出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员、联商网上海商业情报专栏 郭歆晔

凭借商场数量及运营优势，强势崛起的徐家汇商圈1993年起便一路上扬，成为沪上大西南版图最重要的商圈。

但随着百货商场地位下滑及西南闵行松江纷纷涌现大批新兴购物中心反向截留徐家汇客源，加之全市多商圈格局愈演愈烈，徐家汇商圈乃至徐汇区商业的强势地位及市场份额近五年来不断出现下滑。

不过，2020年成为徐家汇及徐汇商业触底强势反弹的元年。

去年1月，徐家汇中心1期One ITC奢华开幕；8月，美罗城迎来日本杂货零售业巨头LOFT、世界第二好吃的现烤冰淇淋菠萝包等多家高人气中国首店，六百宣布启动城市更新项目将与汇金百货合二为一，浦西最高楼徐家汇中心T1塔楼结构封顶；9月，徐家汇空中连廊一期工程宣告即将竣工，原太平洋数码广场二期重建及徐家汇教堂广场旁文化主题商城两大全新商场开始内装施工；11月，历经4年不闭场改造的港汇恒隆广场携众多奢侈品一线大牌精彩亮相。

进入2021年，徐家汇延续了二度上扬的势头。今年1月，徐家汇商城股份有限公司宣布，拟将第六百货拆除重建，建筑体量将由目前1.3万平方米扩大至未来地上地下总计2.3万平方米，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心，并将与毗邻的汇金百货合体为6.3万平方米的新型百货购物中心。

▲徐家汇商圈百年演变

一、徐汇区全区各大商圈正全面兴起

徐汇区商业被外人所熟知的可能只有徐家汇，顶多再加上位于淮海中路西端的高端购物中心iapm（该项目也位于徐汇段）。但从前瞻的眼光来看，徐汇的商业潜力巨大。以最具指标性的港资购物中心开发案来说，徐汇目前营业中的三大港资商场皆有大批名牌进驻，使得徐汇时尚奢侈品牌及门店数量跃居全市第三和第二。

徐汇区港资购物中心在建项目数量（5个）与总商业面积（近80万平方米）更是各区第一。新鸿基徐家汇中心ITC主MALL全国面积最大定位最高的港资购物中心、香港置地西岸金融城王府系列的顶级购物中心、香港置地侨高综合体鑫耀中城、恒基置地星扬西岸中心LUMINA、九龙仓参股的南站徐汇中城徐汇万科中心五大项目分布徐汇各商圈。

除了五大港资新项目以外，徐汇内资在建十大商业项目同样备受期待，它们是：AI PLAZA西岸凤巢（以“智慧艺术家 灵感无限+”为创造理念)、漕河泾印象城（上海潮玩生活基地）、龙华会（古今交融的文化商业综合体）、阳光滨江中心、六百重建、城开滨江中心、桂林路站航天科技城城开TOD、漕溪路站恒盛TOD、西岸传媒港/央视长三角总部综合体、华之门。就优质购物中心新供应量及新商圈培育角度来看，徐汇区从今年起将连续爆发。

据联商网&中商数据统计，由于港汇恒隆广场的发力及新鸿基徐家汇中心 One ITC的横空出世，使得徐家汇的奢侈品数量大幅跃升，指标大牌的数量已仅次于南京西路和陆家嘴，成为沪上第三大奢侈品和时尚品牌的集中地。

随着港汇恒隆广场的品牌今年年底到位及未来徐家汇中心的竣工启用，商圈的品牌渗透率及辐射实力将进一步提高。徐家汇将由1980年代的城市近郊（上海体育馆外侧便是上海县的农田）、28年前的城市副中心，成功升级为名副其实的中央活动区CAZ（《上海市城市总体规划（2016—2040）》）。

【Tips】恒隆、徐家汇商城、百联、龙湖、日月光、恒基、保利、美罗、正大、太平洋、绿地、恒盛等巨头纷纷在徐汇投资商业项目。新鸿基（ipam与ITC）、香港置地（西岸金融城王府购物中心与桂林公园乔高综合体）、城开（滨江城开中心与桂林路站TOD）均在徐汇投建了两座购物中心。

随着西南方向长宁闵行松江金山奉贤纷纷诞生大批区域性购物中心，徐汇区多商圈布局正全面提速。同时，一个备受关注的问题来了。徐家汇历经28年发展晋级为全市前三的鼎级商圈之后，徐汇区的下一个潜力商圈是哪里？

南站中城、漕河泾、华泾、田林、凌云、龙华、西岸等都在建设新商场，但综合分析来看，最具潜力的板块当属徐汇滨江及漕河泾田林。

二、最受期待的徐汇新商业项目

从地图上看，徐汇区内环内的版图远小于内环外的面积。已高度城市化的徐汇内环内云集着衡复历史风貌保护区等大量历史保护建筑，难以像兄弟区一样通过大规模旧改与城市更新带来大批增量商业项目及产业人口。待徐家汇中心ITC全部建成，徐汇内环内的核心商业增量建设即将告一段落，优秀历史建筑的城市更新优化成为工作重点。

向内中环外拓发展，成为徐汇区商业发展的必然选择。缘着2008年开业的银泰奥特莱斯，南站逐渐成为徐汇区继徐家汇之后打造的又一重点商圈。但受制于南站与周边割裂的街区设计（不同于上海虹桥站的融通设计）及未能接入高铁线的缺憾，南站商圈十余年来始终未能真正崛起，银泰奥特莱斯也先后更名盛泰、汇金奥特莱斯。不过，伴随高铁线路的引入及南站徐汇万科中心购物中心的启用，南站有望再度起步。

未来两年，徐汇商业增量重点集中在徐家汇、徐汇西岸滨江及漕河泾三大板块。2013年和2017分别开幕的徐汇正大乐城与徐汇日月光，分别拉开了徐汇滨江及漕宝路漕河泾沿线开发的序幕。

相对市中心传统商圈，在中国最早的机场——龙华机场及旧厂房基础上全新规划的徐汇滨江，虽然更具生态和景观优势，但目前仍处于产业及人口的持续导入过程中。正在加速发力的徐汇滨江商圈必须有自己独特的优势才能辐射足够多的客群。徐汇滨江的王牌是文化艺术主题，众多美术馆、艺术中心、演艺剧场、草坪舞台等文化艺术设施遍布徐汇滨江，但商圈的人气依赖于各大主角（主力购物中心）如何真正充分发挥文化魅力形成各自的强黏性。

1、徐家汇板块

徐家汇将迎来原址为气象宾馆的半透明建筑徐家汇源文化综合体、重建归来改走时尚路线的太平洋数码广场二期等项目。充满欧式老洋房及音乐文化元素的东平路音乐主题街区，将成为继衡山坊、永平里、建业里、武康庭、永嘉庭、上音上交文化特色街区（黑石M+）之后，衡复历史文化街区又一优秀历史保护建筑城市更新及美丽街区案例。此外，融上海体育场及万体馆等体育设施于一体的徐家汇体育公园也将在2022年竣工。

2、徐汇滨江板块

徐家汇的崛起，主要是得益于商圈环境配套及规划、发展商实力、商业面积总量等多重优势。从这些资源聚合度考量可以发现，美术馆、西岸文化艺术示范区、滨江体育运动长廊、滨江绿地美景、国际化的西岸营地、甲级办公楼及总部集群、四大地铁站、规划中的沿江轻轨，徐汇最具潜力的新兴商圈正是借2010年世博会及2016年黄浦江两岸公共开放空间贯通工程东风进行城市更新改造的浦江西岸徐汇滨江区域。

徐汇滨江将从今年开始发力，AI PLAZA西岸凤巢、龙华会、央视华东总部配套商业、恒基星扬西岸中心LUMINA、阳光滨江中心等特色各异的商业项目将相继开幕。

▲AI PLAZA西岸凤巢

AI PLAZA西岸凤巢为西岸集团首个自持商业项目，计划于2021年开业。项目连接艺术走廊和智慧谷的——“AI”取自“ART+ INTELLIGENCE”，寓意“艺术”与“智慧”的有机结合，以“智慧艺术家 灵感无限+”为创造理念，通过智慧科技赋能商业、融合艺术，以可移动式美术馆及可购买的艺术为主题，打造无边界艺术智慧生活基地。

项目体量为7.5万平方米，位于西岸文化艺术走廊与商业水岸交汇点，毗邻保利时光里的阳光滨江中心，无缝连接地铁11号线云锦路站，涵盖餐饮、零售、主题体验、服务配套等业态。

项目设计出自已有150余年历史的伍兹贝格建筑设计公司。来自伦敦的品牌设计公司Design Bridge则策划并设计了全新的视觉品牌形象。室内空间概念从自然变化的云朵形状中汲取灵感，将自然云、人文云、智慧云、艺术云相融合。

“AI PLAZA西岸凤巢”与“AI Tower西岸智塔”“Art Tower西岸艺岛”一同呈现为三个特色分明的建筑体，从而组合成为一个集人工智能产业地标、上海新文化地标、创新商业地标为一体的超强地标，形成办公+艺术平台+商业的闭环生态圈。AI PLAZA西岸凤巢将以“可移动式美术馆”以及“可购买的艺术”为主题，将长期设立艺术周边购买专区，不定期与艺术家联动、美术馆活动结合，无界融贯艺术与智慧空间。

▲龙华会

龙华会商办综合体位于上海市区唯一以千年为时间单位的龙华寺历史风貌区，体量为22万平方米。连接11号线龙华路地铁站（地铁上盖）与12号线龙华路地铁站，双站接驳，古今交融。

秉承龙华绵延的传统文化情结，与龙华寺历史底韵风貌相互映衬，并结合上海西岸的现代艺术氛围，以开放式街区风格，围绕江南水乡的建筑形态，引进时尚零售、沉浸式餐饮以及文创生活等业态。

项目内总部办公楼则将以现代建筑语言呈现古今辉映气象，引入文化、金融、科技等行业的领军企业进驻，倾情打造自成一格的主题街区，展开意在“传承历史、意会现在、集创未来”的美丽画卷，呈现上海精神的持续性与时代赋新。龙华会将致力于带动周边区域的城市更新，丰富文化内涵，引领地区经济社会发展，将是魔都少见的集历史文化、商业、办公、休闲为一体的古今交融文化商业新地标。

3、漕河泾板块

原本仅有越界田林坊及沃尔玛作为商业配套的大漕河泾板块，今年将喜迎科技潮玩探索新地标——漕河泾印象城。明年将迎来新型态国际生活综合体——香港置地侨高综合体鑫耀中城的分阶段开幕，是由苍梧路步行商业街区、大师独栋文化建筑地标、空中商业平台、体育与运动商业融合的全民运动一站式体验空间。

▲漕河泾印象城

漕河泾印象城坐落于上海市徐汇区漕河泾开发区核心位置，12号线虹梅路站地铁上盖，且离9号线漕河泾开发区站仅500米，毗邻中环，交通便捷。商场面积约5.6万平方米，共有1800个停车位。

项目预计于2021年5月开业，旨在打造“上海潮玩生活基地”，以“核新弄潮”为灵魂，立意“潮流”融合“艺术、跨界、文化”空间元素，呈现全新的社交生活空间和潮流艺术体验，为魔都青年及白领提供全新的潮玩聚会场

作为漕河泾最大的园区商业体，漕河泾印象城聚焦园区白领和年轻家庭客群的消费与社交生活需求，在区域内首创了多种全新消费体验场景。原创开放式美食聚集地——MOJITOWN，空间灵感来源于加勒比风情，是找寻新奇美食与打卡拍照的绝佳场所。深街酒巷则以夜经济为主题，日式居酒屋为主体，为都市男女提供下班后释放压力小酌一杯的好去处。四楼屋顶的无限聚场则是专为满足魔都青年欢聚所需而打造的场所，以沉浸式放松欢聚的第三空间为形态。

目前招商率已达93%，各业态丰富且极具特色，首店占比超80%。餐饮品牌上，将入驻琥家全国首家酒馆概念店、M Stand全国首家超100㎡的全新模式门店，此外还有喜茶、奈雪の茶、拳击猫、东京牛奶芝士工坊TMCF、深井陈记烧鹅、LeTAO、Lavazza、BAKER & SPICE、一绪寿喜烧、家府潮汕菜、塔哈尔·迷迭巷、新时泰、金牌尚一汤、京悦荟等；零售品牌则引入了T11精品超市华东首店、POPMART上海旗舰店以及champion、播、华为、小米、威马等品牌；体验业态上，涵盖WILL’S最新概念店、星聚会KTV、Royal Pilates、方块Plus；另外兼顾家庭客群需求，还引入全球婴幼儿早教中心品牌金宝贝、美容品牌贝黎诗等品牌。

“智慧商业”也是项目的一大特色。智慧停车系统通过精准车辆识别技术，实现停车场车位采集、查询、导航、缴费的一体化服务。会员小程序将实现吃喝玩乐全业态展示和查询功能都与导航连接，还可实现会员无感积分、积分商城专属会员服务，并将园区链接多维资源，实现订餐、购票、快递寄送等功能。此外，项目还将打造智能支付系统，构建漕河泾联名卡体系等。