“放眼望去，全中国90％的商场都是建筑垃圾。”曾有位言辞犀利业内大亨这么说过。

确实，中国各地商业开发建设潮此起彼伏，部分城市商业严重饱和，竞争激烈。购物中心面临着品牌、业态、体验的高度同质化，经营艰难。另一方面，伴随着消费者需求迭代，传统的购物中心已经不具有很强的吸引力，在精神上追求自我个性表达的新中产消费群崛起更是带动了消费升级。

商业地产从最开始的百货公司、商场，再到购物中心模式的步步演变，让我们不禁思考，当未来消费再进一步升级，怎样的商业形态将成为下一个爆款?

01商业新形态:街区+mall

为重新把顾客拉回购物中心，众多商业地产开发商正在尝试通过创新性的定位规划、积极的业态优化组合、跨界尝试、不断加持的场景营销、大数据研究等，希望找到一条差异化特色竞争之路。

于是，一种创新型的商业形态诞生了，那就是“街区+mall”。

让街区和MALL相结合，让“街道”、“步行街”、“购物中心”、“住宅”、“办公楼”融合为一个整体，具有其独特的连贯性与统一性。从室内到室外的场景切换，体验感的层次更加丰富，逛街的内容也更加丰富；相比其他形态的购物中心，开放式的街区mall还能提供全天24小时的营业，这也给夜间消费提供了硬件基础。

近年，街区+mall的形态被众多开发商当作提高竞争力的主要的手段，国内很多商业综合体项目都在朝着这个方向发展。

02华润万象天地街区+mall的首创

2017年9月27日，华润置地在深圳打造的全新商业作品--万象天地正式开业，首创了“街区+MALL”的商业新形态。

这座被定义为“漫步式城市创作空间”，该项目整体建筑规划上以“缎带”的概念为出发点，打造沿城市街道公园式景观。在绿化方面考虑到上层荫蔽、中层通透、低层绿植丰富等三个层次，不仅符合城市的要求，也达到亲人尺度的要求，承载了更多城市复合功能。

这个总建面23万平方米的商业体，由购物中心、若干个“小盒子”和几大商业街区构成，包括12座独栋品牌旗舰店组成的旗舰广场，独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成的夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。

其中，位于原大涌水塘位置的水广场，打造了镜面、雾效、喷泉的环境氛围，以户外永久性大型艺术装置Bubblecoat Elephant为标志物闻名于业内。据悉，这头大象身长12米，高7.5米，鼻长约24米，重达30吨，成为消费者进入万象天地的打卡圣地，也是该商业项目最具代表性的艺术装置之一。

03融创精彩汇生态公园街区+mall

融创精彩汇由一个主题mall+三条特色街区组成，打造了以影院、超市、儿童娱乐教育为主体业态，兼具生活餐饮配套的购物中心。

用高颜值的购物公园，把人引进来

项目打造鲸奇广场、珍珠喷泉、鲸奇剧场、海洋之森互动区、水母星空五大主题互动节点。周围社区居民来到这里的第一目的，也许就是为了享受他公园般的美景。

让自然开放的空间和人们将需求的餐饮、商业、亲子、娱乐、社交有机地结合在一起。让人们在漫步享受购物中心的自然景观中，同时享受购物、娱乐、社交等乐趣。

精彩汇打通了人、空间、商业三者的连接，将主题标签、个性功能有效地传递给了消费者。

04石狮泰禾广场室外街区助力购物中心

在狮城扎根三年的石狮泰禾广场积极应战，以“mall+街区”的模式突破传统商业运营困局，并结合当地消费者特殊消费习惯以及人文文化，因地制宜，瞄准并集合石狮的“夜经济”。

从夜间娱乐、餐饮场所的稀缺性出发将夜间消费作为主打亮点之一，以年轻及心态年轻人士为主要客群，发力“晚”上，开拓出属于自己的一条破局之路。

因此，项目运营团队结合目前的传播载体以及年轻人的信息接受面，提出打造“网红酒吧一条街”的概念，并迅速落地。实际上，每个城市都会那么一个甚至多个酒吧一条街，石狮泰禾广场的酒吧又有何不同？“网红”二字便是关键。

从第一家酒吧的爆红，到后续招商的有意引导和介入，泰禾的“网红酒吧一条街”迅速在市场上形成打卡热潮，期间也带动了周边的水吧、轻餐等餐饮业态的升级，成为天街的主力业态之一。

大批消费者的自发打卡、定位，让石狮泰禾广场成为“网红”般的存在，而在这背后有一个重要的推手，就是“抖音”。对于一个商业项目而言，顾客自发的视频拍摄与拍照打卡，其所带来的曝光与营销价值不言而喻。石狮泰禾广场顺应潮流，注册抖音企业号“石狮泰禾广场”，让购物中心“抖”起来，朝着“网红基地”一路前进着。

体验为王的时代，商业场所不再只是提供购物的需求，而是一种渗入生活的场景打造。围绕“网红”这一标签化IP，石狮泰禾广场正启动一系列动作营造街区氛围，将街区打造成“网红基地”，反哺购物中心，成为“mall+街区”模式成功运营的案例。

05瑞虹天地月亮湾开放式休闲社交空间

瑞虹天地月亮湾将 shopping mall和步行街的体验融为一体，制造了亲和的业态氛围。

月亮湾打破传统封闭式建筑的壁垒，释放大量的自由活动空间，通过种植攀援植物、改变建筑走向等方式，营造出半开放式的环境，其开放区域及绿化面积高达40%，且随季节的变化呈现出完全不同的绿植景观，购物之余，到这里放松休憩也是个不错的选择。

商业街相对开阔的空间，能承载更多的人流，便于举办各色主题活动，营造如同节庆日的狂热氛围，吸引城市居民及外地游客前来打卡观光，为商业街输送稳定而持续的客流，确保商业空间人气和业绩的同步提升。

月亮湾以特色低密度建筑为基础，以音乐元素为载体，以“生活·音乐·家”作为品牌内涵，从空间设计、场景营造、氛围渲染等方面紧紧围绕主题发散延伸，潮汐喷泉、音乐阶梯、满月墙、骑行追月，打造兼具参与感和互动性的动感时尚街区。

06街区+mall的规划要点

1.建筑结构的调整

街区+mall的开发，应在建筑规划设计之前考虑购物中心建筑形态的调整以及采用嵌入式商业外街的模式，将商业外街与mall形成有效的整体，而不是各自独立。

商业街可以成为通过购物中心必经之地，既有效保证人流的经过，又能与购物中心形成强制人流动线，同时与购物中心形成有机衔接的整体构筑物的商业综合体。

2.业态规划的差异性

如果mall与街区都没有进行业态差异性定位经营，那就会导致只能进行自身的商业竞争内耗。所以要想形成差异，必须将mall与室外商业街业态形成自身的差异互补。

室内街区拥有其天然优势：恒温，遮风挡雨。但缺点是其有着严格的消防规范和坪效要求，难与户外自然进行交流。在业态设置上，偏休闲的业态可以放在室外街区，偏购买性，需要逛的业态放室内（服装、化妆品等），因此要结合两者环境进行业态差异调整，相互协作。

3.统一运营管理

项目无论包含哪些业态，一定要考虑整体运营的有效性，mall与街区的运营管理同样重要，统一经营更是提升整条商业街品质的核心关键。例如店招、街区美陈、硬件维护以及造势的活动主题等都会有效拉动商业街区的人气和消费，整体统一的商业运营是街区+mall良性运转的关键。

07写在最后

街区+mall的形态是对新一代商业恰当的解答，它回应了商业社会高度发达、个人需求极大满足后的反思和回归，符合现代人内心对城市生活的呼唤。

以后，消费者对于封闭式的盒子式购物中心要求会逐渐提高，街区与mall相结合的购物中心将是大势所趋。而纯盒子式项目，通过增加室外外摆区域的活动及内容形式，也可以提高其欢迎度。