出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

在商业和消费世界，一个流传已久的终极悬念是：中国最赚钱的商场，到底能有多赚钱？南京德基广场用一份最新的成绩单，给出了一个让人瞠目的答案。

日前，2026年南京市政府工作报告发布，其中提到2025年新街口商圈保持华东消费C位，德基广场销售额蝉联全国第一。另据“南京发布”消息，2025年，南京德基广场创下262.4亿元的销售佳绩。这意味着，平均每天有超过7178万元的流水在这里发生，每6秒钟就有一笔交易达成。

当全国不少商业体仍在为客流复苏苦苦挣扎时，德基却以7.1%的同比增长，再次毫无悬念地坐稳“全国店王”的宝座。日均18万、年6600万人次的客流量，德基广场宛如一台高效运转的“商业永动机”。

新街口不仅是南京的商业心脏，更被写入了2026市政府工作报告，成为这座城市“保持华东消费C位”的战略支点。然而，亮眼的数字背后，真正的悬念在于：在经济下行、电商冲击、消费K型分化的时代，一个实体商场，究竟凭什么能持续散发如此诱人的“香气”？它的“生意经”，远不止于“卖得贵”那么简单，如同魔术师有自己的一套“魔法”。

01

“魔法”一

推出“德基24h”模式，转型全日生活目的地

传统商场的营业时间，像一道晚上十点准时落下的卷帘门，将城市夜生活隔绝在外。德基广场在2025年初，亲手拆掉了这道“时间壁垒”，推出了 “德基24h” 模式。

这绝非简单地延长营业时间，而是一场精密的“时间炼金术”。它将商业巧妙地编织进城市的呼吸节奏：当深夜降临，奢侈品店灯光渐暗，艺术博物馆的夜场导览、特定楼层的主题餐饮、策展式零售空间却刚刚苏醒。这里不再是单纯的购物终点，而成为城市夜间社交、文化消费和休闲生活的枢纽。

“魔法”立竿见影——夜间客流占比从不足5%飙升至30%。德基成功地将自己从“日间商业地标”转型为“全日生活目的地”，探索了城市公共服务的商业深度。这一模式，已成为全国零售业创新推广的典型样本。

02

“魔法”二

场景创新再造，上演空间变形记

如果商业空间只是货架的排列组合，那它注定冰冷而无趣。德基广场深谙此道，它像一个顶级的空间导演，上演了一出出惊艳的“变形记”。

在一期7楼，昔日的电影院被改造为 “花园餐厅” 。这里移步换景，绿植环绕，古冬、周舍、满陇山房等品质餐饮品牌隐匿其中。顾客品尝的不仅是美食，更是一种“在都市空中花园享用盛宴”的诗意体验。建筑、景观、美食在此融汇共生，商业空间变成了可呼吸、可停留、可分享的社交客厅。

图源：笔者提供

更颠覆性的创作在二期3-6层。一个名为 “德基艺术商业市集” 的奇幻世界被打造出来。这里每一层都是一个独立的主题梦境：3楼的“异次元新境”、4楼的“超现实海域”、5楼的“霓幻未来城”、6楼的“游影卷间集”。艺术装置不再是高高在上的陈列，而是与潮流首店、手作工坊、特色小食无缝交融的背景与主角。顾客在这里的身份，从“消费者”变成了“探险者”和“参与者”。

图源：笔者提供

最令人拍案叫绝的，莫过于将公共卫生间升级为“艺术盥洗室”。当别家商场还在比拼卫生间的洁净度时，德基已然在比拼美学高度和话题热度。2025年上半年，这些堪比艺术展厅的盥洗室，竟吸引了超1000万人次的“参观”，同比增长42%，成为小红书、抖音上经久不衰的网红打卡地。这可能是全国唯一需要“排队参观”的卫生间，德基用最小的空间，撬动了最大的流量与口碑。

南京德基广场厕所 图源：小红书

03

“魔法”三

化身首店收割机，保持商场新鲜度

在商业同质化严重的今天，“首店”是打破僵局最锋利的武器。德基将“首店经济”玩到了极致，谱写了一曲令人目眩的“狂想曲”。

2025年，德基广场共引进了83家城市级及以上首店，平均每4.4天就有一家新店落地。这张星光熠熠的名单包括：Louis Vuitton全球首家独立香水美妆精品店，同步首发顶级系列；M.A.C全球首家艺术旗舰店，由知名设计师以“解构钢琴”为灵感打造；英国“爆米花界爱马仕”Joe & Seph‘s的亚洲首店；乃至淘宝起家的知名女装品牌UNICA、CHICJOC的全国首家线下店……

图源：南京消费发布

图源：笔者提供

另外，德基并不是高高在上。在消费K型分化的今天，德基高端消费和基础消费两手抓，从顶级奢侈品到网红潮流品牌，从国际大牌到线上黑马，德基构建了一个覆盖全客层、持续制造惊喜的“首店磁力场”。它深刻地明白，保持新鲜感，就是保持吸引力。消费者永远期待“下一次在德基会遇到什么”，这种期待本身，就构成了强大的消费驱动力。

2025年南京德基广场引进的部分首店品牌表：

整理：方湖 制表：联商网

04

“魔法”四

商业融合文化，打造无尽审美体验

如果说奢侈品是德基的“筋骨”，那么文化就是它独一无二的“灵魂芯片”。德基没有将自己悬浮于南京这座古都的历史之上，而是将千年文脉巧妙地解码、转译，植入商业的每一个细胞。

其集大成者是德基艺术博物馆的沉浸式互动展《金陵图》。借助AR、VR技术，观众可以“走入”宋代画作，与533个古代人物实时互动。累计超120万人次的接待量、超2.2亿的线上曝光，形成了“先看金陵图，再逛南京城”的城市级文化IP。看一场展览，成为逛德基的一个全新理由，文化消费与商业消费形成了完美的闭环。

图源：笔者提供

这种文化浸润无处不在。商场内的艺术装置、精心策划的专题展览、乃至书籍文创区的选品，都透露出独特的审美与品味。德基广场从一个购物场所，升格为一座“可逛的美术馆”和“城市文化客厅”。在这里，消费不只是购买商品，更是购买一种审美体验和文化认同。

05

“魔法”五

IP、AI点燃消费情绪，传递潮流营销视觉

在注意力稀缺的时代，德基的营销如同一套高超的“读心术”，总能精准触动消费者的情绪开关。

其策略核心清晰有力：IP赋能、互动贯穿、AI驱动。全年围绕10大节点落地25场主题活动中，德基娴熟地运用IP魔法：新春的“灵动萌蛇”、周年庆的《玩具总动员》奇幻乐园、年末的“YOMeeDoll小企鹅”专属娃衣……这些IP不仅是装饰，更是制造社交货币、引发情感共鸣的利器。

图源：南京消费发布

图源：玄武发布

凌霄、织梦，两匹神骏非凡、通体渲染粉紫霞光的大型艺术马，已入驻德基广场。根植于《山海经》深度创作，唤醒公众的文化记忆，拉开了融合观赏、互动与传播的立体化新春社交场域。

同时，它通过“卡路里打卡”、“宝藏新品收集”等线上趣味任务，将手机屏幕前的互动，无缝转化为踏入商场的邀请函。更前沿的是，AI技术已深度融入其内容生产与营销执行。从活动主视觉到节气海报，AI辅助设计实现了风格化表达与效率的倍增，让营销视觉始终保持在潮流最前沿。

06

未来的“魔法阵”：从单点极致到生态帝国

蝉联全国店王，并非德基野心的终点。站在262亿元的新巅峰，它已悄然布下更大的“魔法阵”——一个多层次、跨区域的商业生态系统。

2026年，德基集团计划“三箭齐发”：

徐州德基广场：复制新街口德基广场的顶奢标杆模式，打造259米双子塔城市地标。

徐州德基广场效果图 图源：项目官方

河西德基时刻：瞄准年轻潮奢客群，打造国内首个超现实概念MALL，与新街口实现差异化竞争。

河西德基时刻效果图 图源：项目官方

仙林德基奥莱：创新探索奥特莱斯+艺术小镇模式，将折扣购物与微度假体验融合。

仙林德基奥莱 图源：项目官方

此外，德基集团在江北新区潮流街区、扬州瘦西湖、南京牛首山等项目的签约，勾勒出一幅从重奢、潮奢到奥莱，从城市核心到文旅胜地的宏大版图。德基正从南京新街口的一个“超级单点”，进化为一个覆盖全客层、贯通多业态、辐射长三角的“商业帝国”。

写在最后

德基广场的“香气”，源自一套复杂而精密的“复合魔法”。它不再是传统意义上堆砌奢侈品的“豪华卖场”，而是一个融合了时间弹性、空间美学、品牌新鲜度、文化深度和营销巧思的“超级体验内容平台”。

它把商场做成了城市艺术馆，把卫生间做成了打卡点，把每6秒钟做成一笔生意，把夜晚做成新的增长极。在实体商业被无数次唱衰的今天，德基用262亿的实绩证明：真正的商业创新，在于深刻理解人与城市的需求，并用极致的创意和运营，将购物中心重塑为人们情感向往和生活方式的提案者。

德基的生意经之所以“香”，归根结底，是因为它卖的不是商品，而是令人心动的美好生活本身。这或许才是商业历久弥新的终极魔法。