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侯沣,中商联商业研究院专家委员,西部品牌商家拓展联盟副秘书长,飞煌中国商业顾问机构和西安福鱼商管创始人,西安福鱼国际商业运营管理有限公司董事长兼总经理。主要从事精细化百货、现代体验式购物中心和社区商业项目的运作和整改,欢迎大家积极探讨,共同进步。 QQ:415296995  电话:18629686136  地址:西安市经济技术开发区凤城六路新界C座1501室 邮箱:guojifuyu@163.com

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大西安商业布局趋势报告

  作者:侯沣 侯治国 卢军 王熙

  (发布:陕西中商联商业研究院)

  导言:

  2009年《关中—天水经济区发展规划》颁布实施,明确西安国际化大都市的发展定位,赋予了西安带动大关中、引领大西北的历史使命。

  国家西部大开发战略的深入推进,从基础建设、特色产业等方面做出了一系列战略举措,西安作为西部大开发的桥头堡和西部商贸中心城市,对加快发展现代服务提出了更高要求。

  2010年,在市政府及相关部门的争取下,我市被列为国家发改委确定的37个国家服务业综合改革试点区域之一。2011年12月,西安市政府常务会原则上通过了《西安市开展国家服务业综合改革试点实施方案》,提出重点打造国际港务区物流产业、高新区生产型服务业、高新区外包服务产业、碑林区动漫产业、曲江新区文化产业,浐灞生态区金融商务产业六大聚集区和旅游、文化、金融、会展等九大服务业重点领域,计划到2015年,服务业增加值达到3600亿元,服务业从业人员达到300万人,西安市成为服务产业发达、服务功能强大的宜业宜居城市。此项工作的全面启动,对西安市加快发展服务业、实现产业结构调整、建设国际化大都市具有重要的意义。

  同时,商务系统也制定了《西安市商业网点发展规划(2004-2020)》、《西安市区县商圈发展规划》。按照商贸业发展规划,到2020年,要把西安基本建成布局科学、业态优化、结构合理、功能完善、竞争有序的西部商贸中心,建成集购物消费、休闲娱乐、观光游览、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心;以现代流通组织形式为主的物流配送、连锁经营、专业市场、仓储商场、配送中心、批发企业等多种经营形态并存的西部现代物流中心;具有吸引力强、辐射面宽、影响力大,面向中西部和全国乃至西亚市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心;以电子商务为代表,以现代信息技术为支撑,集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心;以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标,以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心;以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心等六大商贸中心城市。同时,2020年前,西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈,形成一级商业服务网为中心城区商业区,二级商业网点规划涉及区域商业中心、二环商业带、三环商业带、卫星城商业圈等四部分,三级商业服务网为社区和农村商业网点的“三级商业服务网络”。

  新形势下,西安商贸主管部门在充分研究优势产业的基础上,提出了建设“西部时尚消费之都”、“西部美食餐饮之都”、“西部商务展会之都”、“西部旅游休闲之都”、“西部物流集散之都”的“西部五都”振兴计划,将商贸业发展的目标制定得更为清晰具体。

  一、西安商业体系的现状:

  经过新中国成立后60余年的发展,西安商贸业从一个经济基础非常薄弱的内陆城市,逐步建设成为各种经济成分充分竞争,批发、零售、餐饮、住宿、商务、物流、娱乐、家政等门类齐全、业态多元、市场活跃的现代化大城市,实现了令人瞩目的“华丽转身”,奠定了在西北地区的中心地位。

  随着西部大开发持续深入推进及大关中经济带建设的加快,进一步凸显了西安区域中心的重要地位和作用。省委、省政府关于支持西安率先发展的指导思想,市委、市政府关于加快发展现代服务业作为主导产业的发展思路,顺应了城市发展和人的发展的需要,赋予西安新的带动辐射作用,给西安商贸业前所未有的历史发展机遇。在新的起点和新的要求下,西安商贸服务产业发展水平显得整体不足,商业网点布局不够规范仍处于自然发展状态;商贸服务业业态、业种丰富性仍需提高;商贸业对充分调动广大群众的消费欲望、拉动内需的作用仍须加强;以购物中心、商业综合体为代表的新型商贸表现形式有盲目发展,跟风建设,贪多求大的不良趋势;商贸流通产业从业人员素质参差不齐,商贸企业服务和管理手段落后、创新不足、盈利能力欠强等等,亟待提升。总体概括起来有五条:一是商贸服务业总体规模偏小,二是大多数商贸企业盈利能力较低,三是商贸聚集区分布不合理,四是商贸业区域辐射力不强,五是促进商贸业发展的商业文化发展水平偏低。同时,商贸服务业存在布局不科学、业态结构不合理,开发商自主投资的商业网点(商品市场、商业综合体、购物中心等)建设混乱无序的问题。这些都和建设西安国际化大都市对商业体系的发展要求相距甚远,必须予以调整提升。

  二、西安商业体系调整方向:

  围绕发展大西安、带动大关中、辐射大西北的总体目标和建设西安国际化大都市的总体战略目标,大西安商业体系建设需要按照“网点布局科学合理、聚集区发展等级搭配、商圈建设突出差异、业态结构活力多元、百姓消费出行便利、商业体系配合城市扩张发展”的六项原则进行统筹设计。结合当前西安城市总体空间结构和未来商贸业发展趋势,西安商业体系需要从以下四个方面进行调整:

  (一)、提升发展商贸业的整体发展水平,扩大商贸规模;

  (二)、充实西安市商业网点分布,调整业态结构;

  (三)、完善商业中心空间布局,优化市场结构;

  (四)、增强商贸业发展的辐射带动作用,形成具备一定规模和影响力的商贸功能区、特色商业街、专业批发市场、现代物流园区、农产品大流通市场等。

  根据大西安城市总体结构和发展战略,西安商业网点服务体系应重点发展三级六类商业网点服务网络:即都市级商业中心、市级商业中心;区级商业中心、次区级商业中心;社区商业中心、城镇商业中心,并呈现“向心环带”发展模式。每一个服务网络包含了中心商业区(商圈)、商贸功能区、商贸发展带、特色商业街区、综合性商贸街区和社区商业六类表现形式。根据西安商贸服务业聚集区的历史成因、分布规律、功能作用、交通网络、辐射人群,以及规模、密度、和产业业态结构的不同,分为如下层级:

  第一、中心商业带(都市级商业中心):

  范围:皇城以内,包括东南西北四条街区和解放路商圈,以及其他特色商贸文化旅游街网,是大西安的商业中心区。

  打造辐射西北地区的超广域商圈,辐射西安市所有消费群体和外来旅游消费群体,朝着建设国际性商业中心稳步迈进。将皇城内商业体系有机整合起来,发展扩大为三区共建的大钟楼超广域商圈,包括东大街综合商贸街、西大街主题商贸街、南大街名品商业街、北大街通信数码商贸街、解放路百货购物街,以及其他特色文化旅游商业街区。皇城范围将以打造西部国际商贸中心为首要发展方向,体现名街、名店、名品原则,商业中心内的商业营业用房(不包括住宅、公寓和写字楼)的建筑面积不低于100万平方米,其占地面积应占该区域土地面积的60%以上。区内零售业、餐饮业、文化体育娱乐业的整体营业规模巨大,在国内具有较高知名度,客流以境内中高收入群体为主,并有一定数量的境外人士;以国内知名品牌专业店、专卖店、大型百货店、购物中心为主,并有部分国际知名品牌专业店、专卖店,其它相关配套服务业齐全;夜间经济活跃。

  大钟楼商圈将发展成为和巴黎香榭丽舍商圈、东京新宿商圈、美国曼哈顿商圈、上海南京路商圈以及北京王府井商圈等齐名的国际级著名商圈,成为国内外游客光临西安的第一站。

  第二、中心外缘带(综合商贸街区、特色商业街组团):

  范围:由一环(环城)线至二环路以内中间范围组成的综合商贸街区、特色商业街组团,呈商业环带状。

  中心外缘带商业布局以低聚集度(鼓励社区商业中心)、均衡性、街区型为发展原则,体现购物便利、适度聚集、交通流畅的精神。为缓解城市交通的现实考虑,原则上一环(环城路)、二环路沿线不再鼓励设立大型商业网点,可在交通枢纽地带设立若干体现专业特色的商业网点。

  第三、中间商业带(区级商业中心组团):

  范围:除中心商业区、中心外缘带之外(二环外)的城市行政区、开发区。区内零售业、餐饮业、文化体育娱乐业具有一定的整体营业规模,客流主要是本区域内的居民、少量的本市其他地区及本市以外的居民;零售业以中型百货店、超市和便利店为主;餐饮业和居民服务业较为齐全。

  从商业中心空间布局上分析,西安市商贸聚集区分布过于集中在城市中心,发展明显不均衡,和大西安九宫格局式的发展模式不相适应,无法满足城市骨架拉大以及消费便利性的要求。

  “中间带”范围内按照北、西、东、南、东北、西北、西南、东南八个区位分别有“经开—未央城市组团”、“莲湖—西咸城市组团”、“新城——霸桥城市组团”、“雁塔—长安城市组团”、“浐灞—港务区开发组团”、“大兴新区开发组团”、“高新区开发组团”、“曲江新区开发组团”,且已具城市规模。按照优化提升、商业均衡、消费便利、交通最优的原则,各区域组团应配置相应级别的区级商业中心满足城市发展对商业体系建设的需要。

  区级商业中心空间布局及设置,在现有城市商圈发展的基础上通过提升改造完成,新建区可以通过规划引导建设。根据需要建设一个中心商业区,1-2个左右次区级或较大的社区商业中心,以及重点商业街共同组成本区域的商业体系。

  第四、市区边缘带(物流园区、商品市场、生态休闲商业组团):

  范围:三环——绕城高速沿线发展区域。发展物流集散功能的园区、专业市场。

  市区边缘带靠近城市快速交通网络,人口居住低密度,非常适合物流集散功能的商业业态发展。

  第五、外围城镇带(副中心、城市组团、县域商圈组团):

  范围:主城区以外的临潼、阎良、户县三个大都市的副中心、周至、蓝田、高陵、泾阳、三原、富平、常宁、洪庆等8个城市组团。确保每个组团县有1个商业中心。在旅游文化资源较为丰富的组团可以根据实际情况打造特色商圈、商街。

  三、大西安商业布局空间结构:

  西安商业布局构建原则:

  1、发展基础原则:任何商业布局设计,都不能凭空臆造。商业设施的选址和商业网点的布局,必须按照基本的经济规律和商业演进趋势进行。西安作为一个历史文化古城,商业绵延发展有几千年的历史,形成了深厚的历史沉淀和社会认同。无论是老城区的升级改造还是新建区的创新再造,都必须充分考虑现有的商业沉淀和人们的消费习惯,绝不能不顾商业延续而采取一刀切式的颠覆重来,不能采取为了形象工程和政绩而对老商业区置之不理甚至抛弃,一味关注增量新建却又短期内形成不了氛围,造成整体商业发展徘徊不前的尴尬局面。因此,需要处理好存量改造和增量建设的关系,通过功能的差异化引导使得老商业区繁华升级,新建商业区特色鲜明。

  2、城市配套原则:大西安的骨架拉大不是简单的饼子摊大,而是功能组团趋向明显的细胞再造式发展。城市扩大了、人口增加了、交通网络发达了、收入增长了,商业配套自然需要随之跟上。长期以来西安的商业中心过多的聚集在钟楼、小寨、解放路繁华地段,不能很好地适应城市升级的需要。需要根据人口居住基础、产业发展基础、交通网络建设新增一批商业聚集区或商业中心区。

  3、消费行为原则:种类繁多的商业设施群体,构成了现代城市的商业体系。消费习惯和行为决定了商业业态的演变规律。不同的业态形式,对不同类型的消费需求和消费心里。商业布局也要针对消费群的特征进行商业网点的聚集安排。如属地性质的社区商业,需要的是便民利民服务,就不能把大面积的高端百货店给设计进去。如特色商业街的建设,不仅需要专业性,更需文化气质,就不能把卖五金管材集中的街区当成特色商业街对待。再如区级商业中心规划,你必须有百货等主力店的支撑,否则都是些服装门面房和小餐饮,没有高端级别的零售业态拉动,层次如何体现。

  4、交通最优原则:消费出行模式已经逐渐冲出了传统的地理距离和区位概念。没有很好的交通体系,消费者不能便捷快速的达到,商业布局则很难达到原先设想的目标。凡交通网络发达的地段都发展成了商业聚集区域。而大量新建区商业设施,由于没有发达的交通网络则很难发展繁荣起来。

  5、功能差异原则:除了满足所在区的传统消费需求外,商业布局更要考虑定位的差异化。要形成层级搭配、互为补充的生态关系。要在消费群体、业态组合、表现形式、文化艺术、建设规模等诸多方面形成与众不同的鲜明特色。重复建设、一哄而上只能导致竞争无序和资源浪费。

  根据西安商业体系的环带发展层级关系,以及商业布局设计的原则,大西安商业布局在空间结构上呈现“向心分散型”的“一核、一副、一环带,九心、六区、十二圈”的发展态势,形成“时尚购物在皇城,区域商业有中心,特色街区聚环带、便民消费社区行”,以及“物流集散绕三环”的布局体系。

  一核:钟楼商圈

  级别:都市级商业中心(朝着国际商业中心逐步发展)

  范围:皇城内,包括东南西北四条大街、解放路和若干特色商业街、综合商贸街。

  特征:名街、名店、名品组成的中高档购物街区,以及旅游文化休闲特色街组成的特色商业街网。

  功能:大西安商业中心,西部地区商业发展的风向标。

  业态:大型百货店、品牌专卖店、数码电子等专业店,文化娱乐商业网点,购物、餐饮、休闲、文化特色街。

  一副:小寨商圈和大雁塔商圈共同组成的都市副商业中心。

  级别:都市副商业中心、市级商业中心

  范围:小寨商圈和大雁塔商圈,核心由“两纵四横(长安南路纵、雁塔南路纵,小寨东西路横、纬二街—雁塔西路横、纬一街—西八里南横、丈八东路—雁展路横)”融合组成。

  特征:体现青春时尚和文旅休闲特色的新型商业形态。

  功能:大都市时尚消费、青年消费、文化旅游休闲消费的复合商业区。

  业态:大型百货店、品牌专卖店、专业店,文化娱乐商业网点、特色购物、风味餐饮、休闲旅游、文化体验特色街区,文化创意、商务办公产业集群。区内零售业、餐饮业、文化娱乐业的整体营业规模较大,在城市内及周边地区具有一定的知名度,客流主要是市内及周边地区的收入群体和相当数量的旅游者,有很强的夜间经济活动。

  打造西安大都市副商业中心的意义:

  小寨商圈的特点是年轻时尚。按照商圈规划,小寨商圈以小寨十字为中心,东起西延路,沿西影路到翠华路,南至丈八东路,西到含光路,北靠南二环总面积为9.1平方公里。商圈里代表商业有:军人服务社、金花、百盛、金鹰国际、海港城、飞炫广场、文化大厦、雁塔文化新天地、金鼎国际购物广场、阳阳国际,以及在建的西旅国际中心、金莎等。随着地铁2号线的开通,拥有得天独厚众多优势的小寨商圈以年轻时尚的全新面貌呈现在大家面前。小寨商圈集聚了大量的高等院校,是西安的繁华地段之一,也是西安年青人购物的首选之地。目前,东西八里村商业改造全面启动。改造后的东八里,将成为集顶级商业、酒店、办公、公寓为一体的大型现代化城市综合体。西八里拟建成集精品购物、高端办公写字楼、星级公寓、住宅为一体的大型城市综合体。而雁塔西路将继续加强艺术特色建成艺术街;小寨西路将建成精品服饰街;兴善寺西街将建成特色商业示范街,兴善寺东街将建成餐饮休闲街。目前小寨商圈内已有大型商业项目90余个,总投资接近400亿元。

  随着大唐不夜城新乐汇全面开街,曲江顶级文化商圈雏形初现:北到西影路,南到绕城高速,西到翠华路,东到经七路,在这个大概16平方公里的范围内,以大雁塔为中心,大雁塔北广场和雁塔南路是它的主轴,既是景观大道,又是文化历史示范街区,如今又成为商贸聚集区。随着大唐不夜城里新乐汇品牌餐饮群、民生百货、国美电器、华润万家、银泰百货、沃尔玛超市等重点商贸项目的相继开业,以及秦汉唐国际商业广场、威斯丁国际酒店的投入使用,曲江商业的轮廓逐渐展示开来,全面实现文化、旅游、休闲、购物功能价值的“曲江文化商圈”加速成型。曲江新区管委会大力打造曲江新区历史名片,营造具有盛唐风貌和国际时尚质感的商业生活氛围,投入巨资完成了城市基础设施建设,大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园和寒窑遗址公园等密布,大唐不夜城、西安音乐厅、大剧院、美术馆和曲江国际影城等满足了人们对高尚文化生活的要求。大雁塔南广场的曲江大唐不夜城,则演绎了盛唐气魄和现代时尚消费的绝美旋律,其规模之宏大、景观之迷人、灯光之炫丽,堪称亚洲最炫天街!大唐不夜城项目是一个集文化、旅游、商贸为一体的大型文化商业项目,北起大雁塔南广场、南至唐城墙遗址,东接大唐不夜城东路,西至大唐不夜城西路,南北长1500米、东西宽480米,总占地面积约1000亩,总建筑面积65万平方米,开创世界首席唐文化体验消费之都,圆西安皇城复兴之梦,充分发挥其旅游经济和商业文明的聚合力,成为撬动曲江全面发展和繁荣的经济引擎,流光溢彩、辉煌壮丽、国内外罕见,正日益成为大都市最具游乐及时尚消费价值的去处。

  从行政归属渊源上,小寨商圈和大雁塔商圈都属于雁塔区范围,商业发展也经通过“两纵四横”的街区网络完全衔接一起,且消费群体具有很强的同源性。在建设西安国际化大都市商贸业的背景下,将两个商圈整合发展、统筹规划、突出差异、形成互补,共同打造成具有大都市影响力的城市副商业中心具有现实和长远意义。

  一环带:发展商贸经济街区,由环城路至二环路中间版块的综合性商贸街、特色商业街组成的街区集中发展区,呈现环形带状分布,共21条。

  由皇城向外辐射的重点商贸街区包括(共18条):(北门外)北关正街—未央路、(南门外)南关正街—长安北路、(西门外)西关正街—沣镐路、(东门外)柿园路—互助路、(玉祥门外)大庆路、(含光门外)含光路、(朱雀门外)朱雀大街、(朝阳门外)—长乐路服装一条街、(文昌门外)文艺路轻纺一条街、(和平门外)雁塔路IT数码一条街,以及环城路延伸的(西北方向)星火—朱宏路机电汽配一条街;(东北方向)太华路文化建材一条街、长缨路商贸物流一条街、华清路物流街;(东南方向)咸宁西路、太乙路;(西南方向)丰庆路烟酒食品一条街、太白路。和环城线平行的重点街区包括(共3条):(城墙以南)友谊路、(城墙以东)兴庆路、(城墙以西)劳动路。

  街区总数:21条,其中特色专业街8条,综合性商贸街13条。

  区域内商贸服务设施高度聚集形成的商圈有:(正北)龙首商圈、(东北)大明宫商圈、(西南)太白商圈、大唐西市商圈。

  功能:由城市中心商贸区向区域商贸组团过度的中间板块,处于中心商贸区的外围。

  业态:超市、专卖店、便利店、餐饮、休闲、专业街。

  九心:(主城区内)区级商业中心。

  包括:经开凤城商业中心、北城大明宫商业中心、西咸三桥商贸中心、城西土门商业中心、高新木塔寨商业中心、城南长安新城商业中心、城东韩森寨商业中心、航天城商业中心、浐灞生态休闲商业中心。

  功能:减轻中心商贸区的购物压力,是对城市商业中心空间布局的科学合理化分布,同时对社区商业网点业种业态不足的有效补充。

  业态:百货店、超市、城市综合体、专卖店、专业店、娱乐餐饮。

  六区:商贸功能区。

  包括:长乐路服装轻工集散功能区、浐灞西安金融商务区、高新中央商务区、西安服务外包产业园、国际港务区、曲江文化商务区。

  功能:主体商贸功能凸显,以城市运营为手段,包含商务、流通、金融、会展、生活功能的产业聚集区。

  十二圈:副都市、次区级商业中心。

  包括:临潼、户县、阎良大都市副中心商圈;北客站商圈、龙首商圈、大兴商圈、大唐西市商圈、电子城商圈、电视塔会展商圈、胡家庙商圈、纺织城商圈、韦曲商圈。

  功能:弥补区域商业中心数量不足,对社区商业网点业种业态不足的有效补充。

  业态:超市、专卖店、综合市场、餐饮。

  四、商业体系建设管理模式建议:

  城市商业体系建设是一个城市发展的持久动力,是拉动城市消费增长、扩大内需的根本手段,是城市活力的源泉之一。当前,涉及商业体系建设的新事物、新情况、新问题很多,尤其是商业地产的出现,给传统的只管零售流通领域带来新的挑战。我们需要从系统、多维的角度看待并出发,变被动管理为主动服务,积极探索大胆创新管理模式,擅用规划、引导手段推动城市商业进步和繁荣。

  说明:本研究成果依据当前西安市城市总体规划、十二五发展规划、商业网点规划,以及相关区县发展计划,并在结合发达地区商业体系建设的基础上汇整、分析而成。具体的实施计划,仍需根据实际情况确定。

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