2009年01月06日
员工：一分钱，一分货。给多少钱做多少事。
企业：一分货，一分钱。做多少事就给多少钱。
这样的对话也许不能概括企业与员工之间关系的全貌，但不可否认的一个事实是，这样的对话或者称这样的心理，仍在一定程度上反映着企业人力资源管理的现实。而假若再进行一定层次的深入分析，我们发现这段简单的对话更多则是在反映着薪酬与绩效之间关系的话题。
到底是先有薪酬，还是先有绩效，谁为先，谁为后。讨论这样的问题就如同探讨“鸡生蛋，还是蛋生鸡”的问题一样。毕竟，在人力资
2009年01月06日
主力店居购物中，处于经营的主导地位，不但是商店组合的主要成员，而且是购物中心的特性的突出体现，开发经营者大多慎选具有相当知名度的超大型商业进驻，一来可利用原来拥有的集客能力，为购物中心带来更大商机，也可为购物中心奠定形象基础。因此，在购物中心的招商租赁作业中，确定主力店便成为重点工作，主力店要适应此项任务，必须具备下列条件：
①人员素质：具有上乘的人员素质，较能接受新的服务技能训练与理念提升。
②创意：创意是创新的根源，一个具有创意的事业体，必能适应多变的社会发展状况，尤
2009年01月06日
明确谈判目的：招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主 题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招 商洽谈的目的而开展。
在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具 体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽 谈的目的就可以实现。
招商洽谈的目标可以分为三个等级，
第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功；
第二级的目标是基本达到接受的目标，如能
2009年01月06日
·建立权责范围(Establishes Responsibility)：租赁契约条款一般将载明哪些事项应由业主或承租户承担，并对每一事项加以定义说明。·建立执行的标准(Set Standards)：租赁契约条款同时将说明作业的标准程序，一般购物中心常以书面作成“标准作业手册”(Standard Operating Procedure Manual)以供依循，另外业主及其专业经理人应同时了解相关的中央及地方法令，这些法令规定将对 维护管理作业产生极大的影响，例如在美国某些州政
2009年01月06日
购物中心维护管理重要设施项目包括屋顶、停车场、景观、 电气设施、机械设备及全体承租户共同使用的公共区域。通常它 应由业主或购物中心经理人与所有的承租商店协商，彼此关系的 重要事项应在租赁契约中载明，而每一方的责任通常以书面方式 作成标准作业手册。 良好的维护管理对购物中心的经营具关键的影响，因为：
(1)建立愉快吸引人的购物环境；
(2)树立业主与承租户良好的互动关系；
(3)降低意外发生的风险；
(4)增进能源使用的效率，皆有赖良好的维护管理制度，所有前述的措
2009年01月06日
繁荣发展的市场环境是否意味着投资开发专业市场轻而易举?事实决非如此，专业市场的开发投资需 要从专业角度多方面考虑。1．认识专业市场专业市场是指相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。专业市场所呈现的是特定 的客户定位，特定的经营行业定位，这是区别于其他商业形态的主要特征。由于主题明确、系列商品配套齐全且又相对价格低廉，专业市场长期呈现出繁荣的现象。然而发展必须结合市场，盲目的倾向 也会造成市场“有市无客”的局面。2．专业市场投资开发要点由于消费市场单一的缘故，所以在众
2009年01月06日
一、选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直 接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在 经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧， 包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一 个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占 有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效 益。城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选 址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的 重要组成部分
2009年01月06日
作者：陈建明先生，1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位。现任中国商铺投资网CEO，北京东方赛睿投资顾问有限公司总经理，并同时任盖洛普咨询有限公司资深咨询顾问，曾任北京首家郊区SHOPPING MALL—北京MALL的项目经理，于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖”。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产，尤其是商业房地产的理论和运做。已出版著作有《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》、《商业房地
2009年01月06日
2001年11月11日，我国正式加入WTO，入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。 有数据表明，在过去10年中，国内零售业平均年增长9.7％；今年上半年，国内零售增长 10.1％，如果加上物价负增长因素，实际增长为12.7％，表明我国国内商业零售业发展速度相 当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔，纷纷加快扩大中国国内市场份额的 步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间，必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提 供难得的发展机遇。在本世纪80年代末与90年代初兴起的
2009年01月06日
（三）各种类型商业街侧重点应各有不同中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性 特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区 的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆
2009年01月06日
（一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合 商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场 所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最 引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的 名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争 力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上 予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如 它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方
2009年01月06日
从发达国家百货业发展的情况来看，百货业增长具有明显的“阶段性”的特征，高增长主要表现在工业发展的中后期，尤其是工业发展后期向后工业发展时期的转变阶段。而我们国家一些大城市已经开始步入工业化后期阶段。因此该阶段是百货业快速发展的是时期，而过了这一阶段百货业将进入新的收入和盈利不稳定的阶段。
对比国外百货业的发展历程，可以发现我们国家的百货零售行业已经基本实现从“品种齐全，薄利多销”到“专而精”的品牌经营转变。目前国内百货业普遍重视与品牌商建立合作关系，成为他们的分销
2009年01月06日
1、必须具有稳定的高端消费人群作为支撑；
2、必须符合目标消费群体的消费习惯；
3、必须以高投入作为后续经营保障；
4、必须逐步培育软实力；
5、必须有高端品牌组合的支撑。
2009年01月05日
购物中心随着所在地商业条件与实质环境的变动，它们也必 须不断地作 出改变，因而使购物中心发展出许多具有特色的商场 类型，然而，这些商场类型的分类方式，却也变得越来越复杂。 购物中心类型的传统分类方式，是根据客源范围的规模大小而 定，此一分类法，在过去的确可以有效地区分出购物中心的特 性，但是到了现今，却增加了更多分类的评估条件，因为许多别 具特色的商场型态，正是因这些特性，而建立其风格，例如：所 在区位、招商的多样性、贩售商品的种类、零售型态的经营技 巧、以及建筑实体的造型。
2009年01月05日
购物中心经理人的职责就是如何使购物中心的价值最大化： 一个被告知的购买人在公开市场上，愿意支付的价格，对投资人 而言，购物中心价值最重要的要素就是其赚钱的能力，越高的预 期收入表示越高的价值，但是明天的钱将较之今日的钱拥有较低 的购买力，所以利率因素就非常重要，以说服投资人放弃其它的 投资机会，在估价分析、利息、支付借贷的款项被称之为折现率 (Discount Rate)，复利检核可以协助投资人比较现在值与未来值 并计算其内部投资报酬率(ROI)，依据不动产估价的方式之一，
2009年01月05日
购物中心为适应流通革命与现代化消费需求所形成的经营模 式，为实现大规模的经济利益及全方位服务，传统的经营管理已 不能胜任，必需通过由专业人才组成的经营管理团队有效地运作 才足以胜任。应预先进行详细的规划，争取适任的专业人才，形 成坚强的经营管理团队，使其足以面对环境的变化，化解风险及 有效地取得应用资讯。所以经营管理团队足以掌握未来，执行业 务计划目标，扮演承前启后的重要角色。由于他们专业有效的经 营管理，充分发挥边际投资效益，成本预算能在有效的控制管理 下大幅降低，购物中心
2009年01月05日
在经营管理领域里，为使经营管理顺畅，许多合约的沟通、 签定有极高的必要性，只有如此才能使签约双方都依约定的条件 内容运作，以达到双赢的目的。合约签定的整体流程不但已成为 经营管理成功的要件，也逐渐发展为专门的学问。经营管理领域 最重要的合约，即是面对许多业种安排，招商，选定商店，业主 与店东所必须签订的租赁契约。（一）购物中心在原拟订业种中对确定参与经营的商店应作 立场分析，自我评估项目有：1．从所安排的业种中，逐项评估最适合的项目。2．利用必需投入的租金、费用及公共设施使用
2009年01月05日
成功的购物中心收益非常诱人，很多投资者都想染指，但失败者也比比皆是。作为投资者，建造购物中心之前，必须在资 金、人才、经营模式和投资获利的方向四个方面作出正确的战略选择。第一是资金。投资者建造购物中心，除了基建资金外，还必 须有充分的预留资金，用于二次装修和对核心经营项目投资，还 要有培育市场和承受风险的资金准备。第二是人才。投资者要有 自己的核心经营思想和经营班子来主导购物中心的策划和经营， 并选配好一批不仅具有丰富商业业务知识，物业管理知识，而且 具有规划创新能力和招商操
2009年01月05日
购物中心的开发成本主要包括土地开发成本即购物中心设计 规划费用与兴建成本。由于开发成本极为庞大，故购物中心的集 资有如下特性：一、大量性土地资源日益稀少，造就了昂贵的地价。欲开发购物中心首 先需取得土地资源，土地资源的取得即需一笔庞大资金，加以大 面积整地规划，房屋的兴建成本，其所需投资的总金额动辄达数 亿甚至更高，故购物中心集资的第一个特性即为大量性。二、集中性如前所述，购物中心所需的资金极为庞大，且该等资金的需 求多集中于开发阶段。如拟采取自行投资兴建的模式，则取得土