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城市更新和商业项目的升级改造，不止是建筑的重新设计和装修，它更涉及到城市“商圈/口岸变迁”，以及由此产生的投资机会与风险……

由此，城市更新和商业项目的升级改造，则要重新考虑项目的“业态”与“定位”——“卖什么？”、“卖给谁？” 这一商业地产运营的核心问题……如此，才能提高项目重新运营的成功概率，以及降低资本投入的市场风险！

1. 商圈/口岸变迁的基本范畴

目前而言，中国多数城市的商业地产市场，均处于“供求均衡”的状态中，这对于商业地产的开发而言，意味着“各个商圈/口岸”都缺少合适的“位置与地块”；在存量时代，各主要“业态与定位”的市场空间趋于饱和，尤其是购物中心的存量不断增大……

而任何一个处于“供求均衡”中的商圈/口岸，新项目进入都存在较大的市场风险……“商圈/口岸变迁”通常会打破“原有商业格局”中“供求均衡”的状态，从而创造出更多有价值的商业地产投资机会。

（参见：什么是城市商圈？）（参见：什么是商业口岸？）

所谓「商圈/口岸变迁」（change in trading area/port）是指城市商圈/口岸“产生、繁荣、衰亡，抑或复兴，抑或移动”的过程，以及由此带给城市“商业格局”和“消费格局”的改变。

“商圈/口岸变迁”可能会表现为“某些城区整体”的改变，如旧城区的老化与更新改造；也可能是某些商圈/口岸“主要商场个体”的改变，如老商场的衰退、更新改造或重建等。

“现有商业中心在逐渐老化；新兴商业中心在不断形成；老化的商业中心抑或衰亡、抑或复兴......”这就是「商圈/口岸变迁的基本规律」。

2. 变迁方式与投资/选址机会

“商圈/口岸变迁”有多种方式，而不同的变迁方式，都可能存在较好的投资/选址机会。“商圈/口岸变迁”的主要方式如下：

01. 新商圈/口岸的诞生

随着城市经济的发展，消费能量的增加，以及“新城区”的开发和“大规模住宅区”的建设等，都会有新商圈/口岸不断地诞生；伴随着新商圈/口岸需求的增长，也会有一些新项目相继出现。

02. 成熟商圈/口岸的分化

经济的持续繁荣与产业能量升级，会使成熟商圈/口岸孕育出更大的消费能量，当这种消费能量扩充到一定程度时，会分化出更多的“子商圈/口岸”；成熟商圈/口岸的分化过程，也是新项目不断形成的过程。

03. 成熟商圈/口岸的移动

都市机能与结构的改变，会打破原有商圈/口岸的平衡，从而使商圈/口岸向着“引力更大”的区域移动；诸如，政府机关的搬迁，市政服务的迁移，交通网点的建设，城市新区的兴起，大型社区的繁荣，大型商场的诞生等，都可能带来商圈/口岸的移动。成熟商圈/口岸的移动，会使“商业结构”和“市场结构”发生改变，从而给新项目带来机会。

“商圈/口岸移动”举例图

例如，随着北京通州“城市副中心”的建设，将会有大量的城市人群东移，随之而来的就是周边“商圈与口岸”向“副中心”的移动……运河商务区“六大商业综合体”也应运而生，并将陆续开业；包括：爱琴海购物公园，新光大大融城，远洋乐堤港，富力广场，珠江合生汇，运河壹号商业。

“北京城市副中心”的建设，将带动周边“商圈与口岸”向“副中心”移动……

04. 成熟商圈/口岸的衰亡

随着时间的推移，城市结构与居民结构的改变，今天繁荣的商圈/口岸也可能会出现衰退或消亡。

通常情况下，一个城市的成熟商圈/口岸，会在10～15年左右的时间，出现不同程度的衰退迹象；包括：整个商圈/口岸的老化、城区居民的迁移、商业物业的折旧、主要商场的衰退等。

如果消费能量依然存在，成熟商圈/口岸的衰亡，或许正是“商圈/口岸复兴”的开始……

在中国，也有一些商业中心，虽然历经了上百年、甚至上千年的时代变迁；但是，由于其位居城市中心区，以及悠久的历史和文化沉淀，始终凝聚着庞大的人气……并且，通过不断地自我更新与完善，如今依然焕发着勃勃的生机……如北京的王府井，上海的南京路，广州的北京路等。

北京“大栅栏”在数百年历史的淘洗中，也经历着“繁荣、衰退、改造，抑或复兴”的过程……

北京中轴线南端的天桥百货商场，始建于1953年，1959年被授予“全国第一面商业红旗”，1993年成为“首都第一批挂牌上市”的股份公司……它承载着“新中国”“一代人”的记忆……现如今，随着商圈的衰落，人气的离散，再也找不回“平民的烟火气”和“往日的繁华”……曹禺先生笔下的“酒旗戏鼓天桥市，多少游人不忆家”的胜景也已成为历史……

05. 老商圈/口岸的发展

中国很多城市都有“老城区”，这些“老城区”前些年的投资价值较小；而随着中国经济的高速成长，其消费潜力与投资价值也在不断提升；老商圈/口岸的发展，也可能会孕育出新的商机，这也为城市更新改造项目创造了条件。

不过，“老城区”的更新改造项目，一定要深入研究商圈客群的特性，以及真实的消费水平……很多情况下，城市的发展速度，会远远快过居民的致富速度，高楼大厦的光鲜亮丽，掩盖了居民的囊中羞涩；尤其是“老城居民”的消费观念，有没有想像的那么“新潮和文化”，是个值得关注的问题……林林总总，都会给投资项目带来很大的不确定性。

（参见：案例分析｜北京大兴大悦春风里的困惑，是整个行业的“痛”！）

3. 商圈/口岸变迁的客观条件

了解“商圈/口岸变迁”的客观条件，可以从总体上预知“商圈/口岸变迁”的方式，进而把握投资的先机。

01. 经济的显著增长

一般而言，人均GDP每跨越一个“1500～3000美元区间”（大约3～5年时间），市场容量就会大幅增加，市场机会也会显现。

其可能带来的“商圈/口岸变迁”包括：新商圈/口岸的诞生；成熟商圈/口岸的分化；成熟商圈/口岸的移动；老商圈/口岸的发展等。

如，上海的徐家汇、五角场等商业区的形成和繁荣，都是经济增长与产业能量升级的结果。

02. 城市的自然发展

随着时间的推移、城市的发展，老城区的折旧与拆迁，新城区的建设与兴旺，旧商业中心会不断衰退，新商业中心会不断形成。

其可能带来的“商圈/口岸变迁”包括：新商圈/口岸的诞生；成熟商圈/口岸的分化；成熟商圈/口岸的移动；成熟商圈/口岸的衰亡；老商圈/口岸的发展等。

如，随着“城市空心化”的出现，以及“郊区Mall”的形成，也引起了城市商圈/口岸“向郊区的变迁”等。（参见：管理百科│城市空心化）

03. 新兴区域的开发

为了城市的充分发展，各地政府往往会进行“新城区”的开发；并伴随着大量的政策倾斜、资金投入和招商引资活动；进而促进商业中心的形成。

其可能带来的“商圈/口岸变迁”包括：新商圈/口岸的诞生；成熟商圈/口岸的移动；成熟商圈/口岸的衰亡等。

另外，国家为了经济与区域的快速发展，也会规划重大的“区域开发”；如上海浦东新区，天津滨海新区，河北雄安新区等；都会催生“政策型商业中心”的形成。  

“海南自由贸易港”的开发建设，诞生了多家大型免税商场，更多的“政策型商业中心”不断形成……

04. 大型项目的运营

在市场容量许可的状况下，一些大型商业项目的成功运营，如商店街、Shopping Mall等，通常会造成“商业结构”和“市场结构”的改变。

其可能带来的“商圈/口岸变迁”包括：新商圈/口岸的诞生；成熟商圈/口岸的移动；成熟商圈/口岸的衰亡等。

如，北京通州万达广场、西红门荟聚（宜家）购物中心等，都对“城区商业中心”的形成，以及商圈/口岸的“变迁与发展”，起到了至关重要的作用。

另外，“文化旅游地产”带动的“景区商业”，也会对新商业中心的形成，“商圈/口岸变迁”产生重要的影响，虽然这种影响并不带有普遍性......

例如，北京环球影城度假区，作为现象级的文化旅游新景区，也将带动“新商圈/口岸的诞生”……目前，北京首旅集团、王府井集团，都有计划打造“环球影城商业中心”，借助环球影城的外溢效应，打造北京商业版图的新地标；包括：大型购物中心，大型免税商场，奥特莱斯小镇，时尚百货店，中外品牌餐饮，等等。

北京环球影城，作为现象级的文化旅游景区，将打造北京商业版图的新地标！.

“商圈/口岸变迁”的“客观条件”与“变迁方式”表

备注：从图表中可以看出，几种“客观条件”的变化，都可能带来“新商圈/口岸的诞生”和“成熟商圈/口岸的移动”。这不仅意味着“新生的商业机会”，也意味着“现有商业中心”和“商业项目”，将不断地面临着“市场的分流”和“竞争的威胁”……因此，时刻关注“市场的改变”并强化“运营管理”，是“现有商业中心”和“商业项目”常新的不变话题！

源自：史博文新零售時空（微信公众号）…… 后续将有更多原创好文分享给大家，敬请关注！