在2000-2005年的一段时间内，以北京为首的中国部分一线城市曾迎来一波“郊区购物中心”热潮，但由于当时条件不够成熟，这一段时间内的大部分购物中心都不幸夭折。在中国经济快速发展、城市持续扩容的背景下，当下中国部分一线城市已具备发展郊区购物中心的条件，具体分析原因如下：

 

　　参照2011年的官方数据，全国汽车保有量已突破1亿辆，且年增长率超过20%，而诸多大规模城市的增长率相对更高。汽车的普及化发展大大扩展了人口的消费半径，相当于拉近了城郊距离，使得偏居郊区人群的目的性消费机会大增。而有车族的收入水平相较乘用公共交通的人群消费能力更高，从而为郊区购物中心的品质化发展提供了有力支持。

 

　　由于传统商圈受物业条件限制，商场硬件、车位等配套设施滞后且升级改造困难，给消费带来了极大的不便利性。与之相较，城市郊区拥有宽裕的土地提供，购物中心的相关配套可提供得更完善，且各城市的道路建设亦大大提升了郊区的可达性，从而使得郊区购物中心具备了相当的便利性优势。

 

　　随着收入水平提升，城市居民对旅游、休闲的需求大大提升，而中国大部分一线城市的公共休闲场所与设施普遍相对匮乏，造成周末人们可选择的休闲地点十分有限。郊区购物中心距城市有一定距离，其沿路及周边的景观、乃至空气都与市区均有所差异，且其内部业态所具备的购物、休闲等多元素功能，可以良好满足家庭人群长时间的游逛消费，因此有机会成为周末举家出游的欢聚目的地。

 

　　若郊区购物中心的业态与市区相较无特色差异，则居住于市区的消费者到达郊区的意愿会大打折扣。之前因为国内业态的种类有限，且大部分品牌优先选址于市区，造成郊区购物中心可选择的业态及可能与市区形成差异的机会很小。而当下中国业态丰富度已显著提升，为郊区购物中心实现业态差异创造了良好机会，从而郊区购物中心可以在业态内容上实现其独特竞争力，吸引更多消费者从更远的地点到达。

 

　　由于市区用地紧张，需要引入更多高租金业态商家来平衡投资收益，造成部分需求大面积的体验性业态难以进入，而郊区购物中心在规模与租金压力方面都优于市区，因此在引入体验性业态方面可以做到更优。同时，与市区需要发展高密度建筑不同，郊区土地可以承载更丰富、更多样化的建筑形式，为消费者营造有别于市区的场所感，形成其项目独特吸引力。

 

　　郊区购物中心新机会的显现，更多是在中国的一线城市，且对选址及运营能力相比市区项目都有更高要求；而二线城市因种种因素限制，目前发展郊区购物中心则仍需要十分谨慎。
　　（作者：张家鹏）