商业地产对“城市生活”的影响如此巨大而又高深莫测，是因为它跨越了房地产、商业、金融等多个学科和领域，是一门地地道道的边缘科学和复合产业。因此，无论是理论还是实践，无论是国内还是国外，无论是企业还是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的问题。主要表现在几个方面：

理论不够成熟。在国际上，很多应用于“商业地产和零售店”的“权威理论”，都存在很大的片面性和局限性。诸如，“莱利商圈法则”、“哈夫引力模型”、“SWOT态势分析法”、“波特竞争模型”、“蓝彻斯特法则”等等。就连一些“高等学府”的教材和讲义也存在缺欠，甚至是错误的。

巨头经常失误。在“商业地产和零售店”的经营实践中，我也亲身体验了许多“国际巨头”在项目选址、卖场规划、运营管理等方面的失误。诸如，家乐福、欧倍德、好又多、易初莲花，等等。

政府缺乏经验。我们国家的许多地方政府，由于缺少成熟理论的指导，在“商业地产和零售业”的宏观管理上也缺乏经验。如，很多地方政府将“超大型Mall”作为“政绩工程”而失败；又如，将“人均拥有商业面积1平米”这样“低价值的商业指标”写入“城市发展规划”等。