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林尚玉

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「联商网」COO、「长亭外」亭主、「星巴克中杯事件」当事人

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荷尔蒙指数爆表的三里屯太古里还能怎么改？

2017年04月24日

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联商网消息：北京三里屯太古里太像一个露天秀场了，即使没有4月3日-23日举行“摩登派对”的品牌走秀活动和潮牌限时屋等拉动人流，这里的顾客平时从街区走过也都是漂亮精致的，两人，或三五成群，一人。

我上周二晚在这里待了三四个小时，吃了一顿饭，逛了一圈，碰到南区广场最多时同时有7个人在街拍。

顾客彼此不认识，但属于同一类人，年轻时尚潮流，大家来逛，感受一下气息，看看自己，看看别人，买了什么，怎么穿。我的一位北京女性朋友说，“来这里之前都要做一下心理建设，并且好好收拾下自己，不然都不敢来”。

三里屯太古的潮人社区名副其实，空气中饱含美丽、激情、隐秘、发现、互动、性感等元素的荷尔蒙指数爆表。

一起潮玩，互相代言，商场通过精准定位、持久品牌与服务品质、频繁时尚活动、不断迭代，激活、升级人们的向往，城市年轻时尚人群的荷尔蒙。

品牌燃

品牌商正不遗余力的跑进三里屯太古里，就像247便利店。消费者进入New Balance x Popcorn 247期间限定潮流便利店，参与互动游戏就有机会得到限量版247套装。

这是一家快闪店，活动为期7天。2015年兴起的快闪店(Pop-up Store)在2016年快速增长，服装零售业态是其主力军，但大多数是借快闪名义做促销或展卖，类似New Balance x Popcorn 247和chanel coco café等真正的快闪店案例很少，而三里屯是最能吸引国际品牌高品质快闪店的场所之一。

品牌商愿意拿出最好的资源给匹配的商场。

明星余文乐的潮牌Madness首家线下实体店，也是和三里屯太古里总经理余国安三小时谈妥，去年10月开张，挨着“速写”。

太古里位于北京朝阳区中心地带，为低密度、开放式的综合商业项目，包括零售商场及一间酒店。采用仿照胡同的开放式设计，设有逾240间商铺和餐厅，包括品牌旗舰店、休闲生活品牌、以及琳琅满目的亚洲及环球美馔。

建筑面积17.3万㎡，包括一期的南区9.06万㎡、二期的北区8.23万㎡，全部零售楼面面积超12万㎡。

在2011年，三里屯Village第一批租户三年租约到期，续租率仅为10％，这是商场主动调整的结果，譬如开业之初运动品牌占比超13％，后转为潮牌。

2008年，北京召开奥运会，西单大悦城2月开业，蓝色港湾6月开业，三里屯Village南区7月开业，北京银泰中心10月开业，新鸿基收购后的新东安广场也在2008年更名为北京apm。

那年七月，太古地产从北京国峰置业手中以48亿元收购“新三里屯项目”，以三里屯Village南区名义赶在7月开业。太古接手时项目已经在建设、招商阶段。五年后的2013年5月，正式更名为“三里屯太古里”。

坚持潮流年轻定位，品牌调整不断进行。就在这两年，还引入了10几家国内外高颜值潮流店铺，如COS、Juice、Joseph、Sacai、Cath Kidston、APM MONACO、Sandro Men、祖马龙、Kurt Geiger、Awfully Chocolate。

从某种程度上来说，因为开放式建筑面积较大，许多顾客都没有机会逛遍，硬件并不好，所以胜在“情商”运营。据悉，本地常住顾客占八成。

它的建筑形态和经营模式，与上海新天地、杭州湖滨银泰in77相似，使得品牌做旗舰店和概念店有了更多发挥空间。

adidas阿迪达斯在这里开有全球旗舰店，UNIQLO优衣库久负盛名卖货坚挺。

Starbucks星巴克旗舰店里坐满了人，有四五张双人桌坐的是陌生人，因为毗邻使馆区，外籍顾客占比或近10％。目前，餐饮占比约三成，日料、轻食颇多，其余为购物、文化娱乐等业态。

余国安2013年起任三里屯太古里总经理，这一年动作频频，商场更名，Page One书店开业，Starbucks星巴克重装升级为旗舰店，他认为“外面的人来觉得这里潮就够了，而Starbucks、BHG、Page One这几个牌子，是为提升周边居民生活品质的，得生活在这里才能品得出”。

一个上海朋友八年前曾朝圣这里的Apple Store苹果零售店大陆首店，进去后用相机猛拍玻璃楼梯。

专业控与城市魂

我穿行在街区小弄，常常别有生趣。譬如皇后饼屋里的顾客笑得特别甜，街角的桃园眷村下午五点上座七八成，进去喝了一杯豆浆。还有爱情桥，锁链，这中国景区的东西在这里竟也没有违和感。野兽派开有带咖啡区的旗舰店。

广场大屏上滚动播放的视频里有陈坤的《行走的力量》行动，此前曾多次合作。4月20日，鹿晗生日，鹿晗全新MINI数字专辑《Imagination》单曲《时差(On Call)》MV在三里屯太古里南区大屏幕线下独家首发。

这是没有工体大型文体活动时，或者是不同维度的连接释放，明星们跟这里的互动。

在2008年之前，三里屯项目只是普通街区商业，直到当年由香港太古地产收购，几年后，焕然一新，成为京城潮流地标乃至全国标杆。这是专业的力量，也是这家源自母公司太古集团200年发展的经久品质与耐心。

在以太古里为主的三里屯商圈，还有三里屯soho、通盈中心、世贸工三、永利屯三里，3.3大厦、雅秀大厦等商业项目，据有关调研报告显示：总商业面积60万平方米，标杆项目客流10万人次/天，首层租金50-80元/平/天。

太古旗下产业包括航运、航空、地产、交通运输、冷藏、贸易及实业、海运、农业、零售，其中在港上市公司总市值超过2000亿港元。在饮料业，它是可口可乐在内地三大灌装商之一。

2016年太古地产目前专注商业地产，总收入同比增长2%至167.92亿港元，营业溢利173.2亿港元，增幅7％。其中租金收入总额为107.73亿港元，相比前一年的107.16亿港元亦有小幅上涨。其中香港市场零售部分同比略下滑。

据悉，三里屯太古里销售或超23亿元。好项目更离不开一座城市的滋养。

2016年，北京实现社零总额11005亿元，常住人口2173万，全国第一，其次分别为上海10946亿、广州8706亿元等。

这里是全国政治、文化、经济中心，国际化和胡同文化的北京，开放包容，毗邻工体、三里屯酒吧街、使馆区。

在物业组合上，太古一直秉承甄选城市核心地段的顶级优质物业开发和持有，因而在中国大陆目前只布局于北京、上海、广州以及成都。

三里屯太古里是太古地产旗下标杆项目，而此前成都、广州店亦各有定位及特色，不禁对今年将陆续呈现的上海太古里项目定位与体验颇有期待。

南北区的客层融合有待时日。

据悉，两区品牌融合互动正在开展，Adidas在南区开旗舰店，北区有Y-3，南区Puma、北区Puma Black Label；南区的Adidas x 北区的Alexander Wang，北区的Kenzo x 南区的H&M，消费者也开始喜欢混搭，南区COS衣搭配北区Mcqueen Sneaker鞋等。

尽管如此，不久前来过新代言人胡歌的EmporioArmani，以及万宝龙、Miu Miu可能才是北区相对高冷度。

咨询了两位北京的行业朋友，2010年开业的北区定位高端，与南区潮流衔接略断档，又与同城SKP、国贸等相比并无优势，加上停车难，所以南区的客流及销售在整体销售中占比或超7成。

瑕不掩瑜，更是潜力所在。