出品/联商网&搜铺网

撰文/娜娜

导语：经过前期的野蛮生长到后来的逐步成熟，再到如今的多元创新，中国商业地产已经站上了新周期的起点。

未来十年，商业地产将衍化出怎样的发展生态和格局，很大程度取决于综合实力更强，运营水平更高的行业头部力量。他们掌握了市场的绝对话语权，主导着区域乃至全国的商业地产市场运行，在城市更新建设和消费变革中更是起到了不可忽视的先锋模范作用。

联商网零售研究中心特此推出“重点开发商商业产品线解析及已开项目盘点”系列专题，聚焦头部开发商，梳理各大企业商业产品线发展脉络，总结他们各自的运营特色和发展规律，形成图文数据资料，以供行业参考学习。

说起当今商业地产行业，单从持有物业面积规模来讲，万达是当之无愧的行业老大。截至2021年7月23日，全国已开业的万达广场数量达到了380座（后附表格）。

由王健林一手创立的大连万达集团成立于1988年，并于2001年进入商业地产开发，2002年成立万达商管集团，负责万达集团旗下商业物业投资及运营。

在万达商管体系中，万达广场是其唯一商业产品线，历经20年，万达广场已经成为中国商业地产第一品牌。

万达的成功是商业模式的成功。从早期的第一代单店、第二代组合店到第三代城市综合体，如今万达广场已经推出了全新的第四代创新店，产品形态、功能和品质不断实现迭代升级。可以说，每一代万达广场的升级，都引领了中国城市商业的发展，见证了中国商业中心的创新。

万达广场升级迭代全过程

第一代：2001年-2004年

代表作：武汉江汉路万达广场

2001年，第一代万达广场横空出世 ：单店模式，每一层设置一种商业业态，但每种业态打造前，都引入例如沃尔玛等知名品牌，带动其他铺位的销售，业态和盈利模式较为简单。

所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。

通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

第一代万达商业规划简单，便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流，第一代万达注定难以为继。

第二代：2004年-2005年

代表作：沈阳太原街万达广场

2004年，第二代万达广场出现： 规模较第一代扩大了两至三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。

所谓第二代万达，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。

二代万达的规划硬伤和开发模式，直接导致了9个万达的转手。2005年，万达集团将旗下哈尔滨、沈阳、天津、济南、南京、武汉、长沙、南宁、大连等地的9座购物广场持有部分产权转让给了澳大利亚投资集团麦格理，并借此套现31亿。2012年，在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手，这9座万达广场也陆续更名为悦荟广场。

此后万达转变思路，思考能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品，第三代万达孕育而生。

第三代：2005年-2020年

代表作：上海五角场万达广场

第三代万达广场：为万达独创的商业地产模式，将户外室内步行街与中国商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，内容包括大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。

万达集团吸取了前两代万达广场开发的教训，学习国外开发城市综合体的经验，推出第三代万达——万达城市综合体产品。通过住宅，公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和万达强大的执行力，快速在国内复制并取得了阶段性的成功。

第四代：2021年

代表作：深圳龙岗万达广场

如今，实体商业早已进入体验为王时代，Z世代的到来，推动消费进一步升级变革。为适应新消费的需求，顺应行业发展趋势，第四代万达广场应运而生：打造多元社交生活场景，突破商业空间边界，探索消费趋势潮流，实现革命性创新。

全国首座第四代万达广场落户深圳，即深圳龙岗万达广场。项目虽然尚未开业，并且一改万达广场定期开业铁律，数次爽约，但外界对这座万达广场的期待不曾削减。

龙岗万达广场坐落在龙岗核心位置，龙岗区是深圳市“东进战略”的支点，未来东部地区将成为深圳新的发展重心。万达广场前三次升级均是规模、业态与模式的进化，唯有第四代突出强调了“科技”的重要意义。

龙岗万达广场商业面积达30.5万㎡，通过内容、场景、科技三大创新，规划了旅游中心、文化中心、社交中心、生活中心。项目创意设计了1500㎡超大中庭、高30米的室内飞天梯、2500㎡的巨型天幕以及长达77.77米的室内玻璃栈道，营造全新商业体验。广场建筑内不同楼层打造了时代列车、鹏程九天、无限活力、宝贝王国、鹊桥相会、寻味九州、不夜天阶7大主题场景，一层一主题，一步一景，将建筑本身打造成不同景观，成为吸睛亮点。

龙岗万达广场引进了370+特色品牌，涵盖了全国首家、深圳首家、万达首家新进品牌及创新概念店。整个商业空间集结了当下备受消费者喜爱的多种创新业态，创造性提高体验业态的占比，占比超过80%。

首店方面，全国首家R-One、全国首家吉布鲁金牌店、润园四季、覔书店、骑乐马术、香蕉攀岩、VBOY滑板学校、FlowLife室内冲浪馆等。

同时，NIKE BEACON 750、ADIDAS SWC L1、URBAN REVIVO设计师定制店、喜茶黑金店、奈雪PRO店、KKV汽车概念店、Meland概念店、客语、卡尔飞车联名定制店、星聚会KTV6.0形象店、安踏国旗店、MJ Style生活方式店等概念店。

此外，深圳龙岗万达广场还把射箭、棒球馆、篮球馆、瑜伽、真人CS、动物园等体验业态搬进来了，分别是弓夫射箭、八町桑室内棒球馆、关键球员儿童篮球、拉伽瑜伽、镭战大联盟、野恩动物园等，将极大地提升体验感。

值得注意的是，深圳龙岗万达广场项目业主方为华南城集团，万达商管集团负责改造设计、招商和运营，租金收益双方分成。

除了深圳，第四代万达广场正在加速布局全国。据悉，今年将要亮相的四代店还有上海首座第四代万达广场临港万达广场。

如果说一、二代万达广场还要依靠于城市黄金地段，借助商圈的力量来发展，那么三代店已经能依靠自己的商业模式，独立创造出城市新中心和新商圈。四代店，则是万达基于其已经成功的商业模式进行的更进一步探索。

随着近年来万达转型轻资产，万达广场全国遍地开花的速度在加快。从第1座万达广场到第100座万达广场用了15年，从第100座万达广场到第300座万达广场只用了5年。预计到今年年底，万达广场开业数量将超过420座。 

▼附全国已开业万达广场一览表▼