出品/联商专栏

撰文/潘玉明

编辑/娜娜

据日本SC（Shopping Center，购物中心）协会公示，2025年日本SC业态含税销售额为33.12万亿日元（约合人民币1.43万亿元），增长3.5%，连续五年保持稳定增长。不包括主力店铺，则其他店铺业绩增长4%，主力店铺增长1.6%，主力店铺对整体业绩有负面拖累。此前最高业绩是2018年含税业绩为32.7万亿日元（约合人民币1.41万亿元）。

结合2025年日本SC协会白皮书披露的内容，从零售商业角度看，大体有以下5个特点。

01

业绩增长动力来自游客

从2025年运营及业绩表现看，馆内主题促销推广、馆内与周边主题策展活动协作、租赁店铺的新旧空置更替、场景改装效果等方面，均有改善、增长表现。分开比较全年12个月的经营业绩均超过上一年同期水平，延续了2024年的增势。

从不同商业区域的店铺业绩表现看，人口、商务集中的中心地区增长4.6%，其他周边地区综合增长2.9%，文化焦点、客流选择、销售业绩持续向中心地区集中。从四个主要地理区域对比看，关东地区增长3.7%，中部地区增长3.6%，近畿地区增长3.3%，九州、冲绳地区增长5.2%。九州和冲绳地区以往基数交底，物价相对较低，周边文旅商主题活动多姿多彩，当地土特产项目加大开发力度，召唤海外游客蜂拥而至，成为近几年日本一个新兴的国际化聚客胜地。

一个主要动力是海外游客的消费放大。2024年海外游客达到3687万人，同比增长47.1%，超过2019年的最高纪录。消费总额达到8.1257万亿日元（约合人民币3516.64亿元），同比增加53.1%，比2019年增长68.8%。中国大陆访日游客消费总额比2019年减少2.5%，消费总额的占比从2019年36.8%下降到21.2%。其他国家和地区游客消费猛增，比如，美国游客消费额增长179.2%，意大利增长153.9%。

2025年延续了这一结构性趋势。2025年入境游客达到4268万人，增加581万人，增长15.8%，突破历史记录，总体消费额为9.4559万亿日元（约合人民币4092.32亿元），增长16.4%。客单价22.2万日元（约合人民币9607.93元），同比微增0.4%，赴日游客最多的国家是韩国为942万人，中国大陆为800万人，但是大陆游客人均旅行消费24.6万日元（约合人民币10646.38元），韩国仅有10.4万日元（约合人民币4500.8元），全年消费多元化在很大程度上弥补了中国大陆游客消费总额下降的缺口。

赴日游客消费的重要变量来自中国大陆游客，2025年后两个月，大陆赴日游客数量下降22.4%，其他区域游客数量增长13%。2026年1月份，大陆游客减少60.7%，对于百货店的游客业绩影响已经达到两位数，对于SC及百货店等综合购物场景业绩的影响将在2026年凸显出来，如果延续目前赴日游客政策，预计2026年SC的存量店铺业绩将出现停滞或者下降。

除了外部市场环境以外，日本SC的内部运营效率也在快速改进、提升。从店铺坪效演变数据看，2020年以后快速走出低谷，2024年至2025年已经超过2017年的高峰期。究其背后动因，一是出租率保持在较高水平，新旧店铺更替效率提升；二是商户自身经营质量在改进，销售业绩增长带动整体业绩和开发商的租金水平稳定增长。其启示在于，店铺运营的目标是追求收益，而不是追求规模、网红效果。

与相关主要企业比较，2025年日本连锁协会发表46个企业9479个店铺的业绩为12.8675万亿日元（约合人民币5568.92亿元），现存店铺增长2.2%。食品为9.0864万亿日元（约合人民币3933.14亿元），增长3.5%，带动食品增长主要是熟食增长3.4%。其他家居品增长0.4%，衣料品下降1.8%。

根据日本百货店协会公示，2025年行业总体业绩为5.6754万亿日元（约合人民币2456.93亿元），现存店铺业绩下降1.5%，其中主要影响因素是入境游客消费额5667亿日元（约合人民币245.32亿元），同比下降12.7%，另外，国内中心区域以外的地方区域店铺业绩停滞或者关闭、下降，对行业总体业绩有影响。海外游客入店客数为621.4万人，增长2.9%，为过去最高，但是客单价下降较多，直接影响整体业绩。

02

活力向中心区域缩小

2025年1月1日以后，日本SC的定义标准有修订。主要内容是：由开发商策划开发的具备以下条件的商业设施：一是零售店铺面积在1000㎡以上；二是租户数量在10个（含）店铺以上；三是最大店铺面积不超过整体SC面积的80%。除了最大店铺以外，其他零售店铺在1000㎡以上的不受此限制；四是统一规划广告推广和促销活动。主要修改内容是修改前的对比规模是1500㎡。或许受此影响，2025年当期统计数据暂未公示。

2025年新开业18个SC设施，是1975年有统计数据以来最少的一年。按照2025年SC协会白皮书公示，2024年新开SC为38个，总店铺面积为42.16㎡，比2023年减少16万㎡。总店铺数量1499个。平均店铺面积1.11万㎡。平均店铺数量39个。同历史数据相比，2022年新开设36个，2023年新开设34个，连续3年基本稳定。但是长期数据对比，2008年以来，除了2012年大地震影响，开设35个以外，总体趋势是开设数量在减少。

总体开店数量减少、商户数量减少、平均店铺面积也在减少，同时考虑关闭店铺因素，结论是行业总体规模在缩小。主要动因一是中心区具备开店条件的物业设施减少，新开SC的数量减少，大型SC数量也在减少。面积5万㎡以上的项目，2023年有3个，2024年为0个，3万㎡以上的项目，在2014年为10个，2023年只有6个，到2024年则为3个。二是部分非标小项目没有纳入统计，三是大众消费不平衡导致部分区域SC控制亏损，难以拓展。

综合新旧SC总体规模看，2024年底SC总数为3037个，比2023年末减少55个。与2018年3220个顶峰的基数对比，6年来连续减少。2024年新开38个、关闭32个。还有一部分不符合SC定义的非标类的复合式商业项目，大约有100个。综合SC总体面积为5391万㎡，同比减少50万㎡。

那么，究竟哪种类型的SC在显著减少呢？

数据显示，楼房式的SC在显著减少。相对而言，复合化开放式的策展风格SC在增加。其中原因有可选择资源的差异化，也有SC本身建设风格的走势等因素影响，不管哪一种因素，总体上看楼房式的SC减少的趋势是确定的。其启示意义在于，封闭式商业设施已经不再符合消费者开放式休闲、鉴赏、互动的生活价值观。

数源：日本SC协会

作为废弃的SC案例，505MALL位于茨城县南部土浦市，1985年兴建筑波科学城同步建设的开放式SC、商业名店街，距离土浦车站不远。这里在1951年有百货店“小网屋”，1958年有“西武店（后改为西友）”，1967年有“丸井”，1973年有“伊藤洋华堂”等，很早就是茨城县南部的商业中心，进入1990年以后陆续关闭。沦为废墟外因有筑波科学城开发兴衰、附近的柏市商业快速崛起，客群被吸走。运营方面一直没有聚客的主力商户，505米长的商业区穿过5个楼座，动线不合理。

从2024年新开SC区域分布看，主要集中在东京周边，东京都有6个，周边的埼玉县、神奈川县有3个。在大都市周边有18个，中等城市周边有13个，小型城镇有7个。其总体规模活力显现出两个趋势式变化，一是数量、面积减少；二是向中心区域集中；三是封闭式楼房风格的SC在急剧减少。

03

物品贩卖比重逐渐减少

从租赁商户的业态比重看，2024年新开业的SC租赁店铺数量结构，衣料品服装店数量占10.1%。在5个主要分业态中的占比是2018年以来最低。物品贩卖的三个主要分业态中，衣料、食品、其他杂品合计占比为48.7%，是2009年以来最低。

从长期数据演变比较看，物品贩卖风格的店铺数量占比处于逐渐减少的趋势，从2015年的64.5%演变成2024年的61.1%，在服装衣料、日用杂品、趣味游戏类结构中，服装衣料类下降比较明显。综合服务类略有增长，从2015年的17.4%增长到2024年的20.7%，饮食类长期处于18%左右的水平，基本稳定。10年来并没有国内大张旗鼓地扩大饮食类比重的潮流式风头出现。其启示在于，不能紧盯短期业内风头，要立足长期规划，看到消费目标的基本结构，看到SC的消费目标不能仅仅是吃喝，还有其他内容可以选择，没有深度研究消费，策划不出来适配的产品，就先用餐饮聚客，时间长了鲜度差、同质化的问题就会显现出来。

物品贩卖项目比重减少，相对而言，综合服务、体验互动项目在增加，与此高度相关，消费者对于引导标识、解读看板、休闲落座的要求在快速增加。

从近几年开业的SC信息交流场所的设置变化看，为了提高光临的国际各界客流的便捷性和使用的便利性，各SC场馆普遍优化了动线集散场所的信息沟通工具，看板语言种类、自助式问答显示屏、多语种导视等。场景包括但不限于停车场、卫生间、休息区、商户租赁状态；还有垂直交通线路的导引标识、最上层露台的休息区、文化互动区等，最大限度地为各界客群提供引导、识别、选择的便利性。

04

通胀抑制物品类销售业绩

2022年8月份以来，日本迎来一波高通胀，内阁府的说法是月度涨幅在3%左右，物价飞涨，直接影响家庭收入和消费结构，近5年来家庭食料品消费实际支出在下降，进而影响SC相关商业设施的业绩走势。

从家庭收入统计数据看，两个人以上家庭2024年收入名义增长4.6%，扣除物价增长因素，实际增长1.4%，2025年延续这一趋势。借助政府扶持补贴政策，时隔4年出现真正的增长。从家庭消费支出看，2024年名义上增加2%，实际上下降1.2%。全部家庭样本整体下降约1.1%。家庭消费更新频度较高、消费额度较大的被服及鞋类，名义上消费增加3.5%，实际上增加1.1%，2025年消费支出占比大幅度下降。消费持续增长的项目有：保健医疗增长2.6%，教育培训增长12.4%，均为刚性消费。休闲娱乐类2024年下降3.6%，在2025年有明显增长，食料品消费占比呈现缓慢下降态势。

按照SC协会分析，物价增幅在一定程度上推高SC相关类商场物价，抑制了家具、家事、衣料品、床品、鞋类等物品贩卖类业绩，值得注意的是男西服消费下降显著，2025年比2022年下降约30%。生鲜食品下降的部分因素是客流被药妆店低价策略瓜分，休闲娱乐类被郊外休闲、国内外旅游热潮替代。2024年日本大众国内旅游消费25.15万亿日元（约合人民币1.09亿元），同比增长14.8%，住宿类增长14.3%，当日归类增长17.2%；2025年国际旅游暴增200%。国内旅游消费26.77万亿日元（约合人民币1.16亿元），同比增长6.4%，其中住宿类增长6.8%，当日归类增长4.9%。从2022年以来，以健康为核心的休闲消费持续暴涨。一些策展、开放式SC迎来休闲客流高峰，促进相关品类业绩提升，彩妆、口红业绩增长明显，餐饮连续两年增长，但是酒类消费逐渐减少。

从2024年总务省统计局家庭调查结果来看，日本消费恩格尔系数、即食料品占整体家庭支出的比例为28.3%，2025年为28.6%，是1981年统计以来的最高水平。相对来说，衣料、床品及鞋类消费支出占比在2020年以来明显下降，从2000年的5%左右下降到2024年的3.2%。其启示意义在于，一方面家庭消费结构改变，选择性品类压缩，确保必需品；另一方面也说明大众生活价值观在改变，由物品消费转向休闲娱乐消费，这一结论从侧面解释了前文提到的大楼形式的SC不再受欢迎。

05

尊重员工人性化需求

日本SC普遍存在缺员现象，员工充足率和雇佣困难的程度在加重。调查数据显示，有84%的开发商面临租赁商铺缺员问题。由于员工上岗从业不充分，租户员工管理遇到一些新的问题，比如店长不愿意参加集中的店长会等一些公共性活动。

面对员工管理及劳资关系，日本商业地产开发机构和商业运营机构协同采取了一些积极措施。

一是给员工增加假期。近几年来，元旦闭店放假的设施超过一半。各个企业、商场在元旦期间休假时段有所不同，但共同点是作为全年唯一完整长假，让员工全家团圆，陪家人过年、祭祖、初诣（指日本人每到新年，都要去神社或寺庙参拜，以表示一年的感谢之情以及祈求新的一年中平安无事）。休息期间断开一切工作，正式工、兼职、导购全员同休，无“轮流值班”压迫，无电话、无工作群打扰，最大限度表达尊重员工人权，塑造情感化口碑，赢得内部员工满意度的直线提升，在法律层面上呼应“工作方式改革”，推动劳工权益保障。

二是公正设计工时制度。除了元旦统一休息以外，还有一些商业设施每月固定休息一天，将定休视为资产管理，为提质、降本、留才、增效铺垫人性化基础。日本SC设施杜绝无偿加班，每天8小时、周休≥2天，月加班上限45小时，深夜（22点后）1.25倍时薪、法定假日2倍至3倍时薪。很多时候，加班费即时发生、即时兑付。让我们非常羡慕的是，下班无工作消息、公私边界清晰。在排班管理上，正式工和兼职工保持2:8的比例，现场短时工和小时工为主。按技能、时段、员工希望自动排班。短时工主要是主妇班，3至6小时灵活选择，兼顾照护家庭生活。

三是系统化激励员工。在职场，充分体现现场主义，公司高层、业务经理随时到现场，检查解决问题，直接听取店长、一线员工的声音，一线岗位员工有较为充分的话语权，多数店长有权快速解决现场问题，不用层层上报。在家庭关系体恤方面，充分考虑育儿假、介护假期，一般育儿假规定男女均可享受，最长为3年。短时勤务规定，育儿员工、看护员工可以选择上班6小时，待遇不减。高岛屋等很多企业设置的男性员工育儿假非常有人情味，受到员工、社会各界的广泛赞誉。

日本SC运营机构采用元旦连休、刚性休息、人权福利等制度，把员工幸福放在经营核心，有的企业直接将企业的经营目标设为员工幸福，由此换来员工低离职率、高存在感、高服务质量的友好型团队，是零售业长期主义的典范。

写在最后

其一，无论总体面积还是新开店铺数量都显示，日本SC行业总体规模在缩小，但是业绩在持续增长，内部店铺坪效保持显著增长，说明其运营重心在提升效益、提升系统质量。

其二，从结构数据看，超大型、盒式大楼形式的SC在快速减少，开放、适合休闲策展的SC更受欢迎，对于国内SC行业来说是一种警示。由于生活方式转变，封闭式场景、物品贩卖店铺均受到压制，国内很多城市此类项目已经过剩，有可能继传统百货店、大卖场（GMS）以后第三波次迎来关停并转高峰。

其三，近些年来，日本很多SC等商业企业成为青年学生就业的首选，企业内部组织生态有很大改观，与其加入SDGs、ESG等可持续发展和人权保护契约影响有关，商业企业对于员工人权保护、劳动权益协议等方面有长足进步，当然也存在员工流失、本职以外负担重等问题，SC协会公开发文要求继续减轻员工压力，简化工作环节。在同类话题中，国内可以拿到国际化桌面一较高低的可能只有胖东来。