商业巨擎：万达第四代产品神秘揭晓
2011年12月02日
评论数（1）业内盛传万达内部一直在着手研究并计划开发的第四代产品由来已久，但从来都是只闻锣鼓声，未见主角闪亮登场，不过，虽在襁褓之中包裹着，却让业内人士翘首相望已久。而万达第三代产品城市综合体，自诞生之日起，虽亦曾让万达出尽了风头，让万达成为国内名副其实商业巨擎与业内朝拜学习的标杆，然而，第三代产品由于主力店的业态配比不尽如人意，如主力店面积占比过高，非零售类业态占比不足、租金坪效较低......也让万达备受诟病与批评。另一方面，万达广场由于近年来已被众多商业地产企业研究学习，后面跟随者、模仿者、竟争者众多，当日历翻到了2010年前后，给笔者的感觉是，咱们国内的商业地产综合体项目正大干快上、一哄而上，在这样的背景下，更遑论万达一贯的企业快速发展战略与愈来愈多的跟随者、竟争者，内外的压力也使得万达未来必须要尽快向第四代产品“万达城”转变，对于外界一直猜测与期待的第四代产品的神秘面纱何时才能完全揭开呢？
记得笔者曾经有一篇博文关于万达武汉‘楚河汉街’的评论，其实，这个就是万达的第四代作品的开山之作！从万达掌门人王健林先生曾一度频繁往返于楚河汉街，便可发现万达对该项目的重视程度非同寻常，楚河汉街不仅是万达的产品升级的开山之作，而且承载着万达企业翼成为世界上最大的不动产商的理想！那么，万达第四代产品的业态模式及规模体量的标准究竟如何？万达第四代产品-----万达内部现称之为“万达城”究竟与第三代产品城市综合体的业态组合与规划体量等具体有何不同呢？下面还是由笔者为各位有兴趣一探究竟的朋友们揭开神秘面纱吧。
万达第四代产品的核心模块标准：
万达城=15万平米左右的单体万达购物中心+10万平米的创意休闲街区+10万平米体验型娱乐中心(大剧院+会展中心+2个电影院+大型单体娱乐项目+影视主题公园）+10万平米1000间以上客房的酒店集群（2家星级酒店和3家以上经济型酒店）+20万平米以上写字楼。即完成单一商业购物中心向大型商业文化购物公园的转变。武汉中央文化区未来3年将对此方式进行初步尝试。并从13年起向其他一、二线城市复制（单一的三线城市仍发展万达广场）。。。
上述产品方式显然比现有的第三代产品城市综合体更具有不可复制性，尤其是万达赋予项目更多的文化内涵与旅游、观光结合起来，况且，现在正值我国在国力、在经济逐渐发展起来后，我国五千年的中华文化软实力还非常滞后，而我国文化大繁荣大发展、大力发展旅游观光产业改变经济增长方式提振内需等均是一脉相承的，笔者研判，这又何尝不是万达用心研究国家的政策与各地方政府的宏观政治、经济、文化等方面取得的丰硕成果！因此，万达的第四代产品将比其第三代产品更受到国家政策及各地方政府欢迎与支持！可谓前无古人后无来者！同时对地方政府提升第三产业，转变经济增长方式等的吸引力无疑将更大！令万达利用其产品对城市发展的向心力更强！这是毫无疑问的。但透过第四产品的本质，我们会发现万达的开发者们相信在当初也是放眼全世界，将全球优秀的商业地产开发模式全部进行过认真研究与比对参考的，第四代产品的模式也有参照‘迪士尼模式’发展1平方公里以上巨无霸型商业消费王国的影子，按此产品模式万达单一个体投资将逾200亿以上，提供2万个以上的就业机会，成为一线、二线城市提升竞争力的城市名片！这样的投资规模与开发周期、如此巨额投资金额足以将99%的竟争者抛诸脑后！
对万达第四代产品的思考与建议：
当然，笔者窃以为万达的第四代产品也并非完美无暇，比如万达的第四代产品缺乏顺应 “健康、保健、养生、医疗”的功能业态，万达在开发第四代产品时，可否按城市的不同对应的具体产品也应有所区别？正如其第三代产品万达广场依据不同的城市或区位等再分A、B、C三种不同类型与定位的产品。现在随着我国人口的老龄化加剧，作为国内城市来说这个市场非常庞大，现在人们越来越讲究养生、保健，而我们的商业地产开发如何将健康、养生的理念，还特别应将对中、老年人护理的理念在综合体的业态功能中进行规划与组合。比如现代都市人越来越喜欢出游、甚至自驾游等，如果万达的第四代产品在具备文化、旅游观光、渡假休闲的功能中，再增加对中老年人的养生、保健的人文关怀体验，这样一家人出游时，让自已的父母（尤其是随着80、90后逐渐成为市场消费主力后，将有二对父母四位老人这样的家庭组合特征，我们作为商业地产的经营者也是必须要考虑进去的），也可一起共享天伦，在体现国人传统聊表孝心的同时，让老人们体验到保健、养生的护理服务，其乐融融，这才是一站式的服务与消费！因此，笔者认为，不仅仅是万达的第四代产品，其它从事商业地产开发的决策者也应思考，将养生、保健护理的老年人产业和综合体有机结合起来，只有将商业地产开发项目真正为市场所需，笔者需特别指出的是，我们现各地一哄而上的商业地产项目就像“摊大饼”一样，大多一个样！而我们应该学会做“馅饼”而不是大饼！大饼每一个都一样，再好吃也会有审美疲劳，更遑论同质化！而“馅饼”里面的“馅”各不相同大有文章可做！
万达未来五年的战略与整合规划:
万达商业地产集团向万达商业管理集团的转变：纵向整合商管+百货+院线+酒店等面对消费者的终端链条成立万达商业集团。商管、度假区管理和百货合并，院线与大剧院合并，KTV与其他终端娱乐业态合并。即构成商业管理总部、院线总部、娱乐业总部。利于对集团分散投资到各体系的资金进行统筹调度，并利于整合终端消费者来驾驭上游供应商。这种方式比百货和院线单独向上游走来所得利益要大。保守估计5年后100座万达广场+5座万达城每天日客流达1500万人，周客流1亿人，基本覆盖中国一线、二线、三线城市大部分具有高消费力的人口。
与之相应的万达区域总部也将全体系合并：万达现有1000亿资产，按现有速度3年后将扩充至2000亿资产，成为中国最大的民营企业集团。现有商管、百货、院线均已成立区域公司，开发公司、KTV和酒店也已形成较大的连锁规模。应跨系统在全国规划成立4-6个大区，将决策与管理重心下移，就近属地化管理。
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