2012，商业地产的机遇与威胁(一)

                                                                                                                      王庆/文

伴随每年接近1%的城市化速度发展，中国成为世界城市化发展最快的国家，但整体城市化率仍排在世界的较低水平，中国城市化的快速发展为商业地产业提供了巨大的发展空间。

从城市发展的分类来讲，中国目前的一线中心城市已经进入扩散型城市化阶段，比较典型的是以广州为核心的珠三角城市圈，以上海杭州为核心的沪杭宁城市圈，以北京天津为核心的环首都城市圈等等。这就是扩散型城市在发展中必然会出现的边缘组团和城市组团的发展趋势。商业地产在这些城市发展过程中得到的将是巨大的土地、人口及政策优势。

同时，中国人口超百万的城市中，大多正处于由向心型城市向扩散型城市发展阶段，随着一线中心城市商业开发的逐渐饱和成熟，商业地产的发展也必然逐步转向这些中国最具发展潜力的向心型城市。中国的高速铁路与城市产业转型也成为推动商业向此类城市发展的关键。

随着中国商业地产向纵深发展，商业地产的发展类型，也逐步从城市中心的奢侈品购物中心（北京新光天地、国贸等）、大众时尚中心（万达广场、大悦城等）、特色商业街区（上海新天地、成都宽窄巷等），向社区商业中心、区域商业中心、城郊商业中心这些城市副中心转变。这也为中国商业地产提供了更加多元化的发展格局。

中国商业地产的发展历程

住宅型地产、零售型地产、综合型地产一直是国外发达国家地产业发展进程主要经历的三个阶段，由开发性投资到收益性投资，最终转化为以服务业扩张为企业核心的地产发展模式，也为中国的商业地产提供了很好的借鉴，毕竟在市场经济社会中，服务业才是终极产品。

下面我们就以万达、万科地产为例，简述一下中国商业地产发展的几个阶段：

第一阶段，1995年以前，商业地产发展的初期

这是一个中国房地产规模发展的阶段，在市场刚性需求旺盛，在政策法规并不完善的时代，中国迅速成就了万科、中海、保利等规模化地产企业。商业地产只是作为各家企业发展项目中出现的附属产品，同时由于中国零售业发展的落后，外资商业刚刚进入中国，商业与地产融合的空间并未出现。

第二阶段，1995年-2005年，商业地产全面启动的时期

在这个时期中，万达集团由于在大连城市中心获取了一块商业用地，在考察了国外多个商业项目后，诞生了大连万达商业广场，也开创了“订单商业”的地产开发模式。沃尔玛、华纳等国际商业巨头的进入，为中国地产开启了一个全新的模式。但是随后发生的大连、沈阳等城市万达广场的失败，万达管理层也认清了“商业物业产权与经营权必须统一”的开发方向，大量散售无法独立经营的中小商铺，无法保证公司商业模式的持续成功。

万科同样在地产业务中，出现了大量的商业项目，但面对中国住宅地产旺盛的需求和迅速规模化发展的企业理念，万科采取了“做减法”的发展模式，集中100%的精力全力发展住宅产业，而将旗下的商业地产陆续转出。

第三阶段，2006年-2010年 商业地产高速发展阶段

2006年开始，万达开始尝试“复合型地产”的商业模式，同时万达集团开始自主研发经营品牌，万千百货、万达院线、大歌星KTV及五星级酒店陆续进入市场，成为公司商业地产开发的主力商家，也成为万达快速低成本获取土地，快速提高项目中非商业类销售价格的重要筹码。万达商业广场也成为各个城市竞向追逐的品牌。

相比万达，万科直到2007年才完成了商业地产的全部转出，旗下全部商业打包给凯德置地经营。住宅项目中，商业配套的比例控制在8%左右，专注于住宅的市场使万科成为世界上最大的地产开发商。

同时，中国零售产业在2008-2010年里，出现了近似“疯狂”的快速扩张，以百货、超市、为核心的本土商业品牌大规模开店扩张，据不完全统计，2008到2009一年时间里，很多品牌的开店数量超过了以往累计总量。中国各级商业地产开发企业，纷纷圈地抢占商业品牌，“招商”成为房地产开发企业的一个核心内容。

第四阶段，2010年至今

万达广场加快了产品升级转型，第四代、五代产品成为公司未来面对市场竞争的核心关键。零售业态的比例经过多年经验的积累，已经控制在50%以下，未来将逐步增加康健类、艺术类、休闲类商业业态的比例，丰富商业内涵，更多的提升城市高端群体消费的比例。

万科的商业地产自2010年后，出现了新的变化，8%的配套商业比例很难在项目中实现，万科一方面面临的是以“商业综合用地”为主的城市土地供应格局，另一方面面对的是竞争对手以“商业”为筹码的低成本拿地的威胁。

2011年4月，万科重新组建了商业经营管理公司，开发项目中商业比例也越来越高，面对巨大的现金回款压力和散售商业的弊端，2012年万科在“万科红生活广场”中选择了“全部售后返租”的模式，将商业拆散销售后，交由商业公司统一运营管理，但以后的风险仍难评估。

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