熊杰的博客

熊杰

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个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

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戏说商业地产:杀猪派和养鱼派

许多从事商业地产行业的朋友,或许还不知道国内商业地产还分这派那派的,自从国内商业地产神仙派的诞生是个标志性的事件,它表明国内地产界开始分化,不同背景、不同地域、不同理念的人 ...

杀猪派PK养鱼派

许多从事商业地产行业的朋友,或许还不知道国内商业地产还分这派那派的,自从国内商业地产神仙派的诞生是个标志性的事件,它表明国内地产界开始分化,不同背景、不同地域、不同理念的人群开始分化成一个个小圈子,由此引发了地产博客上的一场圈子运动,各色人等纷纷拉起旗帜,成立了一个又一个网上的圈子,比较活跃的包括地产实战派、商业地产圈等。

综观国内商业地产界,这几年也是风起云涌,各路豪杰纷纷登场亮相,经过几年发展,各路豪杰也形成了不同的路数,按照对于商业地产产业链下游投资者以及商家的不同的理念、态度和操作风格,可以简单地把这些商业地产界的豪杰划分成商业地产杀猪派和商业地产养鱼派:不管下游投资者和商家死活,只考虑自己利益最大化的经营者可以称之为杀猪派;有长远想法,愿意暂时牺牲眼前利益,考虑下游投资者和商家的利益,以求放长线钓大鱼的经营者可以称之为养鱼派。 中国商业地产杀猪派的代表人物,主要包括王健林、潘石屹等人。

王健林,相信大家都不会陌生了,这个亚洲的首富现已取代香港李嘉诚了,王健林先生也称号称:中国商业地产第一铁面屠夫。在万达早期商业地产实践中,其利用沃尔玛等国际商业巨头进行疯狂炒作,忽悠商铺投资者,把商铺卖出天价,屡屡创造仅靠卖商铺就收回整个项目全部或大部分投资的“奇迹”,王健林手中的屠刀不可谓不锋利。但这“奇迹”是以严重透支商业地产下游投资者以及商家的未来利益为代价的,当这种透支违背了市场规律、超过了市场承受的极限的时候,万达必然遭到来自市场的报复,天价商铺无人承租,业主的回报成水中月镜中花。结果在长春、沈阳等地,万达都被商铺投资者以欺诈告上法庭,在长春,甚至酿成流血事件。此后王健林在处理这些冲突中,在沈阳房管部门的支持下(换个尖锐的说法就是与政府相勾结),对沈阳万达商业广场进行强制拆迁,导致大批拒绝万达回收商铺要求的商铺投资者损失惨重,王健林再次表现了军政系统出身的第一铁面屠夫的凶悍。但人性都是复杂的,一方面,王健林以凶悍的面目面对商铺投资者,另一方面,王健林又对弱势群体充满人文关怀,热心公益事业,建立保护农民工的基金等;一方面,王健林以超低的租金把沃尔玛等世界商业巨头引狼入室,一方面,王健林对国内零售业的竞争乏力忧心忡忡。虽然有很多人会认为王健林在做秀,但我宁愿相信,这相互矛盾的每一面,都是王健林的真实人性。做为没有上过大学的企业家,王健林的学习能力是非常出众的,l连我们这样职业经理人都自愧不如,王健林先生对商业地产思考的深度在国内商业地产开发商中也是出类拔萃的,这种思考的深度加上他军人出身的他对执行力的执着造就了今天的万达。

王健林先生突出的学习能力表现之一,就是长春沈阳等地万达与业主发生的冲突,让王健林意识到出售商铺对未来不动产长期经营带来的危害,而迫使开发商卖商铺的根本原因就在于国内的金融体制无法支持开发商以长期出租为中心的商业地产开发模式,这是促使万达在融资环节寻求突破的根本动力。在万达通过麦格理银行发行cmbs之后,万达解决了长期发展的融资瓶颈问题,所以目前万达在开发的第三代城市综合体中已经不再卖商铺了。第一铁面屠夫如今早已“放下屠刀,立地成佛”,当年的“杀猪派”正在向“养鱼派”转型,未来王健林先生绝对有可能成为中国商业地产“养鱼派”的领军标杆人物,甚至世界“养鱼派”的领军人。

潘石屹先生:这个国内商业地产“第一笑面屠夫”也绝非浪得虚名,他与王健林先生的“铁面屠夫”的风格完全不同,潘石屹从来都是一张笑咪咪的脸面对公众的,所以他给大家的感觉就是:这个“屠夫”不太冷。但“笑面屠夫”操作起商业地产,其算计之精妙、手段之纯熟、心机之毒辣,完全是杀猪不眨眼、吃人不吐骨头的作风,潘石屹这张招牌式的笑脸活脱脱就是一幅精明投机商人的典型脸谱。从soho现代城起到光华路soho,潘石屹围绕北京的cbd,已经玩了五个soho项目,从soho尚都起,潘石屹就转型专做商业地产了,虽然产品还叫soho,但已经只剩下写字楼和商铺,完全抛弃了商住公寓,所以soho这个舶来品在潘石屹手中已经完成了本土化的变形记。潘石屹玩soho,有几个特点,一是选址坚决不离cbd,用潘石屹自己的话:“在CBD,多贵的地我都敢拿,但出了CBD,我的心里就没谱了。”二是他坚决把产品要做成投资产品,主要面对那些手里有钱的投资客,不再考虑自住的需要,潘石屹先生的商业地产就是一个大资本家开发投资品给小资本家玩的游戏,所以,潘石屹在产品设计上还是下了不少功夫的,每个项目都要请一些牛人做设计,也成为他的产品卖点之一;三是坚决以卖为主,而且一定要卖出天价,把好位置的商铺留下来搞拍卖,创造“铺王”已经成为潘石屹玩的炉火纯青的游戏;四是只负责物业管理,不负责商业管理。潘石屹聘请港铁物业做物业管理,至于什么业态组合、主题商业、统一的商业管理等等,潘石屹是不感冒的。潘石屹的态度是认为商业要无为而治,商铺租给谁是业主自己的事,他的租务部可以代理商铺出租,但潘石屹绝不承担包租或返祖的义务,因为潘石屹心理非常清楚,那些用天价卖掉的商铺要想以不低于8%的回报率租出去比登天还难。有人测算,朝外soho的很多商铺的回报率,连4%都不到。

当商业地产圈内人皆视产权散卖为畏途之后,潘石屹坚持产权散卖,并且绝不负责后期商业运营管理,而这种将风险全部转嫁到小投资客手里的做法竟然始终得到一大帮小投资客的追捧,让潘石屹在杀猪的道路上越走越宽广,可见潘石屹这个笑面屠夫对小投资客心理把握之精准,说白了,潘石屹就是在玩博傻游戏。潘石屹给中国商业地产的杀猪派树立了一个成功的榜样,预示了商业地产杀猪事业的广阔前景,这种前景必将吸引更多的屠夫投身到这个杀猪的事业中来。

除王健林、潘石屹之外,中国的商业地产界还涌现出大量属于“杀猪派”的人物,比如操作巨库的首创的“国企屠夫”杨晓斌,杨晓斌属于杀猪不成反被“猪咬的先烈“,给大家留下一个杀猪不成身先死的失败案例,以首创这类国企一贯的低调风格,不太容易导演出巨库这种大戏,所以杨晓斌这个国企屠夫显然比较另类;还有操作中国红街的美女屠夫谢琳正在步各屠夫前辈的后尘给投资者造梦,美女屠夫已经创造出中国红街的销售奇迹,只是美女屠夫能否把销售奇迹转化成运营奇迹还要大家拭目以待,也许美女屠夫会创造出又一个杀猪奇迹。至于其他遍布全国各地的一批批勇敢的屠夫们,请广大读者踊跃提供线索,我们可以考虑向胡润学习,给中国商业地产杀猪派做一个排行榜,这一定是一个长长的榜单......

于2016年3月


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