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王先庆,教授,广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任、广州市商贸流通现代化重点研究基地主任等职。广州市政府决策咨询专家。《中国流通研究网》总编辑。兼任广东省商业经济学会秘书长。被聘为安徽省商务厅等20多个政府部门和企业顾问。曾任湘财证券基金投资部经理、广东省商业联合会研究部部长等职。曾获“全国优秀教师”、“广东流通业三十年贡献人物”等称号。自1986年以来出版各类著作30余部,专著10余部,发表各类论文300余篇,承担各级各类课题60余项,为130多家企业和70多个各地各级政府部门进行咨询服务。
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王先庆：广州“地下商城”是否开发过度？
2011年04月18日
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流行前线、地王广场、动漫星城、江南新地，还有天河又一城……广州的地下商城非常多。近日，新中轴线发布一则招标公告，对白云新城、琶洲员村地区等六大地块的地下空间项目发布项目研究招标，这意味着继体育中心地下空间和花城广场地下空间开发后，广州将迎来更大一轮的地下“造城运动”。不过，连日来记者走访了广州不少的地下商业项目，发现经营状况喜人的少，不理想的多。而三名广州本土有影响力的地产界专家也不约而同指出，当下的广州，地上商业的发展空间仍然巨大，大力开发地下商业不当时。看来，无论是开发商还是小投资、经营者，要搞地下商城都要三思而后行了。本文由《新快报》记者杨金霞采写，发表在该报2011年4月C13版，原标题为“广州地下商城之困”。
正佳广场负一层的尴尬
吴小姐最近去正佳苏宁买电器，发现门口竖了一个十分醒目的“品牌折扣店”字样广告牌。跟随图标指引，她来到了负一层，结果大失所望。“只有几个零散的二手手机店，所谓的品牌折扣区，也是没听过的品牌，箱包、鞋子零零散散地摆着，而且大部分的商铺已经关门了。”
记者了解发现，经营出现问题的是东莞市瀚森投资集团和部分小业主所有的正佳负一层的一部分产权商铺，这里之前做过二手手机，去年开始做服装、折扣店，但都宣告失败。现场可以看到，由于经营缺乏特色，而且地铁门口缺乏指引，鲜有地铁人流被引入其中。
一位店主告诉记者，他签了一年的租赁合同，有的店主签了三年，现在经营情况十分惨淡。“还不知道以后怎么办？”现场一位物业工作人员告诉记者，商铺大业主正在打算调整定位再招商。
地下商业成功的例子少
近年来广州地下商业层出不穷，但广东流通业商会执行会长黄文杰对此并不乐观，他指出，除了流行前线、动漫星城等少数商业项目做旺以外，大部分的地下商业项目仍然不火不热。“像广州东站的地下空间商业项目，已经经过了近十年的调整了，现在才刚刚有起色，负三楼仍然不理想。”
此外，记者调查也发现，东山口地铁站近3000平方米的地下商业也是做过超市、卖过家电，现在仍然不温不火；康王路地下商业城，虽然临近新光百货，连通地铁，但由于商圈本身体积不大，辐射力有限，人气不足，项目至今未见大起色。
“一个好的地下商业项目，并不是身在旺地，交通便利就能够旺的，它的成功必然是多方面因素作用的结果，可以说是缺一不可。”黄文杰说，人们没有地下消费的习惯，只有通过人流导向才能旺场。像流行前线，就是“哑铃状”的分布，一头是地铁，一头是中华广场。若光是一头“热”，往往无法实现人流导向。其次，地下商业往往要依附于地面商业项目和商圈才能更好地生存，做得好的地下商业项目，地上商业往往也十分发达。此外，项目本身的特色定位、经营管理也至关重要。
广州欲大造“地下商城”
尽管眼下不少的地下商城经营不善，但有关地下空间开发的消息却不断传出。日前，新中轴公司发布的六地块地下空间项目可研究性报告招标，也代表着未来广州将出现更多的地下空间的商业项目，当中包括早已经计划实施的白云新城和海珠广场地下空间，还有员村、琶洲、省机械厂地块、广州塔南广场地下空间等等。其中，未来广州塔南广场地下不仅设“集运”站台，还可能被开发成以文化类商业和旅游休闲、高科技娱乐等主题性活动为主地下四层的“新洞天”。
地产专家纷纷泼冷水
不过，面对地下商城发展的燎原之势，接受记者采访的专家们却大泼冷水——广州受自身地理条件、城市发展阶段的限制，当下并不适合大力发展地下空间。对于开发商而言，地下空间的开发、维护成本都高于地上，应该谨慎选择。
知名地产专家韩世同认为，广州的自然环境、地质条件并不适合大力开发地下空间。广东商学院流通经济研究所所长王先庆也表示，广州商业发展不均衡，中心区商业繁华拥挤，周边的商业则面临发展不足。“整个广州的城市发展阶段，尚未达到大力发展地下空间的程度。”
黄文杰则认为，一个好的地下商业项目需要具备多种因素，此次招标的六个区域商业氛围本身还不浓厚，项目如何定位开发还值得好好商榷。
对于自营的商家而言，也有业内人士指出，目前广州地下商业的经营业态还比较单一，都是潮流百货，档次也不高，自营者应充分结合自己的产品定位来选择项目，并且不应盲目相信地铁效应。
广州部分地下商业及周边街铺租金一览表
地下商业名称 租金 周边地上街铺租金
东山口地铁站商铺 约300元/平方米/月 500-800元/平方米/月
江南新地 600-1000元/平方米/月 约1000元/平方米/月
流行前线 1500元/平方米/月左右 1000元/平方米/月
正佳瀚森商业街 200-300元/平方米 350-1000元/平方米/月
(同一区域不同质素的商铺租金差异很大，以上租金水平仅为参考，数据由合富置业提供)
专家讲嘢
韩世同:广州不适合大力发展地下商业
面对各界对地下空间商业开发的关注热情，韩世同并不看好。他表示，广州地下潮湿，通风采光不好，建筑成本高，维护成本高，并不适合大力发展地下商业。现在大家觉得流行前线做得很成功，因为是人防工程改造的，初始投资没有计入成本。天河又一城也是通道式的商场，有着不可复制的交通优势资源。
王先庆:不符合城市发展阶段
根据一般的规律，城市发展到后期，地上空间不足，才会考虑发展地下空间。广州的情况并不是这样，目前还没到那个阶段。广州现在发展不均衡，中心城市拥挤，周边则发展不足。而大众的消费习惯，并没有往地下消费的习惯。改变这种习惯，地下商业项目需要提供几个动力，一是交通必行二是更方便，三是弥补地上的不足，有特色吸引力。
黄文杰:地下空间商业开发难度大
相比地上商业，地下商业的打造难度要大很多。一个好的地下商业项目，都是重要的交通接点，依附于一些大的商圈生存。并且，现在很多地下商业的经营业态都是潮流饰品、服装、鞋帽，档次比较难提升，租金升幅空间也不大。一般来说，商业地产的开发，如果地上有选择，就不要选择地下空间开发。
正佳广场负一层的尴尬
吴小姐最近去正佳苏宁买电器，发现门口竖了一个十分醒目的“品牌折扣店”字样广告牌。跟随图标指引，她来到了负一层，结果大失所望。“只有几个零散的二手手机店，所谓的品牌折扣区，也是没听过的品牌，箱包、鞋子零零散散地摆着，而且大部分的商铺已经关门了。”
记者了解发现，经营出现问题的是东莞市瀚森投资集团和部分小业主所有的正佳负一层的一部分产权商铺，这里之前做过二手手机，去年开始做服装、折扣店，但都宣告失败。现场可以看到，由于经营缺乏特色，而且地铁门口缺乏指引，鲜有地铁人流被引入其中。
一位店主告诉记者，他签了一年的租赁合同，有的店主签了三年，现在经营情况十分惨淡。“还不知道以后怎么办？”现场一位物业工作人员告诉记者，商铺大业主正在打算调整定位再招商。
地下商业成功的例子少
近年来广州地下商业层出不穷，但广东流通业商会执行会长黄文杰对此并不乐观，他指出，除了流行前线、动漫星城等少数商业项目做旺以外，大部分的地下商业项目仍然不火不热。“像广州东站的地下空间商业项目，已经经过了近十年的调整了，现在才刚刚有起色，负三楼仍然不理想。”
此外，记者调查也发现，东山口地铁站近3000平方米的地下商业也是做过超市、卖过家电，现在仍然不温不火；康王路地下商业城，虽然临近新光百货，连通地铁，但由于商圈本身体积不大，辐射力有限，人气不足，项目至今未见大起色。
“一个好的地下商业项目，并不是身在旺地，交通便利就能够旺的，它的成功必然是多方面因素作用的结果，可以说是缺一不可。”黄文杰说，人们没有地下消费的习惯，只有通过人流导向才能旺场。像流行前线，就是“哑铃状”的分布，一头是地铁，一头是中华广场。若光是一头“热”，往往无法实现人流导向。其次，地下商业往往要依附于地面商业项目和商圈才能更好地生存，做得好的地下商业项目，地上商业往往也十分发达。此外，项目本身的特色定位、经营管理也至关重要。
广州欲大造“地下商城”
尽管眼下不少的地下商城经营不善，但有关地下空间开发的消息却不断传出。日前，新中轴公司发布的六地块地下空间项目可研究性报告招标，也代表着未来广州将出现更多的地下空间的商业项目，当中包括早已经计划实施的白云新城和海珠广场地下空间，还有员村、琶洲、省机械厂地块、广州塔南广场地下空间等等。其中，未来广州塔南广场地下不仅设“集运”站台，还可能被开发成以文化类商业和旅游休闲、高科技娱乐等主题性活动为主地下四层的“新洞天”。
地产专家纷纷泼冷水
不过，面对地下商城发展的燎原之势，接受记者采访的专家们却大泼冷水——广州受自身地理条件、城市发展阶段的限制，当下并不适合大力发展地下空间。对于开发商而言，地下空间的开发、维护成本都高于地上，应该谨慎选择。
知名地产专家韩世同认为，广州的自然环境、地质条件并不适合大力开发地下空间。广东商学院流通经济研究所所长王先庆也表示，广州商业发展不均衡，中心区商业繁华拥挤，周边的商业则面临发展不足。“整个广州的城市发展阶段，尚未达到大力发展地下空间的程度。”
黄文杰则认为，一个好的地下商业项目需要具备多种因素，此次招标的六个区域商业氛围本身还不浓厚，项目如何定位开发还值得好好商榷。
对于自营的商家而言，也有业内人士指出，目前广州地下商业的经营业态还比较单一，都是潮流百货，档次也不高，自营者应充分结合自己的产品定位来选择项目，并且不应盲目相信地铁效应。
广州部分地下商业及周边街铺租金一览表
地下商业名称 租金 周边地上街铺租金
东山口地铁站商铺 约300元/平方米/月 500-800元/平方米/月
江南新地 600-1000元/平方米/月 约1000元/平方米/月
流行前线 1500元/平方米/月左右 1000元/平方米/月
正佳瀚森商业街 200-300元/平方米 350-1000元/平方米/月
(同一区域不同质素的商铺租金差异很大，以上租金水平仅为参考，数据由合富置业提供)
专家讲嘢
韩世同:广州不适合大力发展地下商业
面对各界对地下空间商业开发的关注热情，韩世同并不看好。他表示，广州地下潮湿，通风采光不好，建筑成本高，维护成本高，并不适合大力发展地下商业。现在大家觉得流行前线做得很成功，因为是人防工程改造的，初始投资没有计入成本。天河又一城也是通道式的商场，有着不可复制的交通优势资源。
王先庆:不符合城市发展阶段
根据一般的规律，城市发展到后期，地上空间不足，才会考虑发展地下空间。广州的情况并不是这样，目前还没到那个阶段。广州现在发展不均衡，中心城市拥挤，周边则发展不足。而大众的消费习惯，并没有往地下消费的习惯。改变这种习惯，地下商业项目需要提供几个动力，一是交通必行二是更方便，三是弥补地上的不足，有特色吸引力。
黄文杰:地下空间商业开发难度大
相比地上商业，地下商业的打造难度要大很多。一个好的地下商业项目，都是重要的交通接点，依附于一些大的商圈生存。并且，现在很多地下商业的经营业态都是潮流饰品、服装、鞋帽，档次比较难提升，租金升幅空间也不大。一般来说，商业地产的开发，如果地上有选择，就不要选择地下空间开发。