地产周报（8.21-8.27）：万达进军西部 凯德与阿里合作
2017年08月27日
评论数（0）联商网消息：在过去的一周（8.21—8.27），商业地产大佬们纷纷发布上半年中期财报，调整战略，扩张版图。比如远洋中期溢利26.68亿，成都远洋太古里销售增43％、华润置地上半年营业额跌21％、富力上半年纯利24.8亿 提升全年销售目标至800亿等等。同时，万达继续占领了“热点”，发力进军西部、信息再逢“连夜雨”员工持股计划屡遭滑铁卢、弃购伦敦地块，富力接盘……
8月27日，恒大旅游集团在广州恒大中心举行“恒大童世界”新闻发布会。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧，恒大集团常务副总裁兼恒大旅游集团董事长肖恩，恒大集团副总裁何妙玲、史俊平等恒大高层出席了此次发布会。
据恒大旅游集团董事长肖恩介绍，恒大童世界是全球唯一的“全室内、全天候、全季节”大型主题乐园，面向2-15岁的少年儿童，以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，既融合中国文化精髓和世界文明，又采用世界最成熟、最受欢迎、科技含量最高的顶级游乐设施设备及技术，打造出全球规模最大、档次最高、世界第一的顶级童话神话主题乐园。恒大童世界将作为恒大文化旅游的拳头产品，布局全国，走向世界。
资料显示，每个恒大童世界都设计有33个大型游乐项目，远高于其他顶级主题乐园。记者了解到，迪士尼通常有18-22个大型游乐项目，恒大童世界的规模相当于迪士尼的1.5倍，显然已超越世界经典迪士尼。
在8月23日公布的2017年中期业绩报告中，华润置地表示，业绩期内，开发物业和投资物业均保持平稳发展的趋势，各项目销售情况和工程进度符合预期，为2017年全年业绩奠定了良好的基础。
按照此前公布的数据，华润置地首六个月累计合同销售金额约632.18亿元，同比增长14%，累计合同销售建筑面积约436.76万平方米，同比增长2%。
中金公司此前的研报也显示，华润置地在下半年有1800亿元可售货值，预计下半年销售额同上半年持平，原因是华润为了保护销售毛利率正在延迟推新盘。
查询中报，2017年上半年华润置地综合毛利润率为34.9%，比去年的33.9%略有增长。其中，开发物业毛利率由去年的32.5%提升至33%，投资物业的毛利率由去年的61%提升至62.3%。
近期，多家香港房企发布了2017年中期业绩报告，包括太古地产、长实地产、恒隆地产在内的房企均取得了不错的成绩，盈利较去年同期有所增长。但在楼市调控等因素影响下，这些香港房企在内地都面临着扩张乏力的局面。
今年上半年，虽然政府“辣招”不断，香港楼价依然保持上扬姿态，并屡破新高。在整体火热的市场环境下，多家香港房企的中期业绩也表现不俗。
其中，长实地产的表现十分抢眼。2017年上半年实现收入达298.63亿港元，较去年同期增加8%。上半年股东应占溢利为144.1亿港元，较去年同期的86.1亿港元增长67%。此前，长实地产的香港荃湾海之恋5月26日开售，曾遭遇“万人空巷”的抢购状况。
太古地产、恒隆地产的股东应占溢利均同比增长30％。其中，太古地产基本溢利由2016年上半年的35.59亿港元上升至2017年上半年的46.28亿港元，主要反映出售香港高尚住宅物业的买卖溢利增加，来自物业投资的营业溢利上升5%。
在“城市配套服务商”战略之上，借力资本运作，万科在新业务领域不断深入，商业地产、物流地产、长租公寓等处于行业领先地位。
在8月25日的中期业绩发布会上，万科董事会主席、首席执行官郁亮直言，“过去两年万科上太多头条了”，希望能够做好业务，“先耕耘再问收获。”
财报显示，在万科上半年的营业收入中，房地产业务明显下降，物业管理和其他业务的占比开始上升。说明公司转型有了一定收获。
郁亮再次展示了万科对转型的最新观点。他披露，万科旗下业务共分为五类，包括传统业务和创新业务。郁亮表示，对公司新业务不会去“计划”，而是用自然生长的方式来考虑，新业务看上去很好，但是不去尝试也不会知道风险 。
8月24日上午，长实地产举行股东特别大会，其中一项表决议案正式将公司名称改为“长江实业”。长实地产副主席兼董事总经理李泽钜对此表示，董事会对改回长江实业这名字感到高兴，又指出地产乃是公司核心业务，永远都会参与。
李泽钜表示，日后长实在业务发展上，会视乎回报率以决定投资在地产项目或是其他业务，而公司物色的非地产项目需可以带来稳定收益，同时中长期而言税后回报率要达到双位数。若是非地产项目回报率较地产项目为高，自然会多参与非地产项目。至于地产业务回报率则要视乎买地时间，若在去年才买地，回报率自然不及以往。
他称日后长实在业务上不会与长和重叠。若有大型项目，长实与长江基建之间可以互补长短。
不久前，阳光城迎来碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌加盟，让这家二线房企一跃成为地产圈的焦点，“二斌”加入后的不断改革，也让这家公司开始了自己的地产下半场决战。
从阳光城披露的半年报看，2017年上半年度实现营业收入75.25亿元，同比增长83.88%;归属于上市公司股东净利润3.28亿元，同比增长91.82%。
其中，房地产主营业务(即房地产销售)的收入为73.42亿元，同比增长84.58%。尽管这一项业务的营业收入大为增进，但毛利率却同比下滑9.84%至22.36%水平，去年同期为32.2%。由于房地产销售回款增加，其经营活动产生的现金流净额扭负为正，达到59.11亿元，同比大增774.93%。
朱荣斌的加盟，很重要一个目的就是提高阳光城的运营效率。“地产公司很重要的三要素就是人才、土地、资金，我希望依靠一个良好的运营管理体系，实现效率提高。”朱荣斌说。
日前甘肃书记省长会见王健林，消息一经传出，不少人读出其中的独特隐喻，并放大意味深长的信号，却忽视了最大的“干货”——王健林表示，将加大投资力度，在兰州市投资建设一个大型文化旅游项目，同时选择甘肃其他城市新建设10个项目，并积极参与甘肃脱贫攻坚，努力为甘肃与全国一道全面建成小康社会贡献力量。
万达卖掉13个文旅项目，不代表万达不在文旅项目上做文章。其实，万达哪怕卖掉所有的文旅项目，也不等于万达不再开疆拓土了。更何况，万达的IP是无与伦比的。此外，万达这方面的经营经验也不是一般企业所能企及的。
“不谋全局者，不足谋一域。”万达在下一盘很大的棋，棋高一着便能盘活全局。这个棋局值得期待。
曾受到热捧的员工持股计划，却成了万达信息的梦魇。
据公告，万达信息第三期员工持股计划将于2018年2月22日届满，但其24.61元/股的持股成本，相较万达信息截至今年8月23日的收盘股价15.12元/股，浮亏幅度达到38.56%。
不仅如此，万达信息更大的亏损还在于第一期员工持股计划，其买入均价为68.58元/股，但届满出售的均价却仅为12.5元/股，持股两年多时间亏损了81.77%。
事实上，面对跌跌不休的股价和浮亏不断加深的员工持股计划，作为该计划资金补偿方的万达信息控股股东上海万豪投资有限公司，其于2016年1月6日以自有资金替换了首期员工持股计划中的优先级资金6亿元。
此举虽然被万达信息称为“增强投资者信心”，但却难以挽回颓势，首期员工持股计划届满后，其并未像一些上市公司那样选择延长存续期，而是在今年7月黯然“割肉”。
8月23日，远洋集团控股有限公司（以下简称“远洋集团”或“集团”，股票代码：3377）公布截至2017年6月30日止六个月的中期业绩，集团协议销售额录得约人民币304.66亿元（单位下同），同比大幅增长48％，已完成全年销售目标的51％，并实现营业额172.59亿元，同比上升85％，毛利38.01亿元，同比增长69％。同时，本公司拥有人应占溢利为26.68亿元，核心净利润为15.20亿元，每股基本盈利为35.8分，分别大幅提升84％、59％及101％。
公告披露，2017年上半年远洋集团成功获取36个项目，新增土储资源共1,039万平方米，并首次进入石家庄、苏州、合肥、长沙等热点城市。截止2017年6月30日，集团已布局25个城市，总土地储备达至3,003万平方米，平均土地成本约每平方米6,100元。
近日，人力资源管理咨询公司怡安翰威特发布了《2017年A股上市公司高管薪酬报告》，报告显示，就2016年全行业而言，各职位高管年度现金薪酬水平均实现增长，副总裁级高管涨幅尤为明显。副总裁级别高管平均现金薪酬2016年增长率为9.6%，而这一数据2015年仅为4.5%。与2015年比较，高付薪水平的企业行业集中度更高，从现金薪酬付薪前50的总裁分布来看，传统高薪行业金融业和房地产业占据了半壁江山，制造业中高付薪水平企业又以TCL、中兴和海康威视为代表的电子制造业为主。
记者了解到，2016金融行业的高管薪酬水平总体领先于其他行业，但较2015年呈明显下降趋势，各行业薪酬水平差异大，市场呈现冰火两重天。
细分行业来看，2016年银行业与证券业绝对值水平仍存在较大差异。2016年，证券行业业绩遭遇大幅度下滑，直接对高管的现金薪酬水平造成了影响，多数证券业总裁薪酬减半。银行业2016年整体营业收入增长水平有所放缓，但总裁的现金薪酬水平涨幅仍达到19%。怡安翰威特研究员对《金证券》记者分析，2016年银行业虽然规模增长速度下降，但净利润增长有所回升，因此也带动了高管薪酬的小幅回升。
8月23日联合早报消息，凯德集团发布声明表示，已经和阿里巴巴达成协议，管理这家电商巨头新的上海总部。
据了解，凯德集团与中国电商巨头阿里巴巴展开战略合作，将负责管理阿里巴巴上海中心，并在阿里巴巴掌控的网购平台“来赞达”（Lazada）设立网上商城，帮助旗下商场租户与消费者建立网上联系。
据资料显示，阿里巴巴上海中心位于上海虹桥商务区中心北部，包含四栋办公楼和一个四层的商业裙楼，总楼面达8万平方公尺，预计明年开幕。凯德集团将负责商业裙楼和其中一栋办公楼的管理。
凯德集团方面称，这桩交易将让凯德集团实现零售商和购物者线上线下双连接。 凯德集团预计上述两桩和电商公司达成的交易将促进现代零售的重塑，通过整合实体和网络零售渠道取得增长。
8月23日中午，华润置地发布公告宣布2017年上半年业绩，截止6月30日，华润上半年综合营业额为352.6亿港元，按年下降21％，其中，开发物业经业务为290.9亿港元，同比下降25.9％，投资物业资金收入为40.1亿港元，按年增长13.2％。
2017年上半年，华润的综合毛利润率为34.9％，同比去年的33.9％略有增长，其中，开发物业毛利率有去年的32.5％提升至33％，投资物业的毛利率由去年的61％提升至62.3％。
报告显示，上半年内华润的结算面积约247万平方米，同比下降10.3％。另外，已锁定二零一七年开发物业结算营业额港币959.4亿元。
大连万达商业地产股份有限公司在最后环节放弃了的地块，被富力、中渝置地合资公司以4.7亿英镑（约合40.1亿元人民币）接盘。据英国当地一名业内人士透露，“他们是内部协议转让地块，应该是一周前就差不多定了的事情。”
据彭博社8月22日报道称，富力地产和中渝置地的联合企业接盘了万达在最后环节放弃的伦敦大型开发地块。
整理公开资料可见，Nine Elms Square的卖方，英国房地产上市公司St Modwen和法国建筑公司Vinci的合资公司曾于8月21日公告称完成了Nine Elms Square（九榆广场）地块的转让，涉及交易对价4.7亿英镑。公告没有提及买方信息，但今年6月，St Modwen在交换合同的公告中，提及买家是万达商业。8月22日，万达方面否认购买上述地块，富力、中渝置地联合体浮出。
2017上半年全国6个二线典型城市重庆、成都、武汉、杭州、南京、天津，其购物中心的首层平均租金在458.5-703.5元/㎡/月，其中重庆、武汉、成都月租金位列前三，分别达703.5元/㎡、631元/㎡、602.5元/㎡。
此上数据以已开业、商业面积3万㎡及以上的200家购物中心为统计标准。数据显示，从上半年6个城市的租金涨跌幅度来看，杭州增幅最大、其次为成都，分别环比增长5.1%、2.9%；武汉、重庆则下跌幅度较大，分别下降4.2%、2.5%。
据悉，今年上半年，武汉优质新开业购物中心集中入市，购物中心首层平均租金半年度环比下降4.2%，较2016年上半年同比下降3.8%。2014年以来，这一数值徘徊在591-658.3元/㎡·月，季度环比平均上涨0.2%。
8月22日，广州富力地产股份有限公司发布其中期业绩，截至2017年6月30日止六个月，该集团总营业额为人民币204.1亿元，纯利较去年同期升8%至人民币24.8亿元。
公告内容显示，截至2017年6月30日止六个月，富力集团物业发展核心业务的营业额为182.3亿元，分别在21个城市完成与交付物业，售出可售面积从187.34万平方米减少12%至165.4万平方米。总体平均售价与去年同期相若，为每平方米人民币1.1万元。物业发展核心业务的纯利增加10%至人民币22.7亿元，而盈利增加主要由于毛利率显着增至38.7%所致。
其中，北京富力新城、惠州富力湾及北京通州富力中心三大项目期内其各自的营业额均超过人民币12亿元，合并营业额高达人民币43亿元，占总营业额的24%。而当期其余的营业额来自集团开发项目所在的其他十八个城市，其中营业额较主要的有海南、太原及杭州，分别各约占总营业额的6%至12%。
2016年1月开业的嘉兴八佰伴，以近8亿的销售成绩交出了首年答卷。2017年已经过半，按照1至7月33％的增长速度，今年有望冲击10亿俱乐部。
刚过去的7月，该店客流121.82万人，同比增幅14.2％。销售增幅37.8％，其中百货部增长38.1％，女装增长56.4％，童品增长49.8％，少淑增幅44.3％，男装增长30.1％。
“我们观察后发现，与典型的购物中心相比，百货店固有的布局方式更有体系”。在嘉兴八佰伴，400多个品牌分布在地下1层至地上8层，每个楼层都有明确的定位和主打品类。除了地下1层超市和7层、8层的餐饮娱乐楼层，基本上，经营者是先确定了百货零售类的品类布局，再以此为基点匹配相应的功能配套类品牌。
一大一小两个中庭聚集并引导人流去向各个楼层，这不仅体现在垂直动线，《联商网》巡店时发现，百货零售类品牌主要集中在小中庭附近，而经营者将人流最旺盛的大中庭区域给了“流量型”品牌，其中以功能配套型品牌为主。
按照购物中心的招商逻辑，只要位置合适、租金合适，甲乙双方就可以签约合作。而在嘉兴八佰伴，考量的因素更多。自4月份开始，嘉兴八佰伴正在通过有节奏的品牌置换，持续不断的吸引嘉兴市民的光顾。先是开了无邪，紧接着是海马体、幸福侯彩擂。海底捞是6月份开业的，之后是三只松鼠、星期六之家、小米之家等。
8月27日，西单大悦城首条主题街区—样街YOUNG STREET揭幕，这条致力于为18-25岁最in群体打造的社群集结型空间，召集了塔罗占卜、纹身、BJD娃娃、二次元手办、拇指滑板、电竞黑科技、网红奶昔等29家潮玩潮酷店铺的街区终于展露真容。多元化的业态组合与开放式的动线设计，新鲜出炉的样街无处不释放着“我够YOUNG，更有样儿”的年轻宣言。
西单大悦城总经理沈新文表示：“西单大悦城团队引进了最先锐的品牌与业态，样街的许多商户都有着自己的故事，比如首次从线上落地线下的手指滑板、首进中国的变态奶昔、首进购物中心的塔罗占卜等等；我们希望创建一个富有想象力及情感联结的社群空间，为18-25岁的年轻潮人打造一个酷玩之地”。
为了呈现一个富有生命力的样街，团队走街串巷，只为寻找那些最有感觉的产品。于是，占卜、纹身、手办、电竞、BJD娃娃、手指滑板，这些尽管有些小众但却极受年轻人追捧的元素都被带进了样街；而陶艺、调香、皮具、绘画、精酿、尤克里里等手作、体验业态也在街区自由生长;更有首进中国的澳洲网红奶昔与瑞士精灵配饰品牌鼎力加磅。
希望通过更少的钱撬动更多资产的大悦城地产有限公司（以下简称“大悦城地产”） ，正在逐渐落地“轻资产”模式。8月17日，大悦城地产发布公告称，公司附属企业与多家合作方成立境外基金和境内基金，寻找中国境内潜在物业项目的收购机会，并升级改造为大悦城品牌商业项目。然而，“轻装”上阵后的大悦城地产，日子还好过吗？
对于大悦城地产成立基金收购商业项目的事情，全国工商联商业地产研究会会长王永平也对这一方式表示肯定，物业管理方对于商场的运营有着至关重要的作用，曾有不少商业品牌方想做轻资产转型，但是在物业选址或者建筑构造中难以插手，在决策上话语权也相对有限，大悦城地产通过成立合作基金再收购物业的做法很好地规避了上述两种问题。
北商研究院特约专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳分析表示，商业项目发展存在不确定性，大悦城地产在收购后将投入不菲的改造成本。商业项目被收购之前经营不佳，或许会对日后的运营发展造成影响。不过，在收购“稍差”的商业项目时，大悦城地产拥有更大的讲价空间。
不断扩张的大悦城地产也面临竞争压力。赖阳认为，实体商业需求在改变，大悦城也面临挑战。不同地区消费者的生活方式存在差异，三四线城市对于扩张中的大悦城品牌的认知度不高，这是大悦城地产扩张中需要迈过的一道坎。
（来源：联商网 刘晓悦）