小产权商铺的那些事儿
2011年04月27日
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现在商业领域出现了一个很好玩的现象，因为国家一系列的针对房地产的调控政策，使热钱流动方向也悄然的发生了偏移。原来手拿大量热钱的炒房团腰身一变，干起了房地产开发商；房地产开发商发现市场悄然有了变化，于是更改思路做起来商业地产商，商业地产商为了便于招商和房产销售，自己做起来零售终端，而传统的零售大鳄们，在干好老本行的同时为了进一步融资或者上市，放弃了物业租赁而自己大肆购房买地，角色却向房地产开发商靠拢。
其实随着传统投资渠道的日益拥挤，零售终端也早成了中短期投资的一个新理财途径。极具诱惑力的是海量的销售额和快速套现却没有任何利息的购物卡发行，这也与零售现状相关联，毕竟无论超市业态还是百货业态，一旦平台等硬件设施上马之后，其他的后续二装还是拿货，都可以放出一定的缓冲期，不用自己先行垫付，加上购物卡的先行发放可以先行套现，所以一份投入换来的是十份资产，这也是一些无论何等规模的投资客都热衷的原因吧。
每种商业地产形式都有自己的市场，在这里，我简单来说说小产权商铺。小产权商铺现在南方一些地区慢慢淡出市场，但在山东的三四线城市以及河北、内蒙等地区以及其他一些零售行业待兴区域，还有很大的市场。小产权商铺和小产权房产不是一个概念，小产权房产是将集体所有制的土地划分后进行房产开发，购买者多是有钱有闲的已富阶层；小产权式商铺就是将整体商铺进行分割出售的商业房产形式，购买主体多是有钱没闲的投资者。
一、 小产权商铺的主要类型。
1、 带租约商铺（先招商后出售）。商业地产开发商在开发之前就已经联系好入驻客户，按照商业地产需求进行开发，比方说单层面积、单位平方米荷载、单层高度、柱间距及柱网密度、扶梯类型及方向、直梯承重和容积、配电功率等等，合作期限一般是五年为最低年限，这样的商铺具有很大的市场潜力和升值空间，分割之后也容易出售。还有一种带租约商铺，就是是开发商开发之前并没有联系好商业战略合作伙伴，但在出售小产权商铺的同时，和业主一并签订一份《返租协议》，返租期限一般是三到五年，年返利一般是按购房建筑面积（套内面积+公摊面积）成交价的8%—10%，这样也相当于给了业主一个保单，也便于后期统一招商和后续房产的销售。这样的操作方式，无论招商团队是否从属于开发商，都和开发商有着密切的利益关系。
2、 不带租约商铺（先出售再招商）。不带租约的小产权商铺，就是开发商先进性分割出售，然后再聘请或者有业主委员会聘请物业管理团队进行日常管理和后续补充招商。这种小产权商铺开发模式对于商铺本身而言的升值潜力有着一定的负面影响，因为经营模式比较混乱，有业主自营及自主租赁的、有商场统一租赁的，由于商铺出售的位置、布局与管理公司进行重新业态规划的位置、布局不尽相同，所以增加很多环节需要调整，这就影响商场的招商和日后运营，继而影响了商铺的本身升值和进一步的商业增值，也为已购商铺业主的投资带来了额外的风险。当然，开发商这么操作的主要原因就是小产权商铺在当地具有很大的市场，开盘后认购率和签约率都很高，销售业绩很旺，资金回笼迅速，所以楼盘尾量很少的情况下，开发商不会再投入过多的资金和精力去进行商场的整体运作了。
3、 租售同时进行。销售可以快速大量回笼资金，当然，市场行情不好的情况下，租赁也可以快速回流部分资金，虽然资金的体量没有销售那么大。
二、 小产权商铺的常规运作方法。
小产权商铺形式是为了规避大面积难以整体出售而大量占压资金的风险。一般进行小产权商铺分割的商业地产，多是单身公寓或者写字楼的裙楼，楼层高度多是四层，也有三到六层的，单层面积视开发商拿地面积及容积率有关，不过为了业态布局和商业运作，单层图纸面积一般不会低于三千平方。为了以较高的价格较快出售，开发商多会和购商铺户签订为期3—5年返租协议，承诺每年8%——10%的投资回报，租金每年返还一次，第一年的租金从房款中扣除，其他的就需要在经营中找补，然后招募管理团队进行统一管理和经营，当然，这样做的目的，对于开发商来说，还为了后续房产能够销售完全。
管理公司是作为第三方的身份介入的，带租约方式下，管理公司多受雇于开发商，所以不会针对业主收取费用，只是在完成销售任务的大前提下，进行纯商业运作，运作模式也可以采取联营、租赁甚至自采多种模式，最终目的是炒热商业楼盘，营造旺铺氛围，使商铺增值并最终旺销，开发商有了高愿景也乐于接受商业管理公司的投入这份投资。
不带租约出售的小产权商铺和租售并举的小产权商铺，这笔费用开发商不会额外支出，而会招标第三方管理公司进行操作，所以对于管理公司来说，身份由商业性质往物业保障性质转变。开发商对于房产投资收益无论是否涵盖第一年的返租金，都不会划拨给管理公司，那么管理公司的管理费用就会由所有已购买商铺的业主来承担，承担方式按购房合同的标的面积平均分摊。小产权商铺的总价或许很低，单价相比门面房也有差价空间，但公摊面积比较大，一般会在30%-45%之间，高楼层甚至会大于50%，绝对单价会增加不少。
另外，对于由于开发商执行的是不带租约，所以第一年的租金返还就落到管理公司的身上，那么商场的经营形式就只有租赁一种方式，因为只有这种形式才能在同等招商数量的情况下获得最大限度的资金回笼，毕竟，商铺售出之后，第一年的返利就确定了，加上各项公摊费用之后，管理公司必须收取的租金底线就确定了，这个是没有缓冲余地的。
三、 小产权商铺还有多少的空间。
现在的小产权商铺的开发建设，多是依托商务中心、写字楼、单身公寓等等作为一个裙楼的形式出现，开发商的经济实力不是很强，资金压力让他不能够做到如凯德置业那种只租不售而依靠商业物业升值换取二度融资，所以必须整体出售进行资金补亏和盈利，但整体出售相对困难，所以采取小产权分割出售的方式进行商业地产开发。进行小产权商铺开发的商业地产体量一般不大，分割出售后业主小而分散，对于市场抗力应对性较弱，对于风险的抵抗力较差，所以一旦招商困难就会加剧运营难度。对于带租约销售的小产权商铺，当租约到期之后，由于业主数量多且拥有商铺位置不同等情况复杂，对于租金的期许不同，无论是新管理公司接手还是被扩张战略的大型零售巨头并购，谈判过程都异常艰难，杭州某商场就是很好的例子。
小产权商铺相对于城市综合体或者大型的商品房地产，投资门槛比较低，比较容易进行项目运作，往往一个或者几个人就可以整合下来，所以小产权商铺为热钱提供了一个出口。另外，小产权商铺的存在，对于三四线城市的商业环境改造，具有一定闲钱但没时间且有投资渴求的投资人提供了一个比较可及的理财通道。更何况，对于商业环境有待开发，商业氛围不浓厚的地区，小产权商铺也会带来相对先进的经营理念，为当地的商业运营提供借鉴。所以，小产权商铺，在一定的程度上在一定的区域内还具有一定的发展空间。
四、 小产权商铺的缺陷。
商铺，无论是小产权商铺还是其他什么业态的商铺，只有商家入驻，正常商业运营，形成商业氛围，才能被称作商铺，才是真正的商铺。小产权商铺的经营模式，注定它在商铺的基本控制点——“商户”这个上面，存在了很大的隐患或则先天不足。产权分割，意味着“东家”多了，招商及相关谈判就从双边会谈变成了超多边会谈，这是个可怕的概念。无论是带租约商铺还是业主可以自主租赁的先售后租模式，都对供应商的引进及后续经营管理没有提出很好的解决办法，为投资客规划的大饼影像早晚会有破灭的时候，这样也就为合约到期或者管理不善导致合约提前中止之后埋下了一枚随时可以引爆的炸弹。
南方的小产权商铺在2003—2004年已经开始并市场化运作了，北方要晚三到四年的时间，南方与北方投资理财观念和传统差异，使小产权商铺的市场发展状态也存在着差异。南方投资小产权商铺，是作为多种投资渠道和理财途径的一种，是为了短期增值，目的性比较直接，既然是一种投资，他们对于投资收益的结果比较容易接受，无论是涨或跌。而北方的传统观念是“一铺养三代”，他们对小产权商铺的投资愿景期望值非常高，往往把投资商铺作为一种长期的稳定的投资，也是他们唯一的或者主要的投资理财途径，所以对风险的评估受传统思维“买房养老”比较严重，所以他们对于投资风险的可承受能力相对较弱，一旦出现资产不良，个体情绪就会产生多米诺效应传递，最终会影响整个商铺的可持续经营，所以，南方小产权渐行渐远可以悄无声息，但北方的小产权在三到五年之后或许会矛盾凸显出来，甚至引发社会性的矛盾。
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