商业项目的招商必须以精准的项目定位和规划为基础，项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰招商规划系统，我们的招商不应简单地追求以“满租“为原则。

       为什么大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位” ，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。 笔者认为：未来商业地产的开发模式应是参考西方成熟的开发运营模式，先作规划再做招商，然后才落实资金再批地建设。而国内商业地产企业却是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计，开工建设、最后才招商。

• 项目招商必须充分整合与借助外脑 

　　商业地产首先是商业，然后才是地产。现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。比如一个总面积逾50万平米的城市综合体，集星级酒店、购物中心、甲级写字楼、商业街、公寓于一体，涉及众多专业与行业规划设计、机电设计、节能设计、给排水、建筑景观设计、商业内部动线设计、内外交通体系规划设计与项目定位、业态功能、业态组合等，如果不借助外脑及专业机构的智慧，任何一个企业均无法完成的。因此，我们应该重视专业机构与专业人才的整合为商业地产的开发创造最大的价值。

• 借势品牌资本或品牌同盟是成功招商的保证

　　全新商业模式或城市综合体等带来全新的消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态的复合性对成功招商更具挑战性，项目运营商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。运营商成功秘诀在于已经建立起完善的品牌采购中心系统，万千优质品牌已经成为运营商的品牌同盟。运营商不须花太多的广告费用进行简单的招商，品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐，只要开到哪里，他们就会跟到哪里（万达、万象城、大悦城、宝龙城市广场等均如是）。

•       成功招商的关键在于良好的沟通

　　商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

•        高效的执行力是成功招商的保障

我们现许多商业地产企业不重视招商执行案，不重视如何制定完美的招商细节让招商团队去有效执行，却只重视从其它企业如万达或宝龙等高薪挖角，认为这种方法是立竿见影的，却是大错特错了！我们必须要让招商工作“言必行，行必果”。当然，我们各商业地产企业，还得必须对招商人员进行专业培训，让他们掌握必备的招商专业知识，对项目有一个正确且充分的理解，并能真正通过对项目的理解运用专业知识与客户形成有效沟通，真正从经营者的角度解决问题，才能使我们潜在的广大客户对项目充满信心。笔者对此就深有体会，笔者现负责的深圳某项目，由于招商团队成员有考絯淘汰，许多新的招商同事先后补充入职后，对项目的理解参差不一，在执行公司的招商政策方面有的同样信心不足，常被某些品牌商牵着鼻子走，其结果可想而知。