赖以柱
公告
凌峻（中国）房地产策划推广机构、凌峻商业管理经营有限公司的执行董事，是国内著名的地产策划人，曾为国内近百个商业地产项目服务，具有丰富的商业地产营销策划推广经验，在国内首创商业地产营销策划金典“销售力策略”，著有国内第一本权威性商业物业策划实战全案《商业物业销售力全攻略》和《销售力全攻略》等房地产专著。地址：广州市天河北路685号光大银行大厦18楼A1室
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2005年12月14日
前言 自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期，商业地产成为房地产界的“新奶酪”，发展商纷纷涌入商业地产的开发大潮。仅仅用了几年时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心和Shopping Mall。 在商业地产开发大潮中，虽然胜负未定，但无论如何大连万达集团对中国商业地产业所起到的促进作用是无可替代的。问国内商业地产谁执牛耳，问谁是国内商业地产杰出贡献的企业，答案均非“万达”莫属。 数国内商业地产风流人物，还看大连万达王健林！ 万达集团现已在全国16个城市开发了万达商业广场，总建筑面积约160万平方米。其投资数量之巨
2005年12月14日
2004年，商业地产走上惊险之旅： 地产商的无序竞争 2004年，中国的商业地产市场得到前所未有的蓬勃发展，且不说北京、上海等超大型城市，就连在人们印象中一直是憨厚、沉稳的山东人，也掀起了一场轰轰烈烈的“商业大革命”，山东的二、三线城市尤其显得活跃， 高速地从龙卷风式的上升到自由落体式的跳水仅仅经历了一、二年的时间，其过程颇具代表性，也给山东以至全国的商业地产发展带来耐人寻味的启示。 凌峻房地产策划代理机构作为较早进入内地市场的专业策划代理公司，2003年以来，在山东近10个地级市操作了10多个商业地产项目，见证并经历了山东许多二、三线城市商业地产的发展历程，综合总结有三大致命伤： 一
2005年08月16日
凌峻确信，运作商业地产项目，第一位工作就是从三种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如凌峻在山东操作的淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如凌峻在广西北海操作的和安商港，这种模式对发展商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。同时产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合
2005年08月08日
商业地产的开发商很多都是直接从开发住宅转过来的，因此，在商业地产的开发中留有很多住宅开发模式的痕迹，甚至很多开发商在商业地产的开发中直接照搬住宅的开发手法。这是中国商业地产开发的一个重要特点。也正是这一特点造成了很多开发商"死"得不明不白：住宅开发得红红火火，怎么到了商业地产就不行了呢？凌峻认为：归根结底就是商业地产与住宅开发有着完全不一样的开发特点，主要体现在赢利模式的不同。住宅开发往往只强调"销售率"，即卖得越多就越成功，而商业地产的赢利模式则较为复杂。一方面商业地产的开发过程复杂，即要涉及到开发建设、销售、租赁及经营管理等多个环节；另一方面商业地产的利益博弈方多，主要包括开发商、投资者、
2005年08月01日
放眼全国房地产市场，商业地产正以燎原之势，席卷神州大地，而越来越多的商业地产正由当初轰轰烈烈走向最终的衰败凋零。凌峻相信：目前市场上正在运作的商业地产项目超过50%有致命硬伤。 商业地产怎样才能永葆青春呢？凌峻通过在35个城市成功操作50余个大型商业地产项目，发现所有失败的商业地产项目，都存在共同的致命缺陷--没有或严重缺乏商业经营管理。凌峻认为：商业经营管理的好坏决定项目成败的关键，加强商业经营管理迫在眉睫。这至少包括以下三个方面： 首先，商业物业的定位应该站在城市运营及区域发展的高度上，以城市未来发展的整体规划为定位依据。因为城市的发展是动态的，人们的消费
2005年07月25日
商业项目的成功运作，招商是关键。招商工作开展的成功与否，直接影响到项目的经营运作和可持续性稳定发展。商业项目的招商工作不同于住宅的销售工作，不是单纯的租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。从目前的商业项目招商来看，主要存在以下几个方面的误区。误区一：缺乏整体招商规划 商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以"满租"为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不致于只要想进来经营就直接"招"进来，形成一个"大杂烩"。误区二：单纯依靠广告招商招商针对地是
2005年07月11日
专业市场的大面积开发，进行准确定位成了项目开发一大难题。面对竞争激烈的市场格局和动态的市场因素，如何才能对专业市场进行准确有效的定位。凌峻认为：要解决项目定位的根本性问题，必须结合城市的产业特征以及当地产业基础与竞争状况，三者的有机结合才能够保证项目的可持续发展。一、考虑城市的产业基础很多城市都有显著的产业基础，产业基础的形成一方面是历史原因沉积的结果，另一方面是新兴市场蓬勃发展的结果。象很多城市的大型建材、家具市场就属于后者。对城市的产业基础进行透彻的调查、分析并依托产业优势创造的市场机会使项目能够成为城市优势产业链中的一环，解决了专业市场的后期经营的经营、招商问题。二、考虑物流交通网络作为
2005年07月05日
在地产界和商业界广泛流传的"圣经"是著名的"地段论"。而凭借十年的商业地产实操经验及罕有的全国视野，凌峻认为大型商业地产项目的核心问题不是地段，而是"人气"问题。由于受到土地资源的限制，许多大型商业地产项目都是在城乡结合部或者新城区进行开发。而离开了城市中心区，商业项目遭遇的不仅仅是"地段瓶颈"，更重要的是缺乏有效的人流保障。在与众多商业地产项目的直接接触中，凌峻发现，大多数的开发商总是就项目而项目，为商业地产而商业地产，欠缺必要的整体开发战略和运作策略。最终，往往陷入割裂项目与区域发展的关系的误区。单纯的一个购物中心或商业地产项目并不能成为人气中心。而缺乏了有效的人流，商家而言也就没有了消费
2005年06月30日
中国房地产市场中，万科引领了郊区化住宅的发展进程，万达则对城市中心MALL的发展作出了示范效应，当之无愧地成为同类开发商的楷模。那么，在轰轰烈烈的批发市场改造升级大潮中，谁是批发市场改造的典范和楷模呢？ 从目前国内批发市场升级改造的现状看，无论从改造规模、改造效果，还是升级水平、改造升级后业态分布的合理性还是把市场做旺的可能性来看，汉正街项目都是批发市场升级改造中当之无愧的典范。原因主要体现在以下几个方面： 一、汉正街在全国的地位、辐射力及影响力超越其他同类市场。汉正街距今已有500多年历史，上世纪80年代赢得了"天下第一街"的美誉，位列全国十大专业批发市场之首。其辐射达到中国绝大多数省区
2005年06月14日
汉正街至今已有530多年历史，上世纪80年代赢得了"天下第一街"的美誉，并于90年代达到辉煌的顶点。之后，由于规划不善等各方面原因，汉正街开始走下坡路。在这种大环境下，武汉市政府提出了汉正街二次创业的设想，并整个街区分区分片进行开发。 在汉正街改造的十大项目中，武汉龙腾置业有限公司投入50亿元资金打造汉正街商贸旅游区，其首期 "汉正街第一大道"规模达14.38万平方米，是汉正街改造的核心工程。 作为向该项目提供全程策划的服务者，凌峻认为，专业批发市场改造与其它商业物业项目不同。即开发商在进行专业批发市场改造时，必须综合考虑投资者、经营者和消费者等多方利益，既要保持项目原有的
2005年06月13日
汉正街至今已有530多年历史，上世纪80年代赢得了"天下第一街"的美誉，并于90年代达到辉煌的顶点。之后，由于规划不善等各方面原因，汉正街开始走下坡路。在这种大环境下，武汉市政府提出了汉正街二次创业的设想，并整个街区分区分片进行开发。 在汉正街改造的十大项目中，武汉龙腾置业有限公司投入50亿元资金打造汉正街商贸旅游区，其首期 "汉正街第一大道"规模达14.38万平方米，是汉正街改造的核心工程。 作为向该项目提供全程策划的服务者，凌峻认为，专业批发市场改造与其它商业物业项目不同。即开发商在进行专业批发市场改造时，必须综合考虑投资者、经营者和消费者等多方利益，既要保持项目原有的"商脉
2005年06月09日
作为全国批发市场改造的典范，汉正街第一大道以其超前的开发理念、创新的规划、超大规模的体量、领先业界的改造效果和升级水平，受到了市场、媒体以及专业人士的广泛关注。作为该项目的全程策划方--凌峻认为，汉正街服装批发市场的改造，其意义是深远的，将带给全国批发市场如下启示： 一、项目开发理念超前。汉正街第一大道以"整合一个市场，打造一个平台，带动一个产业"的战略开发理念，充分利用500年汉正街的商业基础和辐射优势，以打造中部服装批发平台为目标，积极推动服装产业的发展。 二、规划精细，最大限度地提高商铺价值。项目共有六幢建筑，按照街区式布局排列，与城市主干道充分对接，提供了更多临主街的铺面，保证
2005年06月01日
汉正街至今已有530多年历史，上世纪80年代赢得了"天下第一街"的美誉，并于90年代达到辉煌的顶点。之后，由于规划不善等各方面原因，汉正街开始走下坡路。在这种大环境下，武汉市政府提出了汉正街二次创业的设想，并整个街区分区分片进行开发。 在汉正街改造的十大项目中，武汉龙腾置业有限公司投入50亿元资金打造汉正街商贸旅游区，其首期 "汉正街第一大道"规模达14.38万平方米，是汉正街改造的核心工程。 作为向该项目提供全程策划的服务者，凌峻认为，专业批发市场改造与其它商业物业项目不同。即开发商在进行专业批发市场改造时，必须综合考虑投资者、经营者和消费者等多方利益，既要保持项目原
2004年12月20日
随着商业地产开发受到了开发商的一致追捧，而发展商关心最多的是销售、招商、经营方面的内容，在项目操作的过程中却忽略了商业项目成功前提市场调查的重要性；有些开发商意识到商业项目市场调查的重要性却不知道该从何着手实施，往往套用住宅项目的调查方法，陷入调查的误区。1、简单地把区域消费者消费行为调查作为业态定位依据很多商业项目在进行市场调查时简单通过对区域消费者的消费行为调查来确定项目业态或者解决项目的定位问题。殊不知，消费者消费行为调查只能说明消费者在哪里消费、消费什么商品、需要什么服务、有多少人消费、一般的消费频率等因素的简单量化，是对目前消费市场的一般描述缺乏对区域消费格局变化预测的支持，因而对选
2004年09月29日
王府井广场位于淄博市张店区最成熟的黄金商圈内中心地段：柳泉路、共青团路交汇点。全部为独立店铺带产权发售，王府井广场的出现，不仅仅填补了淄博商业投资的空白，而且是彻底地改变了淄博人投资的观念，掀起了淄博商业地产新风暴。 凌峻认为：王府井广场销售上的成功，不仅仅是策略上的出奇制胜，更是全方位资源整合和完美执行的水到渠成结果。 项目从征地到项目销售的短短三个月时间中，创造了淄博地产数个第一： 第一带产权发售的复式商铺； 第一个举行投资论坛的项目； 第一举行选铺大会的项目； 第一个在不到一个月内认购登记的客户超过800个的项目； 第一个开盘就销售80%以上的项目，开盘就是封盘。 特定市场
2004年07月21日
住宅物业以销售论成败，商业物业即以经营论成败。我国商业物业的开发，大部份项目采用“售租结合”的方式进行，根据凌峻近百个商业项目的操盘经验，商业物业销售的成功，并不代表商业地产开发全程的成功，只有商铺招商成功、商场经营成功，项目才算成功。凌峻认为，商业物业必须达到“三旺”（销售旺、招商旺、经营旺）、“三赢”（发展商、投资者和经营者都能盈利），项目开发才算真正的成功，如果只是其中一个环节旺了、赢了，项目也无法取得开发全程的成功。 因此可以说，“销售旺”和“发展商赢” 商业地产项目成功的基础，而这个基础关键是看，商业项目能否持续旺销。针对商业物业的诉求特性，总结凌峻的操盘经验，商业物业持续旺销必须
2004年07月21日
每一个商业地产项目的发展商开发物业的目的，都是希望能够获取土地开发的利润最大化，但是不少的发展商在追求利润最大化的同时，往往会不知不觉地陷入营销推广的误区，使到项目开发进程受到阻滞，甚至使项目的营销陷入绝地。为此，凌峻机构总结了多年商业物业营销推广的经验，发现在商业物业营销过程中，有七个营销误区是发展商或策划顾问机构都很容易陷进去的，或多或少造成项目营销的迟缓，我们现在列出来，希望能够尽量避免。 误区一：商铺销售了，商场成功了 我们在广东东莞市常平镇做商业物业市场调查时，发现有这么一个项目：商场已经交付使用，随时可以开张，听销售人员介绍商铺已售出九成，却没有一间商铺开张营业，每个商铺门
2004年07月21日
住宅物业经过这么多年的发展，已经进入了成熟期，行业竞争进入白热化的阶段，利润空间不断缩小，发展商必须寻求新的利润增长点，才能持续发展。现在，商业物业的开发已在国内进入了高速发展的轨道，据不完全统计，2000年以来，国内商业物业的开发量已大大超过过去10年的总开发量，商业地产真正成为地产界的“新奶酪”。 商业物业的开发旋风正在席卷全国，而问题是，发展商一哄而上，谁又能把握这块地产新奶酪？ 成功的商业物业必须实现三旺与三赢 三旺即实现销售旺、租赁旺和经营旺。住宅物业以销售论成败，商业物业即以经营论成败，销售的成功，并不代表商业地产开发全程的成功，只有商铺招商成功、商场经营成功，项目才算真正的
2004年07月21日
目前，国内大型商业地产项目风起云涌，概念也层出不穷，这边"购物公园"唱罢，那边"超级MALL"登场，恰恰是商业地产的"概念"却成为开发商纷纷仿效的对象。很多城市的商业项目无一例外都参照"概念"来指导项目的开发，缺乏对商业地产开发定位缺乏根本性的认识，以致给"概念"套牢。 商业地产的"概念"固然重要，但如果简单地将它人的商业地产概念生搬硬套，不仅仅会显得牵强，而且会忽略项目本身特征，得不尝失。凌峻从多个城市多个项目的操作来看：商业地产的操作，必须彻底抛弃概念，不能先入为主为项目局地"概念"，背离市场人为设立主观条件，而是应该是回归到项目本质，结合市场，从项目本身进行项目考虑。 凌峻公司对多个