熊杰的博客

熊杰

公告

个人简介: 熊杰,籍贯:湖北荆州,现定居广东珠三角,主修《工商企业管理》,资深学者型商业地产职业经理人、长期担任华南地区商业地产企业首席执行官,师承中国商业地产专家联盟委员、清华大学商业地产总裁班客座教授杨宝民先生,专业从事大型商业地产或城市综合体操盘。从项目前期拿地、可行性分析研究、市场调研与定位、产品研究与物业租售比例、产品盈利模式、商铺销售与返租策略、指导设计院规划设计优化、项目内外部交通组织体系规划、项目功能分区与楼层业态规划布局与平面动线设计、招商\销售策划及团队组建、开业后运营与业态优化调整等均拥有丰富的实操经验。现兼国内多家房地产企业首席商业地产顾问, 欢迎与国内商业地产资深职业经理人或专家、学者交流探讨,共同为国内商业地产良性发展献谋献策! 电子邮箱:xiongjie26@163.com QQ:296809963、沟通手机:13602264618——

统计

今日访问:1826

总访问量:5835126

商业地产:电商横行,社区商业路在何方?

电商VS社区商业

在商业地产行业由于前几年的高速发展,几乎一夜之间国内所有的房地产商都成了商业地产开发商与运营商,现国内大中城市商业地产由于电商的巨大冲击,造成商铺空置率较大,现社区商业似乎成了最后的一根救命稻草,然而,在如今国内电商已步入常态化,电商现如今成了我们生活中密不可分的一个工具,电商通过数年来在各个领域相继攻城略地,当服饰、食品、书籍等相继“失守”。电商刚进入时以颠覆整个社会的姿态,突破了时间、空间限制又降低成本等优势确实在一定程度上改变了整个社会的经济运作方式。时间到了2016年,似乎电商似乎也到了一个新的里程碑转折点。

去年,“一天十店”的生鲜O2O水果营行资金链断裂,一夜之间神话破灭。前几天,老牌电商田鲜蔬菜彻底放弃O2O,回归线下,把店开进肉菜市场,高调加入了“反互联网”的阵营。

互联网电商对实体商业凭借着“天生丽质”的优势,当然,在一定程度上其实也对社区商业造成了非常大的威胁,然而,欣喜的是随时间沉淀下来,我们发现这个爱恨有之的“电商”也有它自身难过的“坎”。这对咱们国内社区商业却是天大的利好消息,也是一个很好的机遇。以前的社区商业基本上是社区配套功能的随意堆砌,缺乏细致分析和针对性定位。如今在业态规划或品牌选择之时,咱们从事社区商业的决策者需要认真注意考察谁更有特色,谁更适合进入社区商业。

先交互后商业

我们一直谈电商或互联网的优势,如何便捷、潮流、省时省力等等,然而,电商或互联网在一定程度上隔绝了人作为一个情感动物的社会属性,即人的互动交流,有违人的最基本属性。而社区商业作为人们未来交流的平台和空间更具有先天的优势。因此,在社区商业中,一些具备互动交流场所的商户更会受到消费者青睐,这也是咱们国内从事社区商业开发与定位的重要突破口。比如,妈妈糖休闲咖啡馆,虽是一家社区餐厅,但营业空间里加入了更多的互动空间,如音乐互动学习角,绘画学习空间,以供社区家庭尤其是儿童互动。再如,浦东星河湾里上海最大的星巴克会馆,拥有300平米营业区加500平米私密VIP会馆,使星巴克的交流场更切实地满足星河湾社区客群交流需求。

精细化和个性化

以前的社区商业基本上是社区配套功能的随意堆砌,缺乏细致分析和针对性定位。对本社区及周边社区的客群研究应该更加重视,例如一个中端改善型社区在儿童业态设置上比重会加大,高端社区业态和商户定位上更加纵向细分。比如咖啡这种业态类型,商务型的有星巴克,小资情怀的有漫咖啡,文艺范儿的有雕刻时光,主题型的有Zoo Coffee。

定位时可以寻找符合产品定位的细分业种,再从各种品牌中挑选出吻合社区文化的特色品牌,才能真正做到由标准化向精细化、个性化转型。在品牌选择之时,需要注意连锁品牌因为其“标准化”,对客群更为细分的社区商业的适应性较差,而小众品牌和非主流商家的定位和经营更加灵活,且更容易出特色,更适合进入社区商业。上海黄金城道就是一例,80%为小众品牌,别具一格。

场所化和主题化

正因为社区商业强调“社会属性”,社区商业室内外空间设计,更要注重氛围打造和场所体验,尤其需适合周末家庭活动与休闲。例如万科构想在其部分社区商业内,打造一条标准的400米塑胶跑道环绕;上海联洋证大大拇指广场将室外公共空间设置为儿童探险拓展的活动区域;上海金桥国际更是把小火车和植物园开进了公共空间。

另外,社区型商业一般更倾向于开放式建筑空间,如街区结合盒子或Block的形式,从购物中心的内向型聚集性消费,向社区商业的外向型场所性消费转移。

主题化场所和社区化氛围的结合也是社区商业发展趋势之一。上海浦东嘉里城针对境外社区及中产阶层消费客群,打造“集市”和“部落价值观”的主题;仲盛世界商城规模较大,以时尚潮流、年轻风尚为主题,配以星期八小镇的儿童体验业态,形成自身特色的主题业态……

定位先行租售有道

在业态配比上,社区商业更注重服务和休闲,所以餐饮休闲和生活服务类的业态占比会比一般的购物中心的比重高,而零售的占比会有所下降。于社区商业项目一般不会选址在传统核心商圈,故租金压力较低,往往不存在由于非零售业态比重过高而导致的租金收益不能平衡的问题。很多开发商由于面临回款压力,会将社区商业分割成小商铺进行销售或部分销售,销售的项目往往遭遇招商难、经营难的困局。销售类项目会面对三类客群:消费者、投资客群和商户。很多人认为,社区销售型商铺不需要定位,只要一味地划分小铺位满足适销总价即可,这一做法实际上只关注投资客群的需求而忽视了消费客群和经营商户租用的需求,最终,必将导致开发商的信誉与利益受损,得不偿失。因此,本人认为,社区商业销售型商业更需要精准定位,应该先考虑做什么产品,定什么业态,适合选什么主力商户经营,放在什么位置,适当的考虑持有配比,每个分区打造什么卖点,租售组合怎么最优化,租售策略怎么平衡,等等,这些因素都可能导致社区商业成败。

于2014年3月


文章为作者独立观点,不代表联商专栏立场。

联商专栏原创文章由作者授权发表,转载须经作者同意,并同时注明来源:联商专栏+熊杰。