2007年08月08日
关于“SOHO尚都事件”答记者问
中国房地产报评论部见习记者 文伟：
2007年7月27日，潘总的一篇题为《SOHO尚都还是个刚出生的婴儿》的博文又再次刷新网络点击率，一时间“稳坐”各大地产博客排行之首。事件的由头是这样的：7月24日，率先开业的SOHO尚都西塔的大部分租户集体停业与业主对抗，要求减免试营业期的租金，并要求与“潘总直接面对面”。潘总在该博文中也回应了众多商户，郑重承诺将投入600万元帮商户做宣传。本次SOHO尚都遭遇的商铺业主抗议事件之时，正值SOHO中国海外上市敏感期，因而引发各界人士的格外关注。
自SOHO尚都7月份开业以来，“人气冷清、
2007年06月14日
以REITs为核心，构建商业地产的融资体系(三)
作者：梁丞 【本文已发表在《城市开发》杂志综合版(2007年4月,总第267期) 转载请注明出处及作者】
商业地产开发融资的主要矛盾——资金的长期需求与短期供给
房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。房地产企业的竞争，在很大程度上是资金实力的竞争，资金才是‘王道’。
长期以来,住宅地产开发一直是躺在银行身上过日子,项目所需资金80%来自银行。基本上是“自筹资金+建筑商垫资+银行贷款+销售回款+银行按揭”这样一套路子。而商业地产开发因沿袭了住宅地
2007年06月14日
以REITs为核心，构建商业地产的融资体系(二)
作者：梁丞
【本文已发表在《城市开发》杂志综合版(2007年4月,总第267期) 转载请注明出处及作者】
中国REITs要采取与外资REITs不同的策略
过去，外资REITs携资本优势采用的是收购策略，然而从2005年至今，活跃在中国房地产市场的各类国际投资机构真正成功运作，并在海外发行REITs的案例并不多，翻过来倒过去拿出来说事儿的也不过就那么几个，更多的都是在疯狂的“寻找”当中,一旦认准了一个好项目，他们就像一群狼一样扑了上去。
之所以会出现这种局面，是由于符合REITs条件的收益型物业实在是太少了。发行REITs的首要条
2007年06月14日
以REITs为核心，构建商业地产的融资体系
作者：梁丞
【本文已发表在《城市开发》杂志综合版(2007年4月,总第267期) 转载请注明出处及作者】
2006年7月11日前，REITs可以说是“外国列强”瓜分中国成熟商业地产（收益型物业）时代。随着建设部等六部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即171号文件，俗称“限外令”）的出台，“列强”一一被驱逐。由于国内没有与资产证券化配套的相关法律法规，资本市场没有对REITs开放。因此，在驱逐“列强”之后，商业地产业也随即出现了“风萧萧兮易水寒”的惨淡景象。
目前，“银监会”、“证监会”等政府机构正紧锣密鼓地为中国
2007年06月13日
拍卖·拍租·拍婆子
6月12日下午，在“光华路SOHO”销售中心，应董利先生之邀参加了搜房网“中国商业地产圈”的沙龙活动。其间，大家对“光华路SOHO”项目展开了热烈讨论。据“光华路SOHO”的销售总监温锋介绍，“光华路SOHO”的销售异常火爆，虽然售价不菲，但自6月2日开盘，不到十天的光景已近售謦，足见投资人对“SOHO”品牌、对CBD的区域价值所寄予的厚望。我想，“SOHO中国”所面临的任务应该是如何提升项目价值，为投资人打造丰厚回报了。
据介绍，6月23日，“SOHO中国”将与搜房网联合举办“光华路SOHO网上拍卖活动”，拿出两套底层商铺在网上拍卖来为项目造势。这不禁使我联想起不久前
2007年06月04日
论我国商业地产理论体系的构建
作者：梁丞
一、试错成本过高，商业地产迫切需要完整的理论体系
近几年来，随着我国房地产业的不断发展与完善，我国的商业地产也随之进入高速发展时期，受商业地产相对较高的利润回报的动力驱使，越来越多的房产开发商纷纷投入巨资进行商业地产开发。致使商业地产开发量急速膨胀，进而导致商业地产空置率不断攀升。有数据显示，目前我国商业地产的增长速度超过20%。然而，与之相对应的零售业，发展却颇为凋零，年增长速度仅为10%左右。在此前提下，商业地产空置率一再猛增。
多年来，商业地产开发几乎一直是在跟着感觉走，摸着石头过河。过热的投资将商业地产推向了发展的巅峰，也
2007年06月01日
用惠普=“爱吃屁”？——享臭（受）惠普
因经常在外奔波，背着笔记本电脑感觉不太方便，所以一年前动了购买掌上电脑（PDA）的心思，想享受一下高科技带来的便利。在多个品牌的同类产品中最终选择的“惠普”，主要是因为曾担任过中国惠普公司战略规划总监的高建华先生是我的“市场营销”知识的启蒙老师（看高先生的讲座光盘），心想，有高先生市场营销基础，惠普的售后服务肯定会很棒！
用了不到一年，机器出了故障，麻烦也就来了，糟糕的心情也随之而来！
800热线，为聋子而设？
PDA产品实在是太高端了，而产品说明上的中文又读不懂，加上没有操作的图解，机器出了故障后，让我这摆弄了近二十年电脑的人也一筹莫展。唉，没
2007年05月31日
商业地产开发与运营管理沙龙（第二期）实录(一)
第二期“商业地产开发与运营管理沙龙”于2007年5月20日（周日）下午在华贸中心会所三层·浮士德香水法餐举行。
本期活动的召集人为搜房网营销中心运营总监李景峰先生和仲量联行测量师事务所（上海）有限公司商铺部经理马利东先生。
本期活动的话题：
1、华贸中心商业及新光天地项目重点分析；
2、如何对目标消费者进行定位，以及如何打造新商圈？
参加人员:
李景峰 搜房网营销中心运营总监
马利东 仲量联行测量师事务所（上海）有限公司商铺部经理
梁 丞 独立策划人
隋晶玮 意大利国际品牌Laperla中国市场品牌管理副总经理
2007年05月31日
商业地产开发与运营管理沙龙（第二期）实录(二)
李景峰：今天我们是两个话题，一个是谈华贸中心，另一个话题刚才各位已经引到了，就是如何对目标消费者进行定位，以及如何打造新商圈？下面继续请没发言的同志们发表一下看法。
张晓阳：我想从商业运营的角度补充一下前面几位的观点。凯德也曾考虑过对华贸进行收购，但由于种种原因没有进行。这也许是与凯德的定位有一定的差距。但新光百货从格局到内部装饰，都具有高端百货的特质，明显比新世界高出一个层次。至于“三装”没到位的问题，不知商家是否认为高端商业不需要？这个没有和他们的高层沟通过。但我想，无论多么高端，商业都需要展示，这样才能提升物业的商业价值。从客
2007年04月24日
“商业地产开发与运营管理沙龙”活动侧记
大约在半个多月前，原高力国际北京分公司商铺部经理马利东先生与我共同探讨商业地产理论建设的有关问题，他的那篇题为《建立商业地产开发与经营的理论模型》的博文，与我正在研究的课题很相近，共同的困惑使我们走到一起。谈话间我们产生的一个共同的想法，那就是召集更多的业内同仁共同探讨，集思广益，互相启发，通过思想的碰撞，或为实际操作中存在问题寻找出路，或为整个行业探索一条模式。
接下来的一段时间里，我忙于自己的课题研究，组建沙龙的是就全由马利东一个人张罗去了。
4月21日，在一个天气晴朗的周末，我们迎来了期盼已久的“商业地产开发与运营管理沙龙”的首次活动。
前
2007年04月22日
新光天地开业了，中国的零售业与国际接轨了
疾书数日的文章终于在下午收笔了，兴奋之余决定前往新开业的华贸中心新光天地商城看看。
由于刚开业尚在调整中，故西侧主入口只开了一个门，与项目整体风格相比，感觉主入口有点小气，但步入其中便豁然开朗，颇有富丽堂皇的感觉。
店内罗织了我所知的所有国际奢侈品品牌，还有许多流光溢彩的品牌商家，正所谓大开眼界。从布局到陈列，与巴黎的“老佛爷”百货相差不大。可以说中国的零售业与国际接轨了！而更与国际接轨的是商品的价格。妈妈呀，一件女式衬衫居然2000多人民币，太奢侈了吧？！
店内的文化展览中心，为其增添了许多高雅的品味。
也许是由于刚开业的缘故，还有许
2007年04月02日
大巴车里看欧洲
2005年11月我和公司的老板及另两位老总一起前往法国嘎纳参加一年一度的国际商业地产展览会。据说，这个展览会被誉为商业地产的奥斯卡。公司正在运作一个大型商业地产项目，所以老板决定不惜重金，前去探个究竟。
（一）冰嘎儿似的俄国女人与陈旧的莫斯科机场
我们乘坐的是俄航的班机，中午从北京起飞。虽说不是第一次出国，但却是第一次去欧洲，所以心中难免有些兴奋。听常出国的人讲，要一上飞机就睡觉，开始倒时差，呵呵，哪儿睡得着啊！
机上的男乘务员长得很帅，看到他的第一眼就让我想起了007——詹姆斯·邦德。可“空姐儿”们却实在难以让人恭维，其中还有两个“空嫂”，她往通道上一站，那才
2007年03月27日
商业地产，并非都要“只租不售”——再谈社区商业
前些天，与一位做商铺销售的朋友在一起聊天时谈起了他目前所操作的项目情况，他告诉我说现在不做商铺销售代理了，改招商代理了。
我问，多大的商业面积？
他说，不到八千平方米。
那怎么卖半道又不卖了呢？
老板想自己长期持有，自己招商经营了。
那这个开发商一定是资金不紧张了？
怎么不紧张呢！
那还不赶紧销售商铺变现？
唉！一是确实卖不动，二是因为现在都在说商业地产应该“只租不售”，开发商认为还是长期持有划算……
听完朋友的话，我一脸茫然。
在“跟着感觉走，摸着石头过河”的开发思想指导下，近两年推向市场的商业地产项目，多数采用“产
2007年03月26日
REITs与社区商业
一位曾在某运作REITs的资产管理公司就职的朋友，最近跳槽到了一家地产顾问公司，随即便在MSN上的“显示给联系人的个人信息”一栏中写上了“寻找中国社区商业项目”的信息。我猜想是否这家公司要收购社区商业项目运作REITs呀？打了个电话过去一问，果然如此。
这到是与我的研究课题之一不谋而合了，即“社区商业如何通过REITs实现价值增值”。
社区商业通常是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等，以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。如社区便利店、小型超市、折扣店、专卖店、美容美发、数码彩扩、音像制品、洗衣裁剪、
2007年03月19日
我的“高龄”与商业地产的“年轻”
连篇累牍地胡诌了些自己对商业地产的浅薄认识，借以向高人请教，与知音商榷，时有网友回贴探讨，令在下甚感欣慰。其中一个回贴尤其令我感慨。
这个回贴这样写道：“看梁老的博文，如此‘高龄’，做一个项目还能有这般钻研精神，令晚辈佩服。此‘高龄’相对于行业队伍年轻而言。”
读罢，顿生“廉颇老矣”的忧伤。忧伤过后仔细地想想，我似乎找到了中国商业地产的“病根儿”。
中国的商业地产，岂止是“行业队伍年轻”？其行业本身就太“年轻”了。短短数年时间，便有了铺天盖地的MALL，便有了四处叫卖的“铺”，便有了建成没几日就被拆毁的“广场”，便有了买铺人痛苦的眼泪。
年轻，富有朝
2007年03月13日
为REITs再支招——组建商业地产托拉斯
拙文《临渊羡渔，不如退而结网——给鼓捣REITs的“军阀”们支招》，将国内筹备REITs企业戏称为“军阀”似有不妥，当以“财阀”称之则更为贴切。所谓“军阀”，系《REITs，千万别迷了路》一文中把外资REITs喻为“列强”的对比。
前文的“招术”是“结网”，今天谈谈“结网”之后干什么。
所谓“结网”，即是商业地产产业链条上各种资源的“整合”。让资本说话，整合商业地产价值链上的每一位参与者，协调好他们的利益与风险关系。
首先要搞清楚商业地产产业链条上都有哪些参与者，如“财团”（发起人）、开发商、建筑设计师、建筑商、各类咨询机构、金融机
2007年03月12日
临渊羡渔，不如退而结网
——给鼓捣REITs的“军阀”们支招
前一篇文章《REITs，千万别迷了路》中提到：“171号文件”驱逐了“列强”，国内各类企业摩拳擦掌，积极筹备中国的REITs，并将这些企业戏称为“军阀”。那么，战场形式如何？又该怎么和“洋鬼子”较劲呢？
171号文件阻止了外资REITs的侵略，为本土REITs赢得了时间？
“限外令”的本意是给海外基金设立进入中国楼市的标准和及格线，促成一个这一层面的优胜劣汰的局面。其中规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条就禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。如果外商选择设立投资企业进行投资，则必
2007年03月12日
REITs，千万别迷了路
2006年7月11日前，REITs可以说是“外国列强”瓜分中国成熟商业地产（收益型物业）时代。随着建设部等六部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即171号文件）的出台，“列强”一一被驱逐。由于国内没有资产证券化相关的法律法规，资本市场没有对REITs开放。因此，在驱逐“列强”之后，商业地产业也随即出现了“风萧萧兮易水寒”的惨淡景象。
“列强”走了，“军阀”们便忙伙开了，摩拳擦掌，积极筹备中国的REITs。券商和银行暗中较劲，争夺发行权；大财团纷纷组建资产管理公司，做发行准备；一些地方政府也凑起了热闹，据报道，沈阳的XX新区、郑州的
2007年03月11日
2005`MAPIC国际商业地产年会部分参展作品
这是我参加“ 2005`MAPIC国际商业地产展览会”时拍摄的部分参展作品，请大家欣赏！
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聊聊北京万达广场
（这是我向XXX杂志投寄的稿件，人家没看中，放在这里供大家拍砖玩儿吧）
伴随着“万达影城”和“沃尔玛建国路店”的开业，北京万达广场正式落成，这也标志着万达订单式地产又结出了新的结晶。怀着对万达订单式地产的崇敬心情，作为一个商业地产研究人员，我前往新开业的万达商业广场去考察。
由于万达的订单式商业地产近年来出现了一些问题，在业内引起了一些争议。那么在新落成的北京的万达广场是否也存在一些问题，在考察过程当中，我发现了两点问题：
一、对万达商业广场未来人流的忧虑
从地理位置来看，万达商业广场位于大望桥和国贸桥之间，因为它更靠近大望桥，因此其主要的人流出入应该是