的是各大房企盈利能力越来越弱，现金流吃紧、财务状况快速恶化事实。

这让各大房企在2021年的风险性和不确定性大大增加——泰禾、天房、华夏幸福、富力等房企苟延残喘，协信远创因无力偿还高额债务申请破产，成立于2002年的首创置业，在规模掉队利润腰斩，踩中两道红线后无奈从港股私有化退市。

这甚至让外界担心，新一波房企破产倒闭潮是否会汹涌而至。“对房企而言，不是在奋斗，是在逃命，谁速度快，资金周转快，谁才能活。”一位观察人士如此评论。

对这些房企而言，下半年偿债压力仍将如影随形。统计数据显示，2021年将达到房企历史偿债规模极值，偿债总额达12822亿元。

矛盾的是，虽然房企很难在降负债的同时，实现规模、盈利的大幅增长，特别是负债率水平偏高房企来说尤其难以实现。但金科、融创等为首的房企，却仍然不肯放缓扩张脚步——今年1月初，金科创始人黄红云重提5年4500亿元销售目标。融创则从今年1月开始，频频通过拍卖、并购等多种方式抢地，截至6月拿地总额超过1200亿元，引起相关部门的关注甚至约谈。

据悉，融创将会在今年拿地的所有合作项目中寻求并表，以此拉高销售数据。对企业而言，高速扩张本没有错，问题是，这些是高负债、融资收紧的房企。那么，钱从哪里来？种种违规销售、问题质量产品的最终解决答案是什么？

显然，依靠房企行业自律，不会有答案。外界唯有期待的，仍然是相关部门监管的“无死角”。