没落的老商业街们
2011年01月24日
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有些时候，一条街是城市的一张名片，可以代表一个城市，这样的老街浓缩了城市的发展历程，涵盖了城市的文化经济的发展历程，细细品味，一条商业街不仅有着自己特色的行业细分，有着附近居民特定的消费习惯，说白了一条街就是城市的成长史、发展史。中国有很多这样的商业街，如上海的南京路、北京的王府井、武汉的汉正街，当然少不了香港的铜锣湾，等等这些商业老街。其实抛却这些大城市不讲，一些小城市的老街，也是浓缩了它们自己独特的商业环境的变迁。
在H市有这么一条老街东方红大街，H市是一座三线城市，面积一万两千多平方公里，人口八百多万，辖有八县一区，H市的这条商业老街整条街长度有一公里左右。从八十年代开始，就是H市的商业中心，也是下辖县的居民来市里长逛得商业街，无论节假日还是平常，这里的人气最旺，街头上人头攒动，街两边门市林立，街道两旁还有地摊，然而经过了三十年的发展，老街人气依旧，但其中的商业氛围却有些变了，商圈内的品牌也变了。
一、 八十年代至九十年代初，老街辉煌的开始。
这一阶段是国内零售行业刚刚起步发展的阶段。八十年代的商业是卖方市场，那个时候的零售终端还是以百货大楼和街摊为主，东方红大街那个时候没有什么品牌专卖店，多是经销百货商品的夫妻店，还有两个国营的百货大楼，在人们购买欲刚刚被勾起，购买限制刚刚被取消的时代，购物可以用疯狂来形容。八十年代诞生了很多的暴发户，也让现在的很多零售大鳄在那个时候淘到了自己的第一桶金。现在活跃在H市的零售精英和名企，有很多是靠在八十年的东方红大街上摆地摊累计的资本，不过现在他们成功转型，运作起知名品牌了。这其中最成功的案例就是一家小的音响店，现在已经成长为H市数一数二的家电商场了。百货大楼里的东西更是不愁卖，把库存的红糖重新打包，价格可以翻一番再买，照样可以库存见底。那个时候人们刚刚摆脱一穷二白，改革开放已经渐入佳境，各种禁锢购买欲的粮票、布票、油票等等都成为了历史，这条短短不到一公里的商业街，却产生了极大的商业效益，也极大的满足了人们的日常生活需要。另外这条街道上还拥有两个休闲公园，很好的作为该商业街休闲项目的补充。
这个时期的消费者对于款式有一定的需求，但并不是主要的，人们还是以满足自身的物质需求为第一要务。食品、日用百货、服装、小家电等等是商业街主要的经营品类。商业街的层次和品类较单一，但还是基本能够满足市区消费者的消费需求。商圈内的经营者，也是下海的较早者，这个阶段往往都能够形成原始资本积累和商业运作经验积累，为以后的适应市场性转型提供各种支持。而这一时期的消费者，消费目的也比较单纯，基本没有品牌意识，但已经在质量的基础上有了对款式的需求。所以这个时候的东方红大街充满了商业的活跃氛围，是H市的商业和休闲文化中心。
二、 九十年代中期到2000年初，老街的鼎盛；消费者的消费趋向开始由实用性向品牌化转变。这一个阶段，是国内零售逐渐成熟阶段，各种外来商场、超市、品牌对国内零售市场的进入带动了也培训了国内零售行业的成熟和发展。东方红大街作为传统的老商业街，品牌重组首当其冲。不仅沿街铺面品牌化，而且还上了三家面积五千平的自采商场，一家本地连锁超市更是在这条不足一公里的街道内开设了三家超市和四家洗化超市，中行、建行、农行、工行、农信社比邻而设，快餐有一家KFC两家德克士，台球室、电玩城相继入驻，另外商业街扩容，增加了两个主题商城，商城内都是租赁商铺，一个以儿童服装为主题，一个以青春休闲装为主题，两个商场的定位迎合市场，所以多为舱底货和贴牌货，价位较低，款式多为仿品牌。东方红大街的沿街门市品牌化倾向明显，男装有七匹狼、利郎、劲霸、斯尔丽、杉杉、罗蒙、新浪、海澜之家、花花公子、梦特娇等等、女装有哥弟、斯尔丽等等，另外运动和青春休闲装较多，邦威、唐狮、 以纯、森马、彬伊奴、以之纯、异乡人、鸿星尔克、特步、361°、李宁、背靠背、耐克等等。另外还有羽绒服品牌四季店如波司登、康博，雪中飞、冰洁、坦博尔等等，东方红大街的品牌组合和项目组合达到顶峰。也是看中了该商业街的商业潜力，市政府把街东端的一处广场改为该市第一条商业步行街，经过近两年的运作，步行街的品牌组合逐渐成熟，租金也成倍增加，一些原本东方红大街的实力品牌开始转移阵地，把经营的重心向步行街转移。
这一阶段的H市的零售业同样经历了98年席卷亚洲的金融危机，但危机的破坏力对于这座外向经济相对薄弱的三线城市，所以主要靠内需拉动经济的三线城市H市零售业和消费力不但没有出现委靡，相反，在2000年在H市的东区开辟了一个以商场为核心的新商圈，商圈内的两家商场一家面积两万多平，一家面积四万多平并且是全省连锁的百货巨头。因为客源的分流，东方红大街的定位无法实现质的突变，主要面对的消费群体还是消费能力不高收入不高的本地消费者，年龄层次也以青少年和老年人为主，但符合大多数H市居民消费习惯和可供满足的消费价格段及商品，东方红大街依旧在H市的零售圈内，独领风骚。因此全国家电巨头苏宁也跻身其中，开设了东方红店，另外本地的一家商场也开设了一家以娱乐餐饮为主题的商场。
三、 2004年至今，老街在期待重生。随着经济的发展和H市另外一家步行街开业，东方红大街硬件的缺陷便显露出弊端了。由于是老商业街，街道比较狭窄交通不便，无法吸引有车族前来购物，路两旁地摊林立，严重的影响了街道两旁专卖店客流，加上街道物业、卫生和其他服务无法跟上，专卖店的形象无法确立，所以一些定位较高的品牌相继无法经营而撤离，店铺租金也开始下降，男装就只有七匹狼一家在维持，中高档女装更是全线撤离。苏宁店开业时间不久，但电动扶梯也只是单向运行，店内顾客寥寥无几，只好派驻员工去各个小区开展会员宣传，另外一家超市也境况不佳。相反，定位顾客群体是青少年的运动休闲和青春休闲品牌却趁机大肆扩张，疯狂占位圈地，唐狮开了两家店，其中一家是上下两层的生活馆一家是单层面积过五百平的旗舰店，邦威一家生活馆，鸿星尔克开了一家折扣店一家旗舰店，361°直接开了三家店等等，两家商城虽然还是依旧经营低档产品，但生意明显低于往年，转租广告随处可见，转让费也大幅缩水。而东方红大街的一端的步行街，也受到交通和东方红市场特点的传染，运动品牌大势略地，一条街上同一品牌运动装和青春休闲品牌都开到两到三家店，而此时的步行街因为另外一家商业步行街的日益成熟房租绝地反击式的泡沫增长。
2008年的次贷危机，H市的零售行业受到的冲击并没有显现出来，相反在09年和10年的销售态势增长明显，幅度较大。但这个时期的主体消费者对于消费环境的要求标准日益提升，以中高档商场为核心的商圈正日益凸显实力，加上全国性的城市改造和对高档豪华的大型商场和大型摩尔的追求，使硬件设施跟不上而导致购物环境满足不了实力阶层购物需求的老商业街，正日益脱离那部分有经济实力的消费群体。虽然还有年轻人为其捧场，但市场承载能力日益无力，如果没有脱胎换骨的改造，明显减少的客流是很难被扭转的。九十年代H市的销售额主要贡献者是东方红大街，然而2005年之后，高档商圈中两个商场合力贡献的零售额就有五个多亿，这个在一个欠发达的三线城市贡献力已经非常可观了，而这个销售额，虽然不能够类比东方红大街的销售容量，但对其不仅仅说是冲击力那么简单，而是完全替代了其作为城市坐标的位置了，这个结果，于是说老街的自我选择，不如说城市发展的选择。
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