若有人问，今年商业地产的热门词语是什么，我会说是“空置率”。从年初开始，这三个字就一直高踞媒体报道榜首。 

　　由头是年初一家媒体报道。在报道中，沈阳商业地产“海量”供应、部分商场陷入招商困境的现象被大段描写。一家国际地产顾问公司紧接着发布报告，更是将沈阳列入中国商业地产空置率排行榜中的第一名。随后，关于“沈阳将成为鬼城”的消息不断，直到地方最高长官采取了紧急措施才将这股报道热潮制止。 

　　但是，事情并没有因此结束。“空置率”开始成为全国性话题。国内外主流媒体开始对中国商业地产问题集体空前关注，“空置率”被频频提及。我的同事们更是史无前例地接受了荷兰、南非等“非热门”国家电视台的深入访问。整个市场在媒体的助推下，颇有“山雨欲来风满楼”危机氛围。看似过不了多久，中国将处处显现“商业地产鬼城”。

我不知道这股报道潮流还会持续多久。但是，越来越多有关“鬼城”的讨论，不禁令人想起许多年前人们对上海浦东的质疑。 

　　1990年开始大规模开发的上海浦东，其建筑面积在1995年达到了同期曼哈顿的两倍。按照官方说法，总面积达1.2亿平方米，其中包括70多座摩天大楼。 

　　在租客到来之前，冷嘲热讽已经铺天盖地。主流看法是，这里供应量过大，且大都无人居住，毫无疑问是一场历史性泡沫。一家外媒杂志主编雷默（Joshua Cooper Ramo），甚至在一篇文章中将上海建筑的爆炸性增长与战后欧洲重建相提并论。他认为，这在经济上最终会引发一种“这到底出了什么问题”的后果。 

　　发生在十几年前的这场讨论，结果现在不言而喻。浦东转型成为一个充满活力的金融、贸易中心。 

　　但是，当我跟人们谈起这个案例的时候，第二个疑问随之而来：对于那些没有上海特殊优势的城市来说，浦东这种“先盖好房子再等着人来”的方法最终会不会失效，制造出一系列的泡沫？ 

　　我的看法是，中国城市化进程势头仍然强劲。在这种大背景下，商业地产的阶段供应过量不能等同于泡沫。供需总有一个在前，不可能一直动态同步。中国商业地产市场之前数十年都处于商铺供应严重不足的状态。近些年开发供应进入了快速轨道，走在了需求前面。但在中国城市规模快速扩容、各地城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张的背景下，合用的商业物业会逐步被吸纳消化。以历史眼光来看，不仅是浦东，在中国许多城市中，做商业地产的教训往往是中国需求被大大低估了。 

　　蒙自，中国西南一个边陲小镇。它距离云南昆明大约300公里，开车30分钟可绕小镇一圈。两年前，当地一位汽车经销商从宝马集团处申请到经销商授权，并于2012年开出了一家宝马4S旗舰店。 

　　距离蒙自几千里之外，有一个叫寿光的县级市，它属于山东潍坊下辖。这个地方恐怕许多中国人也未必听说过。但屈臣氏在这里开出了第1000家门店。 

　　像蒙自、寿光这样的小城镇，在中国版图上大约有1.2万个。过去鲜有跨国企业注意到它们。但现在，根据RET睿意德的持续跟踪调查，零售企业渠道下沉速度正在加快，因为当地需求增长得比我们想象的要快。过去，跨国品牌进入中国采取保守且按部就班的发展路径——进入中国第一站通常选择上海，2到3年后进入北京，再隔2到3年进入二线城市。现在，整个过程缩短了。一些跨国品牌一年之内同步进入上海、北京，再隔1到2年进入二线城市，随后很快下沉到三四线城市。 

　　当然，有一点，我们必须承认。那就是，总有一些物业或者区域空置率很高。其中一部分的商业地产空置和市场供应阶段过量直接相关。但就事论事，商业地产空置率很大一部分来自供应以外的原因。否则不会有大量品牌在城市内难以找到适合店铺。 

　　经常有人拿着一个数字来向我证明北京商业地产的供应过量。他们说，北京CBD，高端人群最为聚集的区域，蕴涵了大量消费潜能。但在那里，有超过20万平方米的空置面积无法消化。 

　　我很干脆地回复说，这是一个不能说明问题的不合适例子。因为这20万平米的空置供应，由同一家公司创造。这家公司以散售商铺为主要运营模式，而散售后的管理失控才是造成空置的原因。试想一下，数万甚至几十万平米的购物中心内，商铺产权都归属到不同个人。他们各自为政去选择租户时，整体商场就很难实现有目标的定位方向及机能组合，也会失去对顾客的吸引力，成功机率就变得微乎其微——这也是国内纯粹销售产权项目鲜有成功案例的原因所在。如果将此销售失控造成商铺空置的原因归结于是市场过量所致，确实有张冠李戴之嫌。 

　　还有另外两个原因，会造成商业地产空置率居高不下。但人们在解读数字的时候仍然会 “嫁祸”于“商业供应过量”。 

　　首先是定位不当。中国商业地产开发商大多由住宅开发商转型而来，他们往往会对商业地产的操作难度预计不足，对项目定位不做理性分析思考，甚至部分投资决策人会以自己的消费习惯去推测市场需求，从而造成定位与实际需求的脱离。但在商业地产中，定位是项目发展的战略方向选择，后一步招商是落地；倘若方向选择不对，招商过程必定遭遇巨大障碍，难见成果。定位失当致使项目招商不利的项目不在少数，当人们看到这些项目时，多又会以“因供应过量而造成招商困难”的逻辑去定论市场，但其实并不相符。比如，钟爱各式电子产品的老板，在开发上海日月光中心的时候，无视项目周边便是电子产品集散地之一的徐家汇，在项目中开设了3万平方米的电子产品卖场。最终生意惨淡，整个项目的空置率高。后期，运营方将电子产品卖场缩小至5000平方米，并且重新调整项目定位，慢慢地将项目做起来。 

　　其次是产品不利。中国商业地产的项目，往往是“外行做给内行看”——相比零售品牌商的经验老道，国内商业地产开发商都只能算是“新手”。现在，要让“新手”为这些不同的“资深”品牌设计建造一个专业场所，对大多数开发商来说是不小挑战。市场上不缺有理想的投资商，缺乏的是以专业为保障来实现理想的开发商。仅有想法而不了解这中间的操作内容与难度，都不是现实的理想。常见的现实状况是，项目以非专业方式很快将硬件落成，但在招商对接品牌时却发现不能契合他们的需求——通常问题出在一些细节上，比如层高、面积分割不适、排烟、停车设置不够等。在这种情况下，即使项目处在较优地理位置，产品定位及品牌预期亦恰当合理，也很难实现成功招商，空置也就成了必然。

　　（来源：张家鹏）