在多年的经营实践和大量中外书籍的阅读中我发现，有一些“应用价值”很低的理论，却被很多“中外书籍”重复地传抄和论述，比如，“商圈层次划分”理论。

有一种观点认为：“核心商圈”约占50%-70%的消费群；“次级商圈”约占15%-20%的消费群；其余为“边缘商圈”的消费群（当然也有“其它表述”）。

因此，我在想：“核心商圈”为什么不是55%-75%的消费群？“次级商圈”又为什么不是20%-25%的消费群？……经过考察和思考我感到：这应该不是一个“一般性理论”，而可能是国外的个别零售企业，早年时对自己销售状况统计的一个结论，如美国的西尔斯等，但却被国内外的某些“专家学者”归纳成了“一般性理论”。

其实，这种“商圈层次划分”理论，是缺少“应用价值”的。原因有二：

其一、对于商场开业前的“选项”而言。如果“业态定位”不准确，50%-70%的消费群并不能带来50%-70%的业绩；如果“业态定位”准确，或许20%的消费群就能带来70%的业绩。因此，这一命题是缺少实际意义和指导价值的！

其二、对于开业后的“商圈管理”而言。用“客群数量”来界定“商圈层次”是不科学、也不准确的；因为“一定比例的客群数量，并不一定带来等比例的销售业绩”；而界定“商圈层次”的根本依据是销售业绩！（参见：《选项》-商圈原理-项目商圈）

如果连“商圈原理”都出问题，那么，对于“商业地产和零售店”的成功运营是致命的！