青少年营地教育+地产合作模式探索

杜远鹏

公告

经过最近几年大浪淘沙、风云变幻,中国的地产开发正在逐渐过渡进入新的阶段。人在深圳,感触尤为明显。青少年营地教育逐渐兴起、火爆异常。经济的增长和生活水平的提升,使得国民投资意识显著增强。这种投资不止是对有形财产、更加体现在对下一代子女的教育方面。营地教育作为一种“引进来”的东西,经历了多年“走出去”的发展路子,现在终于在国内盛大绽放。万科大规模开展青少年营地活动,充分展现了其老牌老道的敏锐嗅觉。探索地产开发如何与营地建设良好集合,营地的运营对于地产开发有何帮助。欢迎添加本人微信号395746807多多交流!

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停车场调研需要注意的十一个方面

    你从停车场中能看到什么?
 
       房地产开发中,不论住宅还商业,停车场都是十分重要的组成部分。对市场上停车场的调查与研究对于项目开发是具有重要借鉴意义的。比如对全国人均汽车保有量第一的佛山而言,新建商业项目首先要考虑的就是要设置多少停车位,设置哪些类停车位,如何布局停车位。笔者这些天恰巧在佛山做项目,也是初次重点做停车场的调研,便特意总结了些调研心得,抛砖引玉,希望有其他心得想法的朋友留言或QQ交流,多多指教。
      商业项目操盘中,对停车场调研,大家通常就是调查可借鉴案例的停车场面积、布局、车位数量、配比等。但是一名有商业敏感度的调研人员绝对不会只看到这些方面,或者说,对停车场的研究仅进行到这个程度是不够的,我们还需要看到更多大方面和细节,得出更多更有用的结论。下面我将从11个方面来论述,并辅以一定的案例。
        (1)面积。面积因素在大部分市场调研中都是很重要的因素,这里只强调三点,一是商业项目中停车场面积是不计容的,但是大部分广告宣传或者售楼处销售员口中的商业面积都是算进了停车场的,我们应该去掉停车场面积,以了解商业真正的计容面积;二是我们可以总结市场各类物业的停车场面积配比,用停车场面积除以其服务的商业物业面积,得出每一百平方米商业物业面积有多大的停车面积;三是一般一个停车位大概均摊面积在30m?左右。
        (2)数量。知道了停车位数量,便可大致估算出停车场的实际面积。
       (3)布局。布局可以分平面布局立体布局。平面布局我们要看看地面停车场与商业物业的关系,立体布局我们要看看项目是否有地下、地上停车场,以及停车场所在的楼层。平面布局中,有的停车场会放在正门广场:如顺德的德顺广场,这样布局可以方便停车,但对消费者造成不便,也会影响商场外观和档次。有的会放在背面广场:如佛山印象城,这样布局可以充分利用商业价值抵的地块,减少对商场外部人流动线的影响。立体停车场中布局在地下一层地下二层的案例较多;布局在地面的也常见;整层布局在中间层的比较少,但也是有的,比如新加坡乌节路的Orchard  Center,如下图,在第八九层整层布局停车场,将12层的商业从中间隔断,又通过跨层梯将7层和11层联系起来,降低停车场隔断作用对商业的影响;非整层布局在中间层的如深圳万象城,以及下面示意图左侧停车场位置。当然,也有将停车场布局在顶层的,如顺德的德顺广场,佛山的鸿大广场。还有就是在商业项目旁边建一个独栋的停车场,通过连廊与商业连通,如佛山的印象城,鸿大广场,在其旁边都有一个独栋的停车楼。这些各类不同停车场的布局是如何顺畅的引导车流上下的,有哪些建筑结构和形式,都值得研究。
        (4)出入口的设置。出入口的设置涉及人、车流能否顺畅的导入导出,出入口的位置、个数、导视牌的设置以及其与商业项目的衔接,都很重要。其中导视牌的设置需要考虑项目要在哪些位置设置多少个导视牌,导视牌做多大、做什么风格、最远可以放到什么范围,做的好与坏都会对项目造成影响。此外,停车场出入口设置之前要考虑好如何有效引导和服务车流,如何避免影响人流、货流。
        (5)易达性。这里停车场的易达性和项目的易达性近似但也有区别。首先项目地如果不容易到达,交通不便,那么停车场就谈不上容易抵达了;项目地是否易达,大家很容易忽略对公路、对车道方向和性质的研究,其实自己开个车或者看下项目地周边各个方向汽车如何开到项目停车场的,便可知道项目地的易达性。而停车场的易达性相对微观,需要首先项目本身容易到达。停车路线和导视牌的作用非常重要。
        (6)建筑形式。也是停车场的类型,有下挖的地下形式,直接的地面露天形式,有引导的地上形式,以及独栋副楼形式。其中每一类建筑形态的引导也是多样的,可以单进单出,也可以双车道进出;可以回旋式上升建设通往高层的车道,也可以直接在侧面一条道拉上去。若是面积太大,还需要分区管理。
        (7)收费标准与方式。或许有些人不理解为什么会需要看这个,其实这也会影响车流的到来。很简单的问题,停车场收费高,优惠活动少,必然会对有车一族前来消费造成影响。笔者在搜集深圳天利名城资料的时候,曾看到2010年时网友回复,说天利名城停车场收费要比周边的海岸城和保利的更高,所以不愿意去那里停车,自然也不会去那里消费。接下来有时间的话我一定过去天利名城看看。
       (8)与商场的衔接。地下停车场通过在方便合适的位置设置垂直梯与商场衔接;独栋停车场通过连廊与商场衔接;商场内部停车场由于层高问题还需要注意如何处理高差;顶层停车场往往面积很大,要多多设置专门的商场入口。
        (9)综合体中各类物业停车场的关系。现在随着综合体项目的增多,仅研究购物中心或商场的停车场是不够的。酒店、公寓、写字楼,甚至还有住宅,这些每类物业的停车场是否有明显分区,为什么分区或者不分区,停车场位置以及导入是否会对彼此的车流有影响,这是需要研究的。
        (10)车牌号码。车牌号码是大家很容易忽略的了,可能有人会说,从车牌号能看出什么啊。诶,还真能从车牌号看出不少东西。此次在顺德调研,我发现德顺广场露天停车场以粤EXY系车牌居多,其中又以粤XY为主,其次便是粤A,大概每25辆中有一辆是粤A。查过之后才知道,粤EXY都是佛山牌照,粤A是广州牌照,说明还有不少广州人前来消费。去年在松岗调研酒店,在松乔酒店门口,停有几辆香港牌照的车子,还有一个港澳专用停车位,说明这个酒店很可能经常有港商前来入住,也说明市场上有一定的港澳商务客。所以大家有时候千万不要忽略一些细节能透露的东西,市场摆在那儿的信息永远比你最后能发现的信息要多得多。
        (11)特殊停车位。相较于常规汽车停车位,还存在以下五种特殊停车位值得研究,这个划分是没有依据和标准的,仅为方便陈述。
        ①商场专用购物巴士。可以看看某商场是否设有专门的购物巴士,如果有,看看其数量、路线,数量多且经常满座,说明当地消费者比较认可这种方式;如果少说明购物巴士对消费者吸引力有限。看其路线,可以得知附近经常前来购物的消费者的大致范围。
        ②女士专用车位。一方面体现对女士的特殊关怀,体现商场的人情味;另一方面女士也是大多数商场消费的主要客群。再就是不可否认的是大部分女人天生就对机械类操作欠缺天赋,将女士停车位划分在最方便的位置也可以降低女士停车的难度,减少事故的发生。
        ③港澳专用车位。这个我在上面第十点有分析,兹不赘述。
        ④自行车、摩托车停车位。之所以把这个单列出来,是因为我发现很多项目没有给予自行车和摩托车足够的重视。这是不够精明的。因为一辆摩托车能带来的人流数量和一辆汽车带来人流数量是差不多的,但是摩托车停车位占地面积远小于汽车停车场的占地面积,同样的面积,能停的摩托车自行车数量远多于汽车数量。大部分商场都是找些“边角料”拿给摩托车和自行车,其实根本原因还是在于不重视这类骑车人群的消费力。我很欣赏德顺广场拿出正门口一块最好的位置给摩托车和自行车,大大方便了这些消费者来去。大概10个停车位的面积,跟地面全部300多个停车位所带来的消费者数量是一样的。
        ⑤机械停车位。在停车场面积不足的情况下,要增加停车位就可以特设一定数量的机械停车位。机械停车位的设置至少要注意两点:一,对大部分女士而言,停车操作是比较困难的,所以不能全部设置机械停车位,还要设置一些普通停车位;二,停车场层高要注意不能太低,以免无法安置设备。

 另附:停车场里面的店铺——汽车美容店

        去年在做一个购物中心项目拓展的时候,我曾灵光一闪,觉得可以在那种大型地下停车场设置一个汽车美容店,消费者来了之后把车开到美容店一丢,上去买完东西下来就可以开走焕然一新的汽车了。这样对有些消费者来说,想洗车的时候就可以开过来顺带购物,未尝不是吸引有车一族的方法。在网上搜了下,发现居然还真有做这行业的,实际上已经有不少在停车场开汽车美容店的了。这次调研我在佛山就看到了一家。但是在每个城市的政策都是不一样的,尤其对地下停车场里面的汽车美容院而言,其消防要求很高,很多地方都是不允许做汽车美容店的。但这毕竟也是一个方面,希望在有些政策上没有限制的地方,商业项目的停车场可以考虑开一家汽车美容店,能卖多少钱或收多少租金并不重要,重要的是能方便和更好的服务有车一族,增加项目对“有车族”的吸引力。


 

       因为时间和篇幅关系,对于更细节的东西我就没有展开。这段时间工作比较忙,等稍微闲下来我将对以上部分内容做一定的深挖和扩展。不过我写这些文字的目的本身也在于提供一些思路和想法,希望能对大家有些方向上的启发。每个人多多思考,其实都会有颇多收获的。有兴趣的朋友可以进商业地产新兵群交流:200067387。

 



 

    ——2013226   星期二  杜远鹏于佛山



 

 

 



 

 

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Orchard central 的停车场分布图

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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