原创： 一号地产 作者: 一号君

一号说：
应是绿肥红瘦时节

在地产业普遍求绿的心态之下，谁能率先“由红翻绿”谁就成了业界的标杆，一众房企钦羡的对象。

6月30日，恒大集团对外透露，截至目前恒大净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿。另外，恒大目前的有息负债已降至约5700亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

这并非一个小数字，而是3000个“小目标”堆成山，恒大竟然来了一场“愚公移山”，想不到，竟然还成了？！

一条“红线”变绿

先来看几个关键事实：

首先是负债率降至100%以下，一条“红线”变绿。其背后的财务数据变化则是，有息负债从去年最高峰时的8700多亿元，大幅下降了3000亿元，截至目前已降至5700亿元，真正回到“5字头”。

犹记得在去年3月举行的业绩发布会上，许家印曾给出恒大未来三年降档计划：

2021年6月30日将净负债率降至100%以下；

2021年12月31日现金短债比达到1以上；

2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

（图：中国恒大业绩发布会）▼

显然，许家印兑现了承诺，恒大如期完成一条“红线”转绿计划。

其次，还债动作迅且猛。近日恒大公告，已安排自有资金约136亿港元，用于偿还6月28日到期的14.5亿美元债及所有境外美元债到期应付利息。

具体的偿付动作可以发现恒大做事的风格仍然一如既往地干脆利落，真金白银上演“真还传”。

截至目前，恒大已累计归还7笔境外债券本息合计约106亿美元（折合超823亿港币），而且全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。

从公开信息来看，到明年3月之前，恒大再无到期的境内外公开市场债券。所以现阶段的恒大可谓“还债一身轻”。

第三，恒大的“去杠杆”行动得到国际投行的认可，建银国际维持“优于大市”评级，目标价23.1港元。法国巴黎银行给予恒大美元债“买入”评级。

三招“硬功夫”在手

地产行业从未如今天这般要穿越重重“窄门”，才能渡河成功。

恒大也曾遇挫，不时受到质疑与挑战，但其之所以能有底气“去杠杆”、降负债，正在于以下三招“硬功夫”修炼而来。

首先是销售回款强劲，“钱袋子”又鼓起来了。克而瑞数据显示，恒大首5月权益销售2727.5亿元，稳居行业龙头。数据还显示，恒大今年首5月累计销售2851.6亿，回款2507.4亿，回款率高达87.9%。

（图：2021年首5月房企销售榜，来源：克而瑞）▼

“卖房才是硬道理，回款才是真发展”，只有销售这一房企核心造血能力强起来，回笼资金跟得上，权益才能不断增厚。恒大显然对此了然于胸。

其次，家底厚实，土储规模庞大，给了恒大“轻装上阵”的底气。目前，恒大可售住宅土储面积已超过2亿平方米，叠加在寸土寸金的深圳、广州拥有的大量旧改项目，恒大的可售货源充足，进而为之贡献持续稳定的现金流。

第三，多元赛道业务发力，资本市场看好。近期基本面上，小摩、野村证券看好恒大物业，认为恒大物业强劲反弹、动力充足；恒腾网络布局在线长视频市场，新近成绩单亮眼，长期看赛道足够长，护城河足够深。

目前，恒大已完成“多元产业+数字科技”转型，旗下已有8大产业、4大上市平台，提供了多样化资本市场融资渠道。设若房车宝、恒大童世界、恒大冰泉也将陆续分拆上市，未来恒大将积齐“七龙珠”，任意驰骋资本市场。

至此，可以发现，恒大“高增长、控规模、降负债”战略已逐步深入推进，或许不久的将来，市场将会迎来一个“新恒大”，一个不一样的恒大。