十二五规划下的商业地产新问题

十二五规划的报告为中国经济的未来圈定了一个方向：经济增长方式的变革带动产业结构的调整，从而让中国经济朝着健康、稳健、平衡的方向发展。那么经济结构调整带来的最大变化对中国地产而言，就是中国城市发展模式变化带动的土地开发。传统资源型城市，例如唐山、鄂尔多斯等城市，将向商业、服务业、金融业、旅游业等产业上倾斜。传统工业产业型城市，例如衡阳、江阴等城市，将向休闲、度假、现代贸易集散、商务等产业上倾斜。

城市变革加快了中国大量二、三线城市的城市化速度。人口的快速发展，特别是人口素质提升带动的消费能力的增加都会为当地商业地产的发展带来机遇。

这里面，对于从事商业地产开发和服务领域的企业来讲，有三个问题是必须要考虑到的:

第一，   新的政府规划从客观上造成了中国城市竞争的加剧，特别是中国区域经济中心以外的城市。中国前几十年得发展，带来了中国城市发展和经济体系的同质化现象严重。在未来，将有越来越多的城市人口出现，百万人口以上的城市会大量增加。城市规模的扩张，意味着城市中心人口密集度和消费力增强，对商业消费的需求增多，商业经营需要的载体也会相应增加。但是，城市消费群体的同质化现象也会出现，特别是对于那些经济发展背景相似的城市。由此引发的商业地产机会，将会向两个方向发展：大众型综合商业快速布局发展和高端时尚品牌的争夺加剧，品牌招商的成本上升。

第二，   新的政府规划从客观上造成了城市中心土地容积率的快速增大。大力发展第三产业，大力发展现代服务业几乎在目前中国各级政府规划中都能找到。当城市的经济结构发生变化时，直接导致人们生活方式的改变。城市中办公、酒店、商业设施增加，用于承载城市变革和生活方式变革产生的商业需求。对于房地产开发来讲，获取城市中心商业土地的机会可能会增多，但经过多年粗放型开发的地产行业，将逐步转向精细化、理性化、人性化为核心的商业地产开发思路上来。城市综合体项目会逐渐增多，但综合体项目的同质化现象也会因此而增多。谁能在综合体项目中设计自己独特属性和内涵的企业，将会在未来竞争中处于非常优势的地位。

第三，   新的政府规划从客观上造成了中国城市大量闲置土地的再开发。新的规划要求各地加快产业结构调整，提供城市土地综合利用效率，盘活闲置及待开发土地。对于已经获取土地和准备获取土地的投资商和开发商来讲，都存在对土地使用价值和使用用途的重新思考和定位，使之符合政府新的规划方向，才能保证项目开发预期收益的顺利实现。如何对项目重新设计和研究业态组合和产品组合，将是商业地产服务商需要迫切解决的问题。

总之，新的政府规划符合中国城市的客观发展规律，也是中国城市化进程的必然选择。在这个方向和规律的作用下，中国商业地产将出现新的发展高峰，同时，也为商业地产开发和服务提出了更高的要求。