商业地产：交通动线设计定成败
2012年03月25日
评论数（0） 对于大型商业地产购物中心来说，垂直交通和平面交通组成了内部空间的重要交通节点，而业态规划的合理性又起着引导人流的关键作用。一个成功的大型商业地产项目，与其规划合理的内部交通动线设计是密不可分的。除了应充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织外，还应力求达到使用上的无障碍和灵活性，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动，因此,合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了大型购物中心吸引其人流的先决条件。
良好的店面昭示也会直接会影响到商铺的出租率及租金水平，严重的方面由于动线设计不科学或错误，除影响项目的合理回报与收益，还会导致项目整体失败。也鉴于国内迄今为止也没有比较权威与系统关于大型商业地产项目动线设计与规划方面的书籍参考与学习，因此，笔者近几年来只要有空都会静下来悉心研究各地成功的商业地产案例，期望从中梳理出一些实用价值较高的原则、方法。如何通过合理\科学的立体与平面动线设计，并严格遵循商业地产“通达性、昭示性、方向感三项基本原则，使经过店面的客流量最大化（即销售额与客流量成正比）。比如商业地产的垂直交通体系的规划，依笔者经验一般会考虑在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置设置垂直电梯；或距购物中心出入口有一定距离但易于找到的地方设置观光梯；在购物中心内我们应尽量避免剪刀式扶手梯去设计强制人流动线（不仅过时且未体现人文关怀），笔者比较提倡设计Z字型扶手电梯方便顾客快捷上下等......
良好的店面昭示也会直接会影响到商铺的出租率及租金水平，严重的方面由于动线设计不科学或错误，除影响项目的合理回报与收益，还会导致项目整体失败。也鉴于国内迄今为止也没有比较权威与系统关于大型商业地产项目动线设计与规划方面的书籍参考与学习，因此，笔者近几年来只要有空都会静下来悉心研究各地成功的商业地产案例，期望从中梳理出一些实用价值较高的原则、方法。如何通过合理\科学的立体与平面动线设计，并严格遵循商业地产“通达性、昭示性、方向感三项基本原则，使经过店面的客流量最大化（即销售额与客流量成正比）。比如商业地产的垂直交通体系的规划，依笔者经验一般会考虑在购物中心两侧边缘不影响店面昭示的位置设置垂直电梯；或距购物中心出入口有一定距离但易于找到的地方设置观光梯；在购物中心内我们应尽量避免剪刀式扶手梯去设计强制人流动线（不仅过时且未体现人文关怀），笔者比较提倡设计Z字型扶手电梯方便顾客快捷上下等......
笔者认为，商业地产项目应首选为环形主动线，尽可能让顾客在不走重复路的前提下一次性逛完所有商店，同时利用中庭节点的变化增加店铺的昭示性，或利用空间大小增加行人的方向感。
一个商业地产项目的动线设计是否科学合理，对于国内时下的商业地产来说，几乎全凭某些顾问公司或商业地产职业经理人的个人从业经验积累，我们如何评判其优劣？能否量化？我想也许很多业者会诸如此类的疑惑在此，笔者借用业内一个简单的动线设计理论，却动线的回环度，通达回环度=一次性最长回路／平面总动线长度×100%。平面动线总长度：经过所有店面的路线总长度；最长回路是指沿中心线不重复行走的最大距离；回环度的理想值为100%。
如上图：红线为主动线；蓝线为次动线
回环度 =红线／红线+蓝线x100%
320/320+200x100%=0.62
上图设计人流动线未能构成回路，纵向有三条通道，从左到右，易形成阴阳街；顾客若想光顾每个通道的商铺，就必须走重复路，因此，违背顾客逛街的习惯。
修改后的动线方案图一：
对于两个入口都形成了回路，明显提高了整体商铺的价值！
鉴于项目东面商铺临街，价值较大，因此，亦可考虑增加进深，扩大面积后依然好用好卖。
修改图二将北面中庭后移，意在让左边通道成为主动线，增加该通道商铺的价值；右面临街商铺进深也可减小，以提高售价。
而临街节点铺可考虑品牌餐饮，并做相应设计；从未来发展的角度
考虑，应在内部设餐饮区。南面内铺适当加大，使主动线成为一条环道，回环度近100%。
一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。因此，我们应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流并依靠科学的内部交通设计，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。