数据显示，北京39个购物中心的9671家店铺，从2019年10月至2020年5月关店总量为1570家，总关店率为16%，其中城市核心商圈购物中心的关店率为11%，略高于近年同期数据，但远远低于城市次核心商圈及区域型商圈。

相比数据，现实中更直观的是商场里空置的商铺和迟迟待开业的围挡店铺。面对此次行业预警，我们也看到了复苏中的购物中心出现两极分化的现象：强者恒强、弱者恒弱。

为此，站在商业运营的预警风口，本文针对当下购物中心常见的问题，聊聊购物中心如何在商业复苏中拔得头筹，成为消费者“不得不去”的地方。

1、商场空置率攀升 难逃“掉铺”危机

疫情严重影响了线下实体商业的正常运营，商业复苏中的项目方、品牌商都陷入前所未遇的艰难时刻。

01商场掉铺率超20%警戒线

掉铺率是指某个时间段内，商户退出经营的面积占总出租面积的的比例。行业把20%作为公认的警戒线，当商场的掉铺率超过20%时，说明这个商业项目的经营出现了较严重问题，需要进行整改，否则将加速掉铺。

而据数据显示，疫情期间，全国典型购物中心平均空置率（空铺面积/总铺位面积）为21.1%，超过警戒线。

而且整体尚有30%的铺位未营业，可以预见下半年全国购物中心总体空置率或将继续攀升，购物中心的租金损失惨重。

02、人流在复苏，但消费能力仅回暖50%

天越来越热，商场也越来越热闹。据数据显示，仅五一期间，全国购物中心日均客流恢复达18600+，平均客流回暖率达59.3%，越来越多的消费者回到商场。

但与此同时，顾客在场内的停留时长却在明显缩短，消费频次也较之前出现不同程度的降低，顾客的消费能力仅恢复到以前的50%左右。

商场人流在恢复，但消费能力还没有完全回来。顾客的消费能力和心态，决定了购物中心店铺的经营动力不足，难逃“掉铺”危机。

03、招商难、餐饮业态掉铺明显

在商业复苏的同时，疫情防控也成为了购物中心的常态化，购物中心餐饮和体验类业态受影响最大，掉铺明显。

其中，餐饮业态掉铺最为明显。两类品牌尤为艰难，一是小规模品牌，缺乏抗危机能力；二是缺乏创新能力的成熟品牌。

在体验业态中，如电影院、KTV、儿童游乐园等客群流失严重。其中，亲子品类受影响程度最甚，如前些年风头正劲的悠游堂在疫情之前就因亏损严重而停业。

而至今仍未全面开放的电影院更是波及其所在楼层，连带着周边店铺气氛都冷冷清清。

而招商层面更是明显感到了商场与品牌招商态度的转变，当然，商场作为甲方和乙方品牌企业一样，也出现了“强者愈强，弱者愈弱”的两极分化的现象。

04、线上渠道效果未有效发挥

疫情期间，线下客流受疫情冲击一蹶不振，发展线上渠道成为购物中心自救的重要举措。部分购物中心推出微信小程序、“云逛街”、直播购物、360°VR购等购物新模式，扩大销售渠道。

但据相关数据统计，全国有超3成的购物中心没有线上销售渠道，即便是拥有线上渠道的购物中心，也仅有5成不到的线上销售额有所增加。

综合来看，前段时间即使在直播带货、扩大销售渠道的多种形式推动下，绝大多数购物中心的线上自救效果并不佳，线上渠道未能有效发挥，数字化水平待强化。

2、掉铺率过警戒线，商场下一步该怎么办？

凛冬也有梅花开，虽然行业掉铺超过预警线是行业大环境，但在任何不景气的行业中，仍然有一些优秀商场在商业复苏中踩准点，拔得头筹。

01多元的商业空间形态：街+MALL

在经历疫情黑天鹅事件后，实体商业在复苏中寻找新的发展机会点。我们发现，经过疫情期，人们对于过于封闭式的商业空间难免会有抵触心理，拥有极佳的户外休闲空间的优秀mall倍受关注。

• 华润万象天地

这个总建面23万平方米的商业体，由购物中心、若干个“小盒子”和几大商业街区构成。

包括12座独栋品牌旗舰店组成的旗舰广场，独立潮牌店组成的高街区、餐饮品牌组成的夜生活美食街区、大盒子购物中心，以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。

融创精彩汇由一个主题mall+三条特色街区组成，业态分区分明，兼具生活餐饮配套的购物中心。

自然开放的空间和人们将需求的餐饮、商业、亲子、娱乐、社交有机地结合在一起。让人们在漫步享受自然景观中，同时享受购物、娱乐、社交等乐趣。

这里更像是一个公园，而不是一个单纯为购物逛街的商业体。

打破户内户外的割裂，让商场联通多元自然空间的“街区+MALL”模式，给消费者带来的不单是全新消费体验，舒适体验感亦大幅提升。

相比其他形态的购物中心，开放式的街区mall还能提供全天24小时的营业，这给夜间消费提供了硬件基础。未来较长一段时间里，自带“户外”光环的商业体将成为香饽饽。

02、引入“地摊概念”，拥抱“夜经济”

虽然去年底，所有的商场都在谈消费升级，但今时不同往日，地摊经济复苏了人间烟火，也为实体商业复苏带来了新的机会，不少优秀的商业项目已经走出了自己的特色。在吸引人气的同时，不失为一种补充。

中海环宇商业通过空间环境、货品品质、多元体验三方面的革新升级将“人间烟火气”带入商业空间。

以佛山环宇城柠檬里主题市集为例，通过统一设计制作推车、点位，为地摊市场提供更为干净、温馨的购物环境。

此外，环宇商业还充当首席“选品官”，对经营者的货品与资质提前筛选，多维度升级“地摊”消费体验，让购物中心里的“地摊”既有烟火气息，又有品质保障。不仅成为了品牌特色IP之一，更与项目自身的销售节奏紧紧绑定在一起，拉动整体人气。

• 悦达889商业广场

悦达889商业广场在中庭区域摆上了市集还利用入口广场进行集市的布置，充分照顾了周边建筑体量的复杂形体。

摊位的设计也简单轻盈，位于建筑物的天棚之下，有效的保障了遮阳避雨的功能。大型动物（羊驼）展示，也是市集吸引人群的一大法宝。

深圳欢乐海岸，通过对“夜”主题新消费场景的打造，开启了首届奇趣夜市，通过“市集、街区、广场、美食”四大主题内容设计，将这里升级为一条充满趣味性及生活气息的深夜市集。

除了免费为摊主提供摊位，欢乐海岸还多维度链接商户，将购物中心商家乐高专卖店、Rabb:t宠物店等8个商场商户一起加入“练摊”，带来活跃的夜间生活体验的同时，释放商场久违的“夜经济”活力。

随着购物中心在探索“摆摊”上摸索出越来越多的玩法，可以看到，地摊经济除了可以拓展购物中心经营空间外，也为购物中心做好夜经济找到了很好的出口。

不过在认真做好地摊经济的同时，购物中心也要因地制宜，充分发挥自身优势，做出符合自身特色的“体验至上”新地摊模式，真正的将“烟火气”引入购物中心，为商业复苏带来新生机。

03、引进多元业态品牌 打造全方位消费空间

疫情后商业复苏对购物中心既是挑战，也是机遇。商场正在经历优胜劣汰的过程，业态、品牌也是如此。

• 合生汇

6月初五角场合生汇整体空置率已上升至17%左右，虽然有很多我们熟知的业态品牌人去楼空，但疫情，并未阻挡有资本支撑的创新品牌加速扩张。

如杂货集合店KKV、美妆集合店the colorist等正在加速布局。小鹏汽车、蔚来、威马汽车新能源汽车品牌、奔驰之星冠松汽车展示中心也都开进了购物中心。

正如一位购物中心负责人所言，商场业态正在经历优胜劣汰的过程，虽然残酷，但市场趋势正是如此。

目前商场空置率的提升，于购物中心而言，调整必将进行，暂时的租金收入也会减少。但在此过程中淘汰的也正是竞争力弱的品牌，下一阶段是重新引入新品牌，优化品牌结构的好时机。

而于品牌而言，遵循优胜劣汰是规律，有人唏嘘，有人蓄势待发。

04、摈弃传统购物中心理念，加入“前置仓概念”

什么是前置仓？前置仓这一概念来自盒马、叮咚买菜、每日优鲜等新零售企业。是一种仓配模式，它的每个门店都是一个中小型的仓储配送中心，这使得总部大仓只需对门店供货，也能够覆盖“最后一公里”。

据公开数据表示，受疫情驱动，线下到家业务普遍增长80%-200%之间。对于零售商业而言，到家业务就像是一颗“救命稻草”，抓住了至少能够“保命”。

其实，疫情期间很大一部分购物中心都在嫁接美团、饿了么等平台做1小时送货直达的订单，但大多局限于餐饮业态。

试想，在如今购物中心掉铺严重、填铺困难的情况下，将一部分空置铺位打造为“前店后仓”的模式，对接品牌总部中央大仓和消费者，让顾客在家就能在1小时内穿上网购的“新衣服”、用上“新化妆品”，这或许是一场新革命。

其实，这个构想在疫情期间，老牌百货天虹就想到，并推出了“百货到家”的新业务。

天虹借助微信支付和微信LBS发券功能，基于天虹门店LBS，向周围三到五公里的顾客发放优惠券，并在文案中备注“足不出户、天虹百货到家”等关键词。

既向用户推出到家业务，也能够利用优惠券福利拉新转化，在疫情期间天虹百货的线上销售占比超过15%，部分门店超过20%，成效显著。

在线上渠道一向走在前端的银泰百货，在被阿里收购后，更是不断拓展线上路径。就在近日，已开始低调做前置仓项目。通过将服饰商品前置到离消费者1个小时的距离范围内，为消费者提供送货上门的试衣服务等。

百货公司做前置仓，做试衣到家，不仅消费者足不出户，就可以在家里得到试衣服务。同时，也不需要像基于中央仓发货的B2C电商那样等待1-3天才能收货，退货也与B2C电商一样方便，消费者购物便利性和体验感大大提升。

在消费者需求多元的今天，购物中心如果能抓住消费者需求，全方位抓住“最后一公里”，不失为一种有效方法。

3、写在最后

在商业复苏的过程中，那些在消费者心目中排名较高的购物中心往往复苏得较快，而另一些购物中心却因为“可去可不去”的消费心理，被消费者放弃，导致客流恢复较慢，商户撤铺风险加大。

长期来看，购物中心如何在消费者心中赢得一席之地，成为那个“不得不去”的地方，才是应对危机的关键所在。

虽然如今购物中心的日子仍较为艰难，但我们相信，只要从危机中获得经验教训，精准定位目标客群需求，逆流而上、创新不休，购物中心将会更强大，在争夺疫后经济复苏红利的同时也会涅槃重生。