太原双喜SPA项目位于太原市小店区，项目母体的社会影响在太原首屈一指，项目所在位置交通便利，商圈结构属于太原经济发展最为活跃的区域，项目本身硬件结构合理，基础设施完备，具有非常大的发展潜力。

一.太原市场情况

太原市是山西省的省会，是 典型的工业城市，距离首都500公里，市区面积330平方公里，320万常住人口，人均收入17258元。太原气候干燥，风沙偏大，土地属于黄土高原土质，土质偏碱性。由于历史原因，太原作为山西省会，解放前被封闭运行五十年，解放后，由于地理历史原因，同样不是非常开放。上世纪80年代开始，太原进入到改革开放阶段，第三产业提速发展，可是由于山西地处两山夹一沟（太行山和吕梁山以及汾河河谷）的地域环境，加之50年阎锡山封闭运行的历史，开放后的太原服务业发展呈现畸形状态。

在太原，水浴业的发达程度超过任何外来人士的想象

首先是由于封闭的环境造成消费者对新鲜事物的好奇超过任何开放地区。山西历史上就有“三十亩地一头牛，老婆孩子热炕头”的说法，但是改革开放让山西人看到了外面的世界，于是山西人见样学样，越是新奇的食物越是特别的感兴趣；

其次是地理气候造成地处北方的太原需要水浴业对消费者提供服务。太原风沙大，气候干燥，随着社会日新月异的发展，山西煤炭给山西人带来了非常的收益，山西煤老板以及附属产业为山西带来了可以享受生活的必要经济支撑，生活质量的提高，生活方式的多样，水浴商务应用而生。

第三是独特的土质造成独特的饮食结构对人体自身的需求；山西自古酿造也十分发达，这个发达时由于山西特殊的土质条件决定的。山西土质不保水，偏碱性，最常见的皮肤病于是就是“咧子”。体内的酸碱平衡后带来的是水分的缺失，补水就成了最重要的一个环节。于是，水浴就成了人体自然的需求。

第四，太原市场的“薄冰市场”特色让跟风在太原市场成为了一种特殊的市场景观。所以太原市场的水浴业在餐饮服务业的比例才有43%之强。在太原，跟风现象是十分突出的。包括商品和服务，只要在太原市场上出现，要么一点市场也没有，要么一窝蜂的全都是。比如说一种商品，要么是一个也不卖，要么就有缺断货现象；服务也是如此。前些年在太原流行大裆军裤，街上男孩子全部是这样的装束；前几年流行歌厅，满大街全是歌厅。只要一种服务立住脚，那么这个服务模式将很快成为核心模式。

太原水浴类型市场发育相对较早，但是在这个市场上良莠不齐。

首先是市场分类分解的不完全，这个市场从大众水浴到男士专属和女性专属都有，从经营面积看，几十平米到几万平米不等，单价从5元一次到5000乃至更高都有，但是价格相差并不意味着服务相差，大家都在一起做并且做起来的模式都差不多，服务项目更是雷同；一般的水浴SPA多是以往水浴中心的翻版，水浴往往是这个项目最为核心的服务项目，附带而来是围绕水浴增加的 一些服务，只是由于环境可能更好一些，房间可能更大 一些，附属服务可能更多一些，于是就在政府收费核准上单项收费就更高一些。

其次是专属SPA有名无实，本质上SPA休闲应该在服务的 硬件和软件上都要有所区别，但是在太原这个市场由于商家趋利以及消费者素质导致SPA 很大程度上有名无实。商家趋利本无可厚非，但是商家趋利带来的 是对消费者的迎合，有时候是一种无原则的迎合，管理层可能迫于业绩的压力，可能是迫于舆论的压力，宗旨性的经营方向被消费者的初级消费要求所胁迫改变；而对于消费者 而言，由于山西特殊的产业结构、城市快速扩张等原因，财富和收入高速积累，要求高尚消费的需求无论从自己还是客观都在向前推进，但是文化的影响并不是仅仅局限在口号上，更多时候改编者人的行为方式，于是无法适应消费对象的服务时，就会要求消费对象进行服务改变。于是SPA就成了一个形式了。

太原水浴场所的服务项目

太原水浴场所的服务项目主要包括：水浴、按摩、美容、茶饮、餐饮、住宿、麻将、性服务等内容，附属服务主要是洗衣、洗车、看护等。真正的个性化定制服务在太原虽有口号，但是落实的不多。这个情况的形成有很多原因，但是著有的是：

首先：服务的个性化程度不高，这个个性化程度主要体现在一般水浴项目的服务项目设计上。水浴项目的服务发端于前端设计，也就是说需要在项目规划前期进行服务项目的确定，但是服务项目的确定需要资金技术的支持，软件硬件的配套是形成个性化服务的基础，因此，由于定位分析的原因，个性化服务可能从启动之初就被扼杀了。

其次是消费者对特色服务的误读和误解。相对于一般服务业，特色服务很自然的会引起社会会关注，但是对于水浴行业，特色服务往往是性服务的代名词，同时由于附加值高的服务项目在水浴行业往往不是见效最快的项目，于是“扁鹊见蔡桓公”的事件被不断的重复，消费者对项目的认可与否关系着项目的推广成效，消费者消费文化的高低，就是影响在太原出现雷同服务项目的主要原因。

最后是商家对增值服务的推广有限。所以在太原真正意义上的会所制服务都停留在表面。有时候增值服务的推出需要很大的付出才能够得到回报，有时也存在着服务项目选择不准被迫放弃的因素，按照中国人最理性的行为方式，因循惯例强化服务应该是最保险的选择，因此但是不管怎样，新的服务项目的推出的确是商家最具风险性的尝试。

关于太原水浴行业的优秀项目

在太原有几家水浴会所相对知名度比较高，并且 集客能力也较强。

首先是“月亮湾国际会所”，它位于太原北部，是一家15000平米的会所，集水浴、棋牌、餐饮、商务为一体，在太原有相对知名度，运行特色相对明显。由于运行几年来大力度推广会员制，目前在市场上的储值会员约有30000余人，储值卡市场容量约为6000万。由于定位为会所，所以综合性强，由于综合性强所以集客功能凸显。营销上月亮湾利用综合性会所的能力，大力度推广预付费卡锁定消费群体，以至于一段时间内很多社团组织的接待被指定在月亮湾。但是目前看月亮湾由于装修已经使用了好几年，求新求异的消费心态已经让消费者对月亮湾产生了很大的距离感，所以虽然月亮湾任然具有很强的集客功能，但是赢利能力却大不如前。

其次是“嘉园SPA”，位于双喜项目隔街，营业面积为9000多平米，由于开业至今会员推广力度相对弱一些，所以在太原市，这个名叫SPA的会所演变成了一家住宿酒店。嘉园SPA的前期投入不可谓不高，据说前期投入装修费用就达到9000万，但是后期运行方向发生变化，以酒店管理为主要的管理方法，于是不久就变成一家酒店了。

再有就是丽华酒店，一家专业的星级酒店，内含很多项目和SPA相近，但是更加趋向于商务而非休闲；还有就是在太原较有名气的名人会所，由原来的云山饭店改造而成，这个会所目前是太原唯一一家完全会员制的会所，但是仅仅局限于住宿；山西会馆也是一家相不错的会馆会所，不过，这个会所更偏重于商务活动，休闲在这个会馆可能就像穿着大裤衩出席宴会一样滑稽。        至于其他的休闲会所由于档次相对较低，管理和运行不够规范，所以在政府物价核实的物价体系中不属于单次消费350以上的范围，就不予介绍。

二、双喜SPA的优势和劣势

      在太原市，双喜SPA项目的有点在于

1、             地理条件十分优越；双喜项目在太原经济最为活跃的小店区，位于新旧火车站的必经通道上。改该街道是目前太原唯一一条不敢封闭施工的街道，按照前期市政相关介绍，项目所在的街道-----建设南路如果现在封闭，面临的就是半个太原会受到影响。再说项目所在商圈。项目母体本身是太原市在前几年是最为有优势的双喜城项目，这个项目是除去星河湾外单价最高的楼盘，项目地处太原最早高尚社区亲贤社区和长风社区的结合部，相对于太原北部商圈，由于经济发达，区域市场的社会性更为开放，更为开明，更有包容性。从相对远期看，十二五规划中，建设南路是连接太原---榆次的必经之路，也是最短距离。建设南路未来在整个太原的路网位置是举足轻重的。

2、             自身硬件优越。由于项目本身从设计到建设一直是按照会馆的要求和规划来建设，支持从水疗、餐饮到休闲、娱乐，乃至于个性化服务，包括可以建设女子单项会所、男子专项会所、以及个性DIY会所和VIP专属会所。10000平米多层结构的空间布局可以满足更多的个性化休闲需求。

3、             政府政策的优势。太原市政府十二五规划明确提出实现太原----晋中同城化的概念， 太原都市区发展“双城、三组团”新格局,按照规划要求,两市连通沿线的项目将得到政府政策的支持和发展环境的支持.

4、             先进的水浴运行模式。对太原市商业和spa水浴也太清晰的认知优势。太原水浴行业从改革开放以来的发展和 升级的轨迹看来，随着城市大规模改造和升级，城市休闲的变革也呈现 升级趋势。从最初的小范围装修，到功能放大，到后来的会所式建设，一直到目前半俱乐部运行，很大程度上是城市化进步的体现。但是这样的认知在太原这样一个工业化城市的水浴行业尚不清晰，明确的水浴走向尚属模糊，趋势更是无人能够研究，采用改变服务模式，提升服务水平的方式启动高级水浴SPA目前看来是可以领先行业三年的最佳方式。

双喜水浴SPA 项目在很大程度上也存在一定的劣势。

        首先是区位劣势。目前项目所在处于太原市最为黄金的地段，这个地段以西300米处就是百盛购物中心，西南500米处是和信摩尔，中国单店排名第三位的沃尔玛超市就在此处，太多繁华，可能对于闹中求静的会所会有影响。   

         其次是项目设计超前可能带来的市场不适应。一般的商业项目的选择和选定要遵循适度超前的原则，但是在太原，由于市场发育的畸形，完全市场条件下的市场规则演变成了市场乱象。在太原市，由于开放的原因，楼盘的开发很多被地市人士购得，但是这些人士一般的产业还在地市，太原作为他们休闲休假投资收益的场所。在山西的家庭收入档次上，20/80原则已经不被认可，现在一种说法是10/90原则，也就是说，在山西，10%的人士掌握着90%的资源，他们得益于改革开放，但产业所系还在基层，生活习惯和思维习惯没有也 不可能摆脱固有的 农耕文明的烙印，于是个人所得积累完成后追求高尚享受和行为不想适应的现象十分明显。在烟缸中吐痰、在宾利上抠脚并不是个案。但是水浴会所的高尚需要高尚的行为做呼应，一旦完全的高尚水浴项目启动，落后的行为和高尚的服务相忤时，面对的是逐利的诱惑，双喜SPA 项目能否坚持自己的思路？

        第三、优质的服务需要强大的培训支持，但是在山西，在太原，培训费用的支出在一般的企业不是很容易得到决策层的通过，但是培训又是满意服务的保证。如何在正常营业过程中保证永续培训是项目启动后的首要问题。

     三、双喜SPA水浴项目的定位及运行

            项目定位：

             双喜SPA水浴会所的定位是在太原打造一个完全会员制的高端水浴水疗会所。

             规划中的水浴会所将有仕女专区、男士专区、商务区、健身区、酒吧、餐饮区、客房部、商品部以及VIP专区

             仕女专区：该区域主要设置：浴区、理疗区、美容美体区、休闲区

             男士专区：该区域主要设置：浴区、理疗区、休闲区

             商务区：主要设置：中型会议室、多功能厅

             客房部：100余间客房

             餐饮区：主要是西餐西点

             商品部：设置在整个项目的一楼，主要经营精品

             酒吧：可以容纳50人上下的西式酒吧

             健身区：处于浴区之外的公共区域            

VIP专区：一个独立的空间，基本设置在8-10楼，主要接待高级VIP客户

         运营模式：

             双喜SPA水浴项目的运营模式采用托管为主

投资方参与管理为辅。

采用这样的运营模式的主要目的在于“专业人做专业事”。前期规划采用招标，风格确立后进行施工招标，施工开始管理公司即刻进入，包括人员培训，设备运行，项目招商等均由管理公司主导，投资方配合。后期运行时期完全有管理公司负责，市场拓展投资方将运用自身人脉资源对拓展工作施加影响。

          四、投资概算及投资回收（略）