高档的奢侈品购物中心能做多大？

具有50年历史的高档奢侈购物中心到底是如何做到的？

高档奢侈购物中心的内部服务可以做到哪些？

这些问题都能再美国普鲁士国王购物中心中得到解答。

项目概况

普鲁士国王购物中心（King of Prussia Mall）位于美国费城西北部的普鲁士国王地区，距离费城市政府19.4英里。于1963年开业，拥有超过400间商铺。它是美国以租赁零售空间为主要形式的最大购物中心，也是一个拥有众多高档消费零售商的国际奢侈品购物中心。

普鲁士国王购物中心由普鲁士国王Plaza和普鲁士国王Court两个部分组成

Court与普鲁士国王馆相连通。尽管没有现代大型购物商城常见的游乐场等设施，但这座美国大型购物中心仍然位居世界第七大百货中心，是美国东海岸的最具代表性的零售中心之一。

项目发展历程

普鲁士国王购物中心的发展过程可以概括为三个阶段：初始阶段、发展阶段和兴盛阶段。

定位和区位分析：定位高端国际化，区位条件得天独厚

项目区位分析

1、位于美国费城西北部，30分钟自驾车程

普鲁士国王购物中心位于美国费城西北部的普鲁士国王地区郊区，距离费城市政府19.4英里、30分钟自驾车程；

2、人口密度较低

人口密度为591人/平方英里，而费城市中心的人口密度为29305人/平方英里。

3、人均收入（年）明显低于南部地区

普鲁士国王地区的人均收入明显低于其南部地区。该地区年人均收入为34288美元/人，购物中心和福吉谷游览地区为40326美元/人，费城市中心地区达到88324美元/人。

4、旅游观光客占比20-25%

项目所在地位费城地区著名的旅游目的地，旅游观光的游客据统计占总人次的20-25％。

这里交通发达，地处多条高速公路的交叉口，有通向费城东西南北各方向的高速公路。

5、周边分布大量酒店，住宿便利

普鲁士国王购物中心分布各类优质的住宿，可轻松徒步，如福吉谷雷迪森酒店和喜来登福吉谷。各大酒店提供的旅游套餐中，其中通常包括普鲁士国王购物中心的礼品卡。

6、周边竞争对手分布

费城州地区共有包括普鲁士国王购物中心在内的121家购物中心，35家零售商店，1个机场，和一个博物馆。而在普鲁士国王购物中心地区，购物中心主要有4个地点（图中蓝色线围出的为普鲁士国王地区）。

项目定位

业态分析

在Plaza，高档的商店都集中靠近Lord & Taylor, Neiman Marcus和Nordstrom的南侧一端，而中档的商店基本集中在Plaza北侧的靠近JCPenney和Sears的一端。

在Court，主要以高档消费的店铺为主，并混合有一些中档消费的商店。

业态组合占比

购物中心共有363家店铺，分布于Plaza商场的店铺占大多数。其中，131家入驻Plaza商场一楼，118家入驻Plaza商场二楼，共占所有商铺的69%；49家商铺入驻Court商场一楼，47家商铺入驻Court商场二楼，占总商铺数量的26%；此外还有18家商铺入驻购物中心的外围，占总商铺数量的5%。

Plaza商场一层是整个购物中心的核心部分，囊括了所有27种类别形态的商户（如上图）。其中饰品和餐厅（柜台点餐）最多，分别占了17%和14%。其次，是男、女士、婴幼儿时尚的商户，以及珠宝首饰和高档的百货店。

Plaza二层主要是为了便利顾客的休闲观光，包括22种商户类型。其中饰品和健康、洗浴、美容类店铺数量最多，分别占19%和12%，其次是男女、婴幼儿时尚，以及餐厅和服务。

Court一层商品主要是为了生活服务，包括18种商户类型。其中饰品和餐厅的店铺数量最多，均占14%，其次是女士时尚、服务以及婴幼儿时尚。

Court二层商品主要是为了娱乐时尚的休闲生活，包括20种商户类型。其中饰品、专卖店、贺卡（书籍、文具）的店铺数量最多，分别占15%、9%、9%，其次是男女时尚、服务以及珠宝首饰。

品牌落位

普鲁士国王购物中心品牌多样，种类齐全，涵盖的种类包括衣、食、住、行、玩等30多种。

规划设计：高雅的文化氛围设计巩固了其市场定位

大量应用艺术元素是购物中心保持长久魅力的重要因素,封闭式空间内浓厚的人文气息与独具匠心的艺术特色极大地冲淡了其自身的商业气息,为人们提供了一种视觉与触觉上的享受。

普鲁士国王购物中心由普鲁士国王Plaza和普鲁士国王Court两个部分组成。Plaza经过重建后为通体有顶的两层的设计。Court自1981年开业就定位为高档消费产品的商场，相应的建筑设计体现为奢华的构造，并为通体非露天的两层设计。

1、室外步行街设置

Court与Plaza之间通过一个有顶棚的客外步行街连通，使得多幢楼聚集在一起，形成购物中心群。步行街设有植物，长椅，扬声器中飘扬着美妙雅致的爵士音乐。步行街的主力店是Macy's和Bloomingdale's。

2、室外环境细节设置

普鲁士国王购物中心前后有两个大型免费的停车场，方便了顾客的停车需求。购物中心注重客外环境设计，LOGO也是放在很显眼的位置，如路口或是商场玱璃墙壁，凸显高调、奢华的商场定位。客外场地极大且环境优美，银行、影院、食品市场、停车场、公交站，花园、喷泉等，一应俱全。

3、室内环境设置

普鲁士国王购物中心的餐饮业商业定位为高档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚。

4、中庭设置

普鲁士国王购物中心中庭做得很到位，步行街，喷泉，盆景，应节日的装饰物、音乐，凸显了自身高贵雅致的特点。

5、室内廊道与顶棚设计

商场廊道部分的顶棚透光，给商场内部补充一定的阳光，贴近自然，又遮挡恶劣天气。

顶棚造型形状设计别致，大方高贵，集合了西方建筑顶棚的形状特点，造型、形状、花色不尽相同，蕴含有别致的文化特色。

在普鲁士国王购物中心，每一个商铺都看起来独一无二，具有醒目的可识别性与个性。

6、动线设计方便快捷

普鲁士国王购物中心的特点是，7大主力百货店环绕购物中心，且为两层共用的租赁商，使得商场多个入口，并可以方便快捷地到达目的商户。

1、Court商场动线：弧形动线设计，可视性与引导性强

Court商场部分被通道分割成主力百货店（黄色）、中岛部分（紫色）、外围部分（橙色）和普鲁士国王馆（绿色）部分。

在Court商场部分，水平主动线的特点是弧形动线设计，能很好地满足商场内部空间设计的可视性和交通组织的引导性两个要求，透过圆弧形动线能让顾客视野的延伸性更强、可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。更为重要的是，方便顾客知道自己所在位置，起到了很好的交通引导作用。

2、Plaza商场动线：经典“井”字形设计，回游性和互动性强

主动线是环绕全场呈一个回字形，这会使消费回游在全场各处，可以同时看到靠壁面的和中岛区的商品。

步行廊道的“井”字设计

商业物业运营：服务便利，遍及购物中心各个方面

商场内服务

内部服务包括：轮椅（免费），代客停车，转运中心，票务，婴儿推车，Simon游客服务，安全和派出所，零售礼品卡，公共交通，停车，大客车投递，手机购物俱乐部，商城办公客，失物招领，iphone和Android的应用程序，住宿，残疾人无障碍洗手间，集团服务，美食广场，家庭洗手间，EV（电动车）充电站，目录（Mall地图），货币交换站，可口可乐自动售货机，存衣处，儿童游乐区，公交站，婴儿看护站，自动取款机，急救，无障碍通道，Simon购物卡，外币在线兑换，Wi-Fi链接。

商场外服务

普鲁士国王购物中心在自己的停车场内设有几家商铺，就其物业来说，包括：一个Crate&Barrel商，一个Seasons52商，和一个富国银行分行。此外，还有几家较大的商铺位于紧邻商场的地方。比如：一家有16屏幕和一个IMAX影厅的美国艺术家电影院，一个Wegman's食品市场，一个Costco批发店，Toys“R”Us店，Best Buy店，Nordstrom Rack店，Wal-Mart店，Capital Griile店，还有一些奢华但评价的酒店。