出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

当金陵中寰JLC开业的人潮汹涌，与淮安万象城、苏州万象天地一南一北两地的消费热情，在2025年的时空里遥相呼应时，江苏商业版图演进的双重叙事便已清晰展开：一边是商业资源与高阶体验坚定不移地 “向下沉” ，涌向更广阔的区域与更细微的生活场景；另一边则是核心市场的竞争无可回避地 “向上卷” ，在文化、艺术与生活方式的巅峰展开极致角逐。这条看似悖论的“双向车道”，正勾勒出江苏商业向上晋级的真实路径。

2025年是江苏高品质商业大年，也是华润万象的大年。高品质商业，如香港置地的金陵中寰JLC、苏州万象天地、金陵天地、淮安万象城等，其中万象系有三家开业，具体如下：

2025年江苏部分新开业商业项目对比 整理：方湖 制表：联商网

一、 商业向下沉：能级扩散与普惠深化

商业的下沉，在2025年已超越单纯的地理概念，演进为一场商业能级、内容创新与消费公平的普惠运动。

其一，地理与能级的“梯度下沉”。

下沉已非简单的地理迁移，而是高品质商业资源与体验模式的系统性普惠。

华润万象是这场下沉运动最有力的推动者。在淮安，淮安万象城作为苏北首座万象系列综合体，以高达40%的区域首进率，引入了茶颜悦色、Peet‘s Coffee、盒马鲜生等150家各级首店。这不仅是品牌的落地，更是商业文明的梯度转移。开业首月客流破300万、业绩超3亿的数据，宣告了下沉市场惊人的消费潜力与对美好生活的迫切渴望。

这种下沉也是战略性的网格化布局。华润系在江苏的落子，精准覆盖了从一线核心到新兴区域的多维市场。在南京，华润以金陵天地锁定河西南年轻社群，通过引入40余家南京首店、70余家区域首店，打造了一个13万平米的“年轻力生活场”；在苏州，万象天地则以“MALL+街区”的形态深植古城肌理，用“一街一巷四广场”的格局，让现代商业与姑苏文脉共生。苏州万象天地汇聚近350家品牌，首店占比超过50%。高化精品店+高端运动户外旗舰店+科技生活旗舰店，三大亮点品类抓住品质生活核心，三者奠定了项目定位级次。

其二，场景与功能的“社区下沉”。

商业创新正从宏大的“购物中心”渗入城市肌理的“毛细血管”。

南京玄武招商花园城等项目，通过引入更贴近日常生活的品质首店与社区服务，将“首发经济”转化为“家门口的惊喜”，贡献了南京超过16%的首店增量。包括COSCIA南京首店、GUCCI区域首店、万事利丝绸、SPECIALIZED南京首家购物中心店、LACOSTE区域首店、毕真烤肉店江苏首店、东盛南京首店、馥生六记江苏首店、KASE江苏首店等。

在苏州，月光码头以“首店+夜经济”模式，将商业空间延伸为全天候的社交生活场。这标志着商业的竞争维度，从争夺跨区域的目的性消费，深化至运营高频、高粘性的属地性生活圈。

玄武招商花园城

其三，政策与生态的“系统下沉”。

“下沉”的成功，离不开政府“有形之手”构建的系统性支撑。从省级层面推动“首发经济”建设，到苏州工业园区提供“首店一件事”全链条服务，政策导向已从简单的招商引资，转向培育创新生态。政府通过规划引导、流程优化与平台搭建，为商业资源的下沉与本土品牌的孵化提供了肥沃的土壤，实现了市场活力与公共服务的同频。下面汇总了一些代表性的知名首店案例：

整理：方湖 制表：联商网

二、商业向上卷：价值升维与体验革命

在下沉拓宽市场基座的同时，高能级城市的商业空间已无“平庸”的容身之地，被迫卷入一场以场景、价值与深度体验为核心的“升维战争”。

卷向主题化场景——从“货场”到“目的地”的终极蜕变。

当基础需求被满足，竞争便无可避免地“向上”攀升，卷入一场关于独特性、文化性与体验感的巅峰对决。

香港置地带来的JLC金陵中環，将这场竞争推向了艺术与商业融合的新高度。项目不仅引入了Christian Louboutin等顶奢品牌的江苏首店，更将商业空间本身化为艺术展场。与国际艺术家合作打造的《红楼回响》数字艺术，让购物行为升华为文化体验，重新定义了南京新街口的商业美学。

南京新街口地铁1号线的《红楼回响》图源：微博@游戈昊

“向上卷”更是场景与主题的极致创造。招商蛇口的玄武招商花园城，别出心裁地打造了国内首个商场内天文台，将消费与科普、生态教育融为一体。常州星耀城吾悦广场则构建了“水陆空立体乐活场”，以首座空中园林、滨湖商业体和飞行家风洞（江苏首店）等创新业态，打造现象级目的地。常州的歌林公园，则以15.6万平米的体量打造“公园式自然秘境地”，用室内悬浮森林和近8000平米的“萌宠纪”主题空间，创造了难以复制的自然沉浸感。

常州歌林公园 图源：小红书@大肠包小肠

单纯的商品陈列空间价值已然枯竭。无锡太湖音悦城给出了全新答案：它将自身定义为“音乐公园”，以年均超200场的高品质演出为核心引擎，让商业成为音乐艺术的衍生场景与生活方式载体。FLOWHUB北欧文化体验中心等首店的引入，并非简单拼凑，而是围绕“音乐与生活”主题构建的有机生态。

同样，苏州的凯乐石全国首家“登山概念店”，用500平米的仿真岩壁与露营场景，将店铺变为品牌文化的沉浸式博物馆。商业体正在将自己重铸为一个值得专程前往的“生活目的地”。

卷向文化融合——从“符号嫁接”到“基因重塑”的深度绑定。

与文化结合的表层装修已然过时，深度挖掘与创造性转化在地文化IP成为破局关键。JLC金陵中環在文化融合上，实现了从元素点缀到空间与运营基因层面的系统性重塑。

其创新体现在四个深度：首先，空间基因转译，将“金陵八景”及城墙、云锦等意象，系统转化为建筑立面、室内纹样与“三进”院落布局，并打造“漫游绿洲”理念的屋顶园林与下沉庭院，让文化成为可游可感的立体空间叙事。

其次，艺术内容重构，不只是引入国际艺术家（如丹尼尔·阿尔轩），更促成其与南京文化对话，如《红楼回响》让经典人物融入现代生活场景，实现传统IP的潮流化再生。整体叙事升维，项目定位“城市社交客厅”，将商业体转化为持续策展、激发社交的文化能量场，完成了从“商业+文化”到“文化型商业”的基因重塑。

苏州万象天地对空间基因重构，采用“MALL+街区”形态，以“一街一巷四广场”立体格局重塑苏州街巷肌理与园林游逛动线，让现代建筑承载传统空间韵律。同时深度绑定在地文化，如重建明代紫芝园作为非遗活态展场；设置《时空坐标》纪年装置；与国际艺术家跨界共创艺术装置，通过内容共创激活，让文化成为可感可触的体验。

卷向社群运营——从“流量收割”到“情感连接”的持久战。

认识到线下空间不可替代的核心优势在于真实的连接，领先的商业体纷纷转向构建高粘性的社群。苏州WARPING POINT匹克球体验馆、与骑行品牌“闪电”合作的复合概念店，都在通过打造专业圈层聚集地来锁定细分客群。常州“野生演唱会”等现象级常态化活动，更是成功塑造了城市级的情感IP，将偶然性访客转化为规律性归属的“社群成员”。商业的竞争，已从坪效之争深化为“人心”与“时间”的争夺。

苏州匹克球体验馆 图源：品牌官方

三、商业晋级之路：在“下沉”与“上卷”的张力中进化

2025年江苏商业呈现的“下沉”与“上卷”并非背道而驰，而是在张力中共同指向一个更高级的商业生态系统的形成。

第一、商业价值核心的迁移路径：从“交易价值”到“体验价值”与“社群价值”。

无论是下沉市场对首店的热捧，还是核心市场对主题场景的极致追求，消费者用脚投票的背后，是对购物过程中获得的情感愉悦、文化认同与社会连接的强烈渴望。成功的项目，如淮安万象城（提供前所未有的品牌集合体验）或常州歌林公园（公园式自然秘境地），本质上都是卓越的“体验产品经理”。

第二、商业网络进化的未来图景：从“单点标杆”到“城市级生态协同”。

淮安万象城的开业，不仅是一个高品质项目启动，更是开启了整个苏北区域的商业能级重构，倒逼周边商业体重新定位、错位发展。在南京、苏州，不同主题、不同能级的项目开始形成功能互补、客流共享的有机网络。未来的竞争，将不仅是单体项目之间的竞争，更是以城市或区域为单位的、整体商业生态系统的竞争。

第三，商业创新的可持续方向：深度运营与本土融合。

硬件与品牌的优势窗口期正在急剧缩短。2026年的商业升级，必将围绕“深度运营”展开：主题将进一步细分至“骑行”、“徒步”、“国潮戏曲”等垂直领域；与本土文化的结合将从IP联名走向共同孵化原创品牌与内容；科技与可持续理念将如水电般融入运营，提升效率与体验。唯有那些能真正扎根城市肌理、持续创造新鲜内容、并与消费者建立情感共鸣的项目，才能在这场“向下沉向上卷”的晋级赛中持续领跑。

写在最后

2025年江苏商业的生动实践，昭示着一个旧时代的终结与一个新时代的开启。

一方面通过下沉商圈实现商业升维。向下沉，是商业文明普惠的广度与温度；向上卷，是商业艺术探索的深度与高度。另一方面，如头部阵营的万象系、高奢代表德基、港资中寰系，高线商业资源在江苏下沉市场的加快布局，同时推动地方商圈升级。

这条双向并行的晋级之路，其终极目标并非无休止的内耗，而是在更广阔的市场上满足人民对美好生活的多元、高阶向往。

2026年，南京光环花园城、南京德基时刻和德基奥莱、徐州德基、苏州中寰一期、无锡K11 Select、南通金鹰世界等一大批品质商业推陈出新，将加速江苏商业升级进化，值得期待。