出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商业情报专栏 郭歆晔

图片/联商图库

南京西路堪称上海乃至全国最高端且最多元的商圈之一，恒隆广场是全国坪效及品牌层级最高的纯奢购物中心，久光百货、兴业太古汇、静安嘉里中心、芮欧、梅龙镇伊势丹、晶品都是全市闻名的知名商场；但和淮海中路、南京东路等传统核心商圈类似的是，南京西路商圈缺少新项目，已进入存量改造优化城市更新为主的内生式增长模式。

据联商网上海商业情报专栏&MALL星统计，2020年，南京西路完成改造升级的商场包括：1788广场化身精致餐饮集中地、会德丰广场意大利精品买手店10 Corso Como变身离合空间Art Construction Site艺术文化工地、百乐门大都会裙楼改造为国内首家主打City Store概念的宜家中心店、金鹰彻底放弃百货零售转型为精致白领生活广场、四季坊迎来主力店niko and...与KKV调色师等主力店；此前，久光百货、恒隆广场也已完成了硬件设施的改造。

今年，南京西路还将迎来中信泰富广场、锦沧文华广场、吴江路步行街、九百世纪食品城、静安寺广场地下商城等存量改造项目的开业；其中，最值得关注的当属紧邻恒隆广场的中信泰富广场与锦沧文华广场。

中信泰富广场：

不同于南京西路以往闭店改造的小型商场（如四季坊与魔贸580）及边营业边改造的大中型商场（如久光与恒隆广场），中信泰富广场可谓静安南京西路沿线首个停业改造的大中型购物中心，整个外立面已全部拆除，由知名建筑设计公司柯凯操刀的建筑改造成本据说高达6亿元。

中信泰富广场与紧邻的恒隆广场、梅龙镇广场共同组成南京西路中段著名的“梅泰恒金三角商圈”，享誉上海滩二十年。中信泰富本轮升级改造以极具趣味性的“像素城市”概念立题，外立面颠覆了传统商业大一统的整体设计形式，采用层次分明、更具多样性与韵律感的小体块拼接形式，在提升区域城市风貌的同时，赋予沿街品牌更独立、更多元的空间形象，堪称南京西路沿线最具个性色彩的商场。改造后的中信泰富广场在提升城市风貌同时，更将实现品牌服务体验三个层面的升级优化，从而彰显新文化、新科技、新时尚的商场独特调性。

改造后的新商场将打开原有的封闭界面，新增的屋顶空中花园及新增14个大型露台和“城市观景阳台”（从效果图来看有泰国新加坡热带国家购物中心的既视感），构成与城市交融的社交商务空间，将悠闲的都市生活与快节奏的商务社交融入城市街景之中。而工程改造的最大亮点，是在商场东、西、中各打造了三个通透的玻璃空间，尤其位于中部顶端的“皇冠”从延安高架上即可跃入眼帘，晶莹剔透的水晶宫梦幻造型将成为广场全新的视觉名片。值得一提的是，广场将结合最新的三维多媒体技术，为消费者构建一个先锋时尚、充满科技震撼感的沉浸式消费场景。

据上海静安媒体报道，改造后的中信泰富广场在传承顶级购物中心原有高端时尚基因不变的同时，更将补充个性化体验化的新消费元素；全面焕新后的中信泰富，八成品牌将是“人无我有”的地区首店或城市首店。

其中，改造后赋予沿街品牌更独立、更个性化的空间形象，使得1、2楼得以在原有的奢侈品牌基础上升级为重奢品牌跨层旗舰店。

为了加强高区导流并形成不同楼层的场景差异，此次改造将在商场内新增1层直达3层的跨层扶梯，方便不同消费习惯的顾客轻松快捷的闲逛选购，既前卫又时尚的城市观景露台及阳台则使得3、4楼非常适合引入时尚潮流的设计师品牌、时尚健身场所。拥有惬意的屋顶花园及透明“皇冠”水晶屏的5楼则是顶级餐厅的绝佳位置，相信米其林及黑珍珠餐厅品牌及饕餮食客们都会很感兴趣。B1楼江宁路入口一端将新增一个下沉式广场，使得地下一层将得以连通江宁路和陕西北路两端，业态布局方面按惯例或许是环球甜品小吃的王国。

锦沧文华广场：

由宝华集团收购后彻底改造的锦沧文华广场，前身是著名的五星级宾馆锦沧文华酒店。物业升级后，原先单一的酒店业态，被改造为甲级办公+高端商业综合体。其中总面积近2万平方米的裙楼商场，涵盖B1~4F共5个楼层，定位为具大都会时尚魅力的精致高端购物中心，业态主打锦衣轻奢与奢侈品牌、精英生活休闲配套、高端精致餐饮，预计今年秋冬季商场整体开业。

值得一提的是，项目充分利用5层屋顶平台，打造约2100平方米的空中花园，通过公共空间绿化和建筑的通透性，使内外景观互动，以吸引客群进入并享受这一城市繁华地段既静谧又兼具时尚艺术的屋顶花园。

吴江路步行街：

继步行街南端的四季坊开业之后，隶属于国企的步行街北侧部分的改造也将完成翻新并迎来开业季。改造后的吴江路北侧会继续做强美食，保留本地知名小吃的同时，也引入原汁原味的世界风味小吃，打造吸引人的海派风情。

静安寺广场地下商城原伊美广场：

结合14号线地铁车站施工，改造后下沉式广场的高度将从原来的 -7米变成-2.5米，通过抬高广场高度的方式扩大原公共活动空间，也更有利于行人通行。广场原先露天舞台的位置，由北侧调整到至南侧。经过改造后的静安寺广场将扩大公共活动空间、完善立体交通体系、变得更加绿色生态可持续，成为2号线7号线14号线三线换乘枢纽后的静安寺广场地下商场将迎来更多客流。

九百世纪食品城：

重装上阵的九百世纪食品城将是集食品、轻餐、共享为一体，兼具年轻活力和经典魅力的新型商业体。

此外，南京西路后续中远期的三大重点改造项目：摩士达商厦、城市航站楼、张园风貌保护街坊。

摩士达商厦：

光明食品集团将对项目彻底重建，凭借光明自身产品优势，目标将摩士达改造成为集合世界顶级食品品牌旗舰店、生态有机食品体验店、国内食品消费体验的精致食品主题商城，增加3层地下室后，连同地面5层商场，未来的摩士达整体面积扩大至1.5万平方米。

城市航站楼：

已于2020年停业的城市航站楼，日前发布了项目改建工程招标公告，预计未来将大幅缩减机场业务，并转型为商场。纯个人不负责遐想，地上地下总建筑面积3.2万平方米的城市航站楼，西侧与久光百货无缝连接（非常适合如百联TX淮海那样2栋楼拆除围墙统一运营），南端与芮欧百货隔路相望，城市航站楼如能被久光或芮欧托管，或者引入年轻文化IP的日本潮尚百货PARCO，又或者引入百联TX淮海的主题策展商场模式，南京西路静安寺段的商业魅力无疑将得到增强。

张园风貌保护街坊：

静安区的新天地，从“海上第一名园”到“石库门建筑博物馆”，张园地块的开发，绕不开其特殊的建筑结构及深厚的历史文化底蕴。在保护历史风貌的基础上，维持原有里弄的建筑肌理，张园 按照区域打造精品酒店、非遗展示、商业购物、文化演出、休闲娱乐等不同的功能区，项目地面及地下的商业总面积预计可达10万平方米，成为彻底连接2、12、13号三条地铁线的轨交枢纽商城，并连接起兴业太古汇、华润新商办综合体、四季坊、丰盛里等周边项目。

此外，作为南京西路后街的支马路包括陕西北路、愚园路、江宁路、铜仁路、威海路等在内的11条后街街区也正遵循“海派风貌、多元体验、人性尺度、风潮引领”的理念不断优化升级。

*部分图片来源于@上海静安