进行商业项目调研时，我们通常要对市场典型项目经营状况好坏进行定性判断。经营状况好，需总结其原因；经营状况较差，需吸取其教训。但一般市场调研给我们调研员的时间非常有限，在有限的时间内如何确保判断的准确性，就对大家调研能力提出了较高的要求。作为商业地产策划专业人士，需要培养一双敏锐敏感的眼睛，善于发现和总结种种判断标准，多角度验证，既保证调研质量，又节省工作量。

笔者就是之前4月份在做佛山项目调研过程中，对部分项目经营状况好坏的判断犯了主观主义错误，没有多方验证，导致对市场整体把握出现偏差，最后一定程度上影响了操盘项目定位。可见，调研是非常严谨、严肃的过程，每一个数据都要真实可靠，每一个结论都要有凭有据。下面笔者就自己总结的判断商业项目经营状况的九大标准进行分享。

（1）营业额：经营状况说到底还是盈利状况，我们很难通过调研获知类似坪效的这些商业机密性数据，除非有内部关系。不过营业额我们一般可以通过网上搜索到一些线索，加上对行业经营成本的一般性了解，可以对商业经营状况做出一定判断。

（2）租金水平：租金水平一般和经营状况是紧密联系的。租金水平高的商业项目，必须一定的盈利支撑，经营状况一定不会差，否则早就关门大吉；租金水平低的商业项目，如果是新建培育期项目，另当别论，但若开业时间较长，但租金水平偏低，说明日常经营状况必然不会太好，否则业主早就涨租了。调研集中商业的租金，最好能对每层租金水平都有一定把握；调研商业街的租金，只需知道端头和中间位置的租金水平就差不多可以了。

（3）人流量水平：人气越高，商气越旺，但受我们调研时间段的限制和影响，对人流量的准确把握难度比较大。每个项目周边人口消费习惯的差异和项目业态本身的特性，都会影响消费者的集中消费时间。比如酒吧业态，如果要了解其真正的经营状况和人流情况，应该越晚越好；超市业态则主要观察早晨和下班后的人流水平；餐饮业态则以就餐时间的人流量为最佳考量标准。有一些大学城商业项目，则需要避免在暑期和学生课间前去调研。

（4）车流量水平：人流量的具体数据毕竟是比较难定量把握的，但是在某一时间段的停车数量却相对容易计算。车流量水平本身也反应人流量状况。尤其有车一族的购买力和购买率都普遍更高，所以某种程度上而言，车流量水平更能反应项目的经营状况。

（5）物流量水平：对物流量或者货流量的直接调研有时候比调研租金或者营业额更容易。调研人员进行深入调研时，如果能找到卸货平台和相关管理人员或司机咨询到一天的货流量、进货次数等数据，无疑是最具说服力反应商业经营状况的。对于没有卸货平台的商业，如果能打听到相关物流公司的物流情况，也能说明一些问题。

（6）提袋率：即在商场买东西的人数和逛商场的人数之比。有些商场尽管逛的人多，但可能以逛为主。笔者曾对深圳万象城和中信城市广场的提袋率做过调研，尽管万象城人流量水平更大，但中信城市广场提袋率更高。在人流量水平相差不大的情况下，提袋率越高，其经营状况越好。

（7）空置率：商业街或者集中商业的空置铺位或者转让铺位数量的占比。若经营状况较好，空置率不会太高，甚至不会出现空置铺位。若铺位大量空置、转让，商场经营状况必然存在问题。

（8）营业时间：有时候营业时间也可以说明一些经营方面的问题。尤其当对两家业态类似的商场进行对比时，开业早且歇业晚营业时间更长的商场，其经营状况可能会更好。有些店铺生意较差所以早早关门回家也是这个道理。

（9）访谈结果：对消费者、项目周边居民、代表商户、商场管理人员等的访谈尽管是主观性结论，但对于我们判断商业经营状况同样有一定参考意义。尤其这些人群大部分比我们对市场和商场更熟悉，我们尤其需要打探和聆听。商场管理人员中不要忽略保安、清洁工和车管，这些人往往更乐意和我们聊天，且知道的数据往往更真实有效。访谈哪些对象，采用哪种方法，访谈哪些问题，这都需要调研人员有一个明确目的和一定的经验总结。

以上仅是一些一般性判断标准和方法，但每个项目都有其特殊性。作为专业人士，我们需要把握多个方法，从多角度互相印证，才能对项目真正经营状况下定论。笔者之前4月在佛山调研保利水城项目时，下午三点左右，商场基本空荡荡。我们调研团队（6人）比视野内人数总和还多，所以当时认定保利水城经营不善，商家一定都在苦撑。6月份笔者又在佛山做另一个项目，再次到保利水城调研，就多留了一份心思，特意访问多人得知保利水城晚上人流量较大。当晚六点多笔者前去水城大家乐就餐，发现餐厅爆满，吃完饭出来临近餐饮人气都很旺。和之前印象相比完全大不相同。我和总监前往管理中心咨询得知，保利水城自今年开年经营状况相比往年一直比较好，一楼租金接近300元/m²，整个商场有逐渐走旺的趋势。当时4月调研结论错误，使得我对佛山本地中高端消费市场都产生一定的判断失误。就是这个项目让我反思，其实如果多考量几个因素我就不会犯错了。当时4月份调研时保利水城尽管人流量不大，但是商场空置率很低，基本没有空铺；且商场营业时间较长。这和经营状况较差是有一定违背的。如果当时稍微谨慎些再问问租金水平和管理处情况，后面不会错误判断了。

另附：超市经营状况调研的标准——参考自黄山岩松《向卖油条的胡老头学习市场调研术》

超市由于其本身特性，对其经营状况的调研还有其他几个判断标准。

（1）客单价：即单个消费者最终消费额。

（2）商品时间：尤其快销品的进货日期，比如牛奶、生鲜等。进货日期越近，说明货流速度快。

（3）卸货区情况：超市卸货区工作人员数量等。

希望这些总结对大家在市场调研时有一定帮助。

                                                                                  —— 杜远鹏

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