本文从功能布局、建筑形态、交通规划、商业动线、业态定位、平面设计、房产技术条件这七大方面入手，结合案例详细阐述商业规划的要点。

 

　　商业规划原则

　　交通优先：

 

　　1)根据城市路网合理规划二级路网和建筑布局，将商业功能优化布局在交通最优位置;

 

　　2)人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人，场地内部只有人行，车流和货流全部从场地周边进入建筑地下。

 

　　功能分区：

 

　　1)按业态彼此之间的功能对应关系布置;

 

　　2)根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态;

 

　　3)遵循建筑设计的基本规律。

 

　　突出商业：

 

　　1)商业在城市综合体中占据主导位置;

 

　　2)在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达性和可视性;

 

　　3)订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。

 

　　公共空间：

 

　　1)室外：商业广场、集中绿地和景观水系;

 

　　2)室内：收放有度、错落有致、流畅通透。

 

　　

 

　　商业规划七大要点

 

　　

 

　　一、功能布局

 

　　住宅、商业要动静分区：住宅相对集中，形成社区并与商业进行分离;持有商业要相对集中并与可售商业形成区隔，有利于后期经营管理。

 

　　星级酒店和甲级办公(若规划)：尽量沿城市主干道显要位置独立设置，体现项目整体档次和形象。

 

　　公寓(若规划)：作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。

 

　　二、建筑形态

 

　　外立面(新加坡ION案例)：体现时尚、现代、潮流、档次的商业氛围，强调结合当地文化、历史进行设计;计出独特的立面造型，并将购物中心的名称及图案标志进行展现，以突出企业形象。

 

　　入口：购物中心主入口为一级入口，起到统领全局作用，醒目并有迎客功能，要重点设计;百货主力店出入口为二级，应重点体现业态特点;三级入口为公寓、办公、酒店。

 

　　景观(香港太古广场、美国迈阿密购物中心案例)：凸显立面及夜景照明，沿主立面尽量不做遮挡，以突出时尚、表现夜景，活跃商业氛围作为主要原则。

 

　　涉及三个层面：主入口方形广场、沿主立面带形广场、室外街景观，营造好水景、雕塑、树阵、灯箱、导视系统、销售、坐凳、高杆灯、LOGO灯。

 

　　案例：香港太古广场景观设计进一步提升其品

 

　　

 

　　

 

　　太古广场景观由英国公司设计，总造价约1亿元。统筹考虑从建筑外立面延伸至地面铺装和景观绿化的整体设计和效果。

 

　　

 

　　

 

　　三、交通规划

 

　　门前广场：大型广场结合城市主要交通道路设置，其它广场结合商业出入口设置;

 

　　竖立布置：商业出入口数量、位置合理，结合客流动线、与市政人行道、过街天桥、地下通道、地下交通出入口结合设计;

 

　　道路交通：1)、商业综合体内外交通动线与城市周边交通的关系及组织要合理，符合城市交通规划要求;

 

　　2)、地下车库应有两处双向出入口，并分设在不同道路，减少对人行、客流的影响，并保证车辆到达和离开的顺畅，不造成拥堵。

 

　　3)、商业综合体的独立对外通道与内部垂直交通要统筹考虑。

 

　　停车位：合理规划机动车和非机动车的停车位数量和位置，满足商务和住宅需要，供商业使用的车位数量保证吞吐能力达到1000辆/小时。

 

　　停靠站和公交车站：为方便顾客上下车，要考虑增设港湾式车辆停靠站，长度大于20米、宽度为双车道，满足出租车停靠;根据周边公交车现状规划公交停靠站。

 

 

　　四、商业动线

 

　　动线设计的原则是动线清晰、简洁、尽量少分叉，核心动线是哑铃型，通过两端哑铃型主力店，用商业街进行有效串联，其它动线由此生发出来。

 

　　客流动线：简明、无死角，避免顾客走回头路;

 

　　车流动线：顾客车流从主要干道上的车库进入，再通过固定的车库出口离开，货流动线通过同一车库进出;停车位、设备机房、卸货区、库房及配套用房设计在地下一层或二层;

 

　　货流动线：分平面、垂直两种;平面运输进入地下，到各自货梯厅的卸货区，再通过货梯送到各个楼层，百货、超市、餐饮及零售店铺要有各自相对独立的货梯，满足货运和垃圾清运的要求;主力店业态、餐饮、零售商铺要有专门的垃圾动线，垃圾直接送到地下干、湿垃圾房，集中存放运输;

 

　　员工动线：员工包括商管人员及营业人员。商管人员的工作时间与营业时间不同，需要单独的上下班通道。各业态营业人员流线与顾客流线相同;餐饮业态人员要有自己的动线，即货运通道，货运通道中设置员工卫生间，是餐饮人员及垃圾运输的主要通道。

 

　　案例：

　　客流动线

　　垂直动线设计

 

　　

 

　　货运动线

 

　　

 

　　

 

　　五、业态定位

 

　　商业定位：商业辐射半径和目标客群要明确。

 

　　商业体量：持有商业-地级市建议12-20万平米，县区10-12万平米。

 

　　业态配比：零售、非零售之间的面积分配。一般购物45-60%、餐饮15-30%、娱乐10-20%、休闲10-15%、配套5-10%。

 

　　主力店规划：百货、影院、电玩、KTV、超市、儿童娱乐、电器数码及次主力店满足业态房产技术要求。

 

　　业态楼层规划：百货：-1F-5F;超市：-1F-1F或1F-2F;休闲娱乐：健身、KTV、电玩等规划高楼层，冰场可规划在高楼层或地下楼层;餐饮：一般地下规划快餐，地面楼层从低到高规划咖啡、休闲餐、茶餐厅、异国料理、大型餐饮、美食广场;零售店铺沿商业街分布在不同楼层。

 

　　室外可售商业街规划：

 

　　总长：250-300米;层数：不超过3层;层高：与同层购物中心持平。

 

　　业态：首层规划品牌专卖、二层规划服饰、饰品及服务类、三层规划餐饮。

 

　　案例—上海港汇广场业态规划

 

　　港汇总经营面积中，零售购物占接近65%的比重，餐饮占22%，娱乐休闲类占11%，配套服务占2%;

 

　　零售商品包括了时尚服饰、儿童用品、化妆品、珠宝首饰等，业种丰富;

 

　　餐饮商铺数量尽管只占总数量的10%，但面积却达到总面积的五分之一，分别设有亚洲菜系、西式菜系等特色餐饮，以及咖啡、冰淇淋等小食品店;

 

　　休闲娱乐与配套服务各占1.4%、1.6%，设置电影院、游戏游艺馆、银行等，为顾客提供休闲环境以及便捷的服务。

 

　　

 

　　六、平面设计

 

　　平面构成主要是：商业街 主力店 次主力店 娱乐餐饮休闲 专业店 专卖店 地下停车场商业辅助用房，各业态通过商业街进行串通，形成人流互动。

 

　　室内商业街：是联系主力店的灵魂和纽带，平效是普通主力店的两倍以上，是平面设计中的重中之重。

 

　　整体设计：长度280-350米为佳，面积3万平米左右;

 

　　入口设计：购物中心的主要出入口，是人流主要集散地，要保持空间畅通;

 

　　直段设计：通道宽度15-16米，两侧走道宽度3.5-4米，挑空处8-9米宽，扶梯间距50-60米，扶梯靠洞口一侧平行布置，以免遮挡视线，扶梯之间搭2-3个连桥。商业街视线要通透，一眼能看到几十个商铺，利于经营。百货、超市、娱乐、餐饮、零售店铺要有专用货梯。主力店与商业街有专用通道联通，一般设臵1-2个开口，大小1-2个柱距。

 

　　零售店铺：商业街两边尽可能设计为铺面，不布置楼梯、设备机房等，铺面设计要求空间划分规整，尽量避免异形，管井穿越商铺时要求贴边角设臵，不影响店铺的拆分、合并。

 

　　餐饮店铺：要求面积大，每个餐饮店铺后面都设计专用的垃圾通道，并通过货梯至地下垃圾房，垃圾通道中安排餐饮人员专用卫生间，做到洁污分开，保证运营品质。

 

　　中庭设计：设臵在商业街转折处，形状大小有所不同，中庭周围商铺加大进深，以利于布置大商铺。

 

　　主力业态设计：

 

　　百货：既独立又与室内商业街和其它业态互补促进，一般5-6层，单层面积5000-6000平米为佳，首层规划化妆品、黄金珠宝、鞋包、钟表眼镜等，二、三、四层规划男、女装、少淑装、箱包、饰品、内衣、羊毛羊绒等，五层以上规划运动用品、床上用品、儿童用品、特卖区等。

 

　　娱乐餐饮业态：布置在人气较弱一端，电玩、 KTV包间布置尽可能横平竖直，使消防疏散路线简洁明了，影院要求合理配臵，方便不同影片的放映要求，设臵1个IMAX厅、1个300人左右的大厅、不少于200人以上的厅、VIP厅， 600平米左右两层高的大堂，观影动线一般采用一字型、L型、 T型、Z型等，避免走迷宫。因上述业态最佳营业时间都在夜间，要求设臵直接对外的夜间出入口、独立的电梯及导向标识，满足夜间使用要求。

 

　　超市：一般设臵地下一层，外租区尽量设计通透，使主入口、外租人具有较强的可视性，利于顾客停车后，方便、快捷到达。

 

　　次主力店：如ZARA、HM、优衣库等快时尚品牌，面积1500-2000平米，布置在室内商业街首层两端或中庭位臵，开口2-3个柱距，以便于带动人气。

 

　　功能用房：包括卫生间、母婴室、吸烟室等，卫生间设在价值较低，且较为隐蔽之处，卫生间间距80-100米，面积70-100平米/间。

 

　　设备机房设计：机房面积约占商业建筑面积的3.9-4.5%左右。

 

　　地下车库设计：地下车库要考虑预留机械停车位条件，应结合货运电梯设计货车行驶通道。车行线路简明通畅，主通道横平竖直，地下电梯厅、扶梯厅沿车库主通道设臵。车库出入口尽量远离大商业沿街面，减少对商业人流的影响。出入口要求双进双出，车道宽度9米以上，车道入口和通道净高不低于2.4米，机械停车位净高不低于3.6米，要求有货车专用出入口及货运通道，入口和通道净高均不低于3.6米。主力店在地下室单独设臵垃圾房、污水处理间。垃圾房需要干湿分离。

 

　　辅助用房设计：大商业用房面积应达到1000平方米;食堂面积600-1000平方米;销售型物业(含大商业塔楼)的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积(通常为3‰-5‰);管用房位臵应设臵在地上区域。大商业部分和销售物业部分位臵应各自独立，避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题。

 

　　结构缝设计：结构缝以不影响使用功能，不降低那种品质为前提，且尽量少设臵。间距150-200米，不穿过影院大厅、大堂等敏感区域，不在地下设臵、地下不设永久缝;上下对齐、不宜出现错缝。宜设臵在不同业态之间的分隔部位，并满足规范要求。

 

　　案例：幸福蓝海影城参考平面图

 

　　

 

　　七、房产技术条件

 

　　房产技术条件是设计的前提和依据，包括租赁区域、租赁面积、建筑功能、结构荷载、机电配臵等，一部分是对规划设计的要求，另一部分是工程意义上的技术条件和交付标准。

 

　　结构荷载：要重点关注对结构有特殊要求的业态如超市、冰场等;

 

　　结构降板：餐饮业态的厨房区域需要降板以设臵排水沟;

 

　　装修标准：百货、超市为精装，其余主力店为毛坏交付;步行街零售商铺为精装交付，餐饮店为毛坏交付。毛坯交付指完成消防、空调和水、电、气预留，其余装修内容由客户完成。

 

　　供水、供电：百货、超市、冰场、影院单独计、单独缴费，其它业态由购物中心代缴。

 

　　空调系统：百货、超市、影院系统独立，自行管理，其余一套系统由商管公司统一管理。

 

　　餐饮的隔油、排烟：餐饮店的厨房排水除自设一级隔油装臵外，一般在地下层设臵污水处理间，各餐饮商户均预留独立的排油烟管井，内设不锈钢板、商户自设计排油烟装臵。

 

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