目前，社区商业作正快速遍布在城市的各个角落。国内知名的几大住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配，该品类的竞争迅速从草莽竞争格局升级至产品线竞争的局面。

　　社区商业的特点主要体现在：1、刚性需求；2、体量较小，风险可控；3、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。

　　一、社区商业模式快速发展的三个因素

　　1、市场需求巨大。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民最经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。足不出户即可解决日常消费问题，是决定生活品质和营造人气的很重要的方面。从成熟市场经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%。

　　2、传统商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。

　　3、社区商业发展模式越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。

　　二、不同于城市商业，社区商业规划的核心

　　不管形态上如何设计，立面风格如何变化，空间特色如何打造，社区商业本质都应具有如下几个特点：

　　1、小体量，风险可控

　　因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此小体量是其最根本的特点。

　　2、温情、便利，风格独具

　　不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造具备家的感觉。社区商业就是一个社区大家庭的客厅，而家庭对于社会来说，最重要的是温馨和暖人。

　　3、深入社区生活圈

　　除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之外，社区商业还有明显不同的细分品类。总而言之，其涵盖了菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房等诸多品类，这些构成了社区商业品类的重要特征。

　　值得一提的另一个社区商业是社区养老。近期，政府提出国内养老服务综合改革将完成以下目标：到了2015年末，要实现社区居家养老服务照料中心的100%社区全覆盖。届时所有社区、行政村都有自己的养老机构。到2020年，将实现20分钟服务圈，老人们可以享受，在自己家附近走个不到20分钟，就有着老人服务点，比如理发店、老人用品专店等一系列配套设施。

　　根据市场趋势，未来社区养老的模式也逐步成型。即在一个区域内，以养老机构为中心，配备为老年人服务的商业，配备优质的老年大学，专门为老年人设置的医疗机构，儿女能够购买的房产等。完全以老年人服务机构为中心、形成一个商业圈。

　　4、线上融合，升级社区模式

　　线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间。目前来看，社区商业的模式升级已经表现为如下两类：

　　第一，结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。

　　第二，线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。

　　三、社区商业定位：产品线逐步成熟

　　进一步观察社区商业的产品线竞争，可以发现各大公司均提出自身的社区商业产品线策略：

　　1、恒大模式：打造影院剧场模式。恒大影城作为主力店，总面积1-2万平米，摩纳哥风情街。

　　2、万科模式：打造“五菜一汤”模式。重点打造量大主力店，社区餐饮零售品牌及幸福街市。

　　3、协信模式：创建星光邻里。

　　4、龙湖模式：创造产品线星悦荟。

　　5、花样年模式，打造彩生活社区。

　　无论上述产品线如何配置，可发现其产品规划的几个特点：餐饮为主打，休闲娱乐配备，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。

　　四、社区商业发展趋势：更具备金融运作条件

　　作为一个稳健的地产开发品种，社区商业产品本质具备进可攻、退可守的特质。

　　首先，社区具备良好的销售潜力。社区商业因具备周边稳定的人气支撑，商业价值很容易厘清，因此销售回款是社区商业最常规的操作模式。

　　其次，进一步讨论，如果开发商不急于出售社区商业，通过长期的酝酿，社区商业在稳定运营后，具备稳定而良好的租金回报率，因此社区商业同样具备复制和金融证券化的可能性。

　　社区基数人群的常规消费，决定了社区商业的风险很小，稳定性高。金融风险低，从而可以保证具备低风险的金融产品属性。

　　五、社区商业业态：如何选择及掌控

　　社区商业具备以上特征，是否社区商业是优良的投资品种呢？打造良好社区商业的基因，应该做到以下几点：

　　1、选址优秀。最好的社区商业选址应该具备两类模式，一类是高密度、高容积率的规模化社区的社区商业；另一类是位置贴近区域中心或者轨道交通节点的社区商业。本质上说，这两类社区商业都是为了尽力扩大商业辐射范围，如同植物的生长，根茎进入泥土的范围越广泛越深入，生命力就会越旺盛。

　　2、主力店品牌可复制。为了形成好的管控，一定需要在餐饮、娱乐、儿童、养老、特业、零售等几大基本业态上建立品牌战略联盟。只有这样才能保证管理和招商风险可控。

　　3、建立酒店式社区商业管理团队。任何资产，若想经营得好，必须在软件服务上有真功夫。酒店式的社区管理模式将是社区商业运营的核心要素。

　　4、快速布局。上述几个条件具备之后，下一个要素就是资源整合和执行力。如同所有商业，社区商业领域正在起来的风口，需快速整合资源，抢占布局。

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