商业地产竞争的最核心是“品牌”

王庆/文

王健林给万达广场的规划原则中，有一个关键数字：50%。所有新建的万达商业广场中，购物终端所占的比例必须控制在50%以下，剩下的50%用电影院、餐饮、KTV、咖啡馆的休闲终端构成。当购物已经不再是消费者主要目标时，当零售商品无法做到与网购有明显差异化时，体验与休闲成为商业吸引消费者走出家门，走进商场的主要动力。

那么，这些购物中心也好，商业广场也好，差异化竞争如何体现呢？万达广场的那些业态也都不是稀缺商业，各个商业中心都可以灵活组合。差异化竞争最终必将体现在各个商业空间或商业环境所展现的对于目标消费群体的持续影响力，也就是我们通常所说的“品牌”影响力。

商业地产从开发到开业，从开业到持续经营，经历了一系列功能组合：策划、设计、建筑、招商、销售、运营、资本等等，能将这些功能组合串联融合在一起的核心，也只有“品牌”两个字。

但在目前中国的商业地产开发大潮中，拥有自己商业地产开发品牌的，甚至拥有自身商业经营品牌的开发商少之又少，能够将自身商业品牌因需而变，不断更新，持续发展的更是稀缺。

一个商业地产的品牌，如果要真正做好做精，可以从以下三个方面着手：

一，商业品牌对接资本层面

商业地产的开发从标准化的开发模型开始，为资本市场提供较明确的投资回报的范围以及商业开发及后期经营的风险控制体系。具体表现在：1、商业盈利模式标准化；2、商业收益周期规范化；3、商业增值标准合理化；

二，商业品牌对接市场层面

商业地产的开发到运营，商业空间所定义的目标群体的准确程度，商业主题规划的影响力、商业空间设计的合理性，以及商业业态组合、传播推广细案的执行力。具体表现在：1、目标客群的覆盖率；2、消费群体的渗透率；3、年均吸纳购买力总量；4、年均消费的增长率；

三，商业品牌对接政策层面

商业地产的开发到后期运营，商业永续经营的系统保障才能促使商业品牌逐步成长、发展、壮大，为商业品牌生长空间提供良好的土壤和环境。具体表现在：1、商业开发和经营模型的合规性；2、商业服务业等产业发展周期的合理性；3、规避地方性制度的局限性；4、区域经济发展链条的关键性

总之，一个成功的商业品牌一定是可以复制和推广的，也是商业地产开发价值最大化的最终体现，也是中国目前房地产开发商及投资商努力需求的“市场机遇”。实力弱小的开发和投资者如何从大规模的公司口中获得商业地产的口粮，找到属于自己商业品牌是关键因素。

一个商业地产的粗浅道理与所有开发商者共勉——

别人可以模仿你的项目，但你要拥有品牌。

商场不会消亡，但会衰落，但你没有品牌，翻身的不会是你。

王庆，

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